Phân khúc biệt thự, nhà liền kề: Vẫn có sóng

Trong tuần qua, những chuyển biến tích cực về nguồn cầu của phân khúc thị trường biệt thự, nhà liền kề qua các báo cáo tổng kết quý 2/2010 được đưa ra bàn luận. Bên cạnh đó, việc Việt Kiều dễ dàng mua nhà hơn nhờ Nghị định 71/2010/NĐ-CP (hướng dẫn chi tiết Luật Nhà ở) với những quy định cụ thể, rõ ràng và thông thoáng hơn cũng là vấn đề được quan tâm.

Tăng nguồn cầu

Nếu như trước đây, thị trường bất động sản bùng nổ những phân khúc hạng sang, cao cấp với những căn hộ đắt tiền, sang trọng và tiện nghi thì nay thị trường dần chuyển biến. Nhu cầu của người dân không còn chạy theo những căn hộ quá đắt tiền nhưng lại bao bọc trong không gian đóng, không có nhiều khoảng xanh và gói kín. Và, bên cạnh thị trường hứa hẹn bùng nổ là nhà ở trung bình, giá thấp thì phân khúc biệt thự, nhà liền kề cũng đang ngày càng thu hút khách hàng.

Theo báo cáo của công ty nghiên cứu thị trường Savills Việt Nam, quý 2/2010 vừa qua biệt thự, nhà liền kề vẫn được coi là kênh đầu tư hiệu quả trên thị trường bất động sản ở Hà Nội hiện nay, nhất là trong thời gian dài hạn.

Hà Nội (10 quận và 1 khu vực trên thị trường thứ cấp) có khoảng 8.200 biệt thự và 11.400 liền kề. Trong đó, quận Hà Đông đang đứng đầu bảng về nguồn cung với 3.400 biệt thự, chiếm 42% và 5.900 liền kề, chiếm 52% tổng nguồn toàn thị trường. Tất cả các dự án hiện tại đều đã được bán hết sản phẩm trước khi có thể được chào trên thị trường sơ cấp.

Trong trung và dài hạn, cung, cầu thị trường này được dự báo sẽ tiếp tục tăng trưởng tốt. Bằng chứng là về nguồn cung, thời gian tới thị trường dự kiến đón nhận 59 dự án phát triển biệt thự/liền kề tập trung chủ yếu tại các khu vực như Láng Hòa Lạc (31%), quận Hoàng Mai (24%), Hà Đông (12%), Long Biên (10%)…

Trong quý này, quận Cầu Giấy có giá chào phổ biến trung bình của biệt thự trên thị trường thứ cấp đạt mức cao nhất với 7.400 USD/ m2, sau đó là các quận Tây Hồ và Từ Liêm với hơn 6.800 USD/ m2 và 5.100 USD/ m2.

Tại thị trường TP. HCM, mặt bằng giá chung trong quý dao động trong khoảng từ 74.500 – 952.000 USD/ căn. TP.HCM có khoảng 800 căn thuộc 8 dự án biệt thự và nhà phố được chào bán với trên thị trường sơ cấp, trong đó đa số thuộc Quận 9, Quận Thủ Đức và Quận Bình Tân với thị phần tương ứng là 46%, 30% và 16%.Dự báo thị trường trong vài năm tới, diên tích đất được quy hoạch xây dựng biệt thự và nhà phố tại TP.HCM sẽ đạt khoảng 600 ha.

Biệt thự/liền kề vẫn được coi là kênh đầu tư hiệu quả, đặc biệt là trong dài hạn. Điều này hỗ trợ tốt cho nguồn cầu của phân khúc thị trường này. Ngoài những lợi thế về nhu cầu của thị trường, phân khúc này còn được hỗ trợ về vốn bởi mức tăng trưởng tín dụng dự kiến sẽ tăng nhiều. Điều này căn cứ vào thực tế tăng trưởng tín dụng 5 tháng đầu năm đạt thấp, chỉ khoảng 7% trong khi mức tăng trưởng mục tiêu cả năm là 25%.

Việt Kiều: tăng cơ hội mua nhà

Bên cạnh những tín hiệu lạc quan từ thị trường biệt thự và nhà ở liền kề thì sắ tới thị trường nhà đất sẽ có nhiều chuyển biến khi Nghị định 71/2010/NĐ-CP có hiệu lực vào ngày 8.8. Đây là Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, phát triển nhà ở, quản lý việc sử dụng nhà ở, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở quy định tại Luật Nhà ở.

Một trong những điểm nhấn của Nghị định liên quan đến việc huy động vốn của chủ đầu tư dự án. Theo đó, chủ đầu tư có quyền huy động vốn của các công ty thứ cấp sớm hơn ngay từ khi thực hiện xong việc giải phóng mặt bằng với lượng vốn huy động 20% tổng dự án. Bên cạnh đó, để tránh trường hợp các công ty thứ cấp bán nhà trên giấy, Nghị định quy định rõ các công ty thứ cấp tham gia góp vốn sẽ không được trực tiếp bán cho khách hàng khi chưa có quyền sở hữu, và khi bán phải được sự đồng ý của chủ đầu tư và phải ký hợp đồng với chủ đầu tư…

Như vậy, chủ đầu tư phải có năng lực tài chính để theo đuổi dự án chứ không bỏ giữa chừng dẫn đến tình trạng sang nhượng, huy động vốn. Với những ràng buộc về trách nhiệm pháp lý đòi hỏi các nhà đầu tư phải gắn kết chặt chẽ để cùng thực hiện dự án. Những quy định cụ thể, rõ ràng và thông thoáng của Nghị định sẽ tạo sự minh bạch cho thị trường.

Không chỉ góp phần bình ổn thị trường, tầm nhìn dài hạn mà Nghị định còn tạo cơ hội mua nhà, đất cho Việt Kiều. Theo nhiều chuyên gia, nghị định này cho phép Việt kiều sở hữu nhà được chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản - đối với các dự án tại các khu vực được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức bán nền.

Theo đó, Việt kiều mua nhà không hạn chế số lượng đối với các đối tượng có quốc tịch Việt Nam và có hộ chiếu Việt Nam còn giá trị; trong trường hợp mang hộ chiếu nước ngoài thì phải có giấy tờ chứng minh còn quốc tịch Việt Nam.

Đối với người gốc Việt Nam, ngoài việc phải có hộ chiếu nước ngoài kèm theo giấy tờ chứng minh có gốc Việt Nam, phải thuộc một trong các diện gồm người về đầu tư trực tiếp tại Việt Nam, nhà văn hóa, nhà khoa học, người có chuyên môn, kỹ năng đặc biệt, người có vợ/chồng là công dân Việt Nam.

Tuy nhiên, những người không thuôc diện trên chỉ được phép sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ chung cư tại Việt Nam. Trong trường hợp được thừa kế hoặc được tặng một nhà ở khác thì có quyền bán lại để hưởng giá trị của nhà ở đó.

Nhờ vào những quy định rõ ràng và cụ thể, không mang tính chất chung chung như những Nghị định trước, nên sắp tới Việt Kiều sẽ thuận lợi hơn trong việc mua nhà, đất tại Việt Nam. Đây là một nguồn cầu lớn của thị trường, góp phần thúc đẩy nguồn cung mới của nhà đất.