Thị trường bất động sản quý 2: Sôi động phân khúc bán lẻ

Trong tuần qua, phân khúc bán lẻ với những thông số tích cực từ báo cáo tổng kết quý 2 của các Công ty nghiên cứu thị trường đã trở thành đề tài được thảo luận sôi động. Bên cạnh đó, thị trường căn hộ bán tiếp tục tăng cung cũng là vấn đề được quan tâm

Đẩy mạnh nhu cầu bán lẻ

Thị trường bất động sản thời gian qua có nhiều biến động do chịu ảnh hưởng từ hạ tầng. Những cơn sốt đất phần nhiều gắn liền với thông tin quy hoạch, với những cây cầu, con đường sẽ được xây dựng trong tương lai.

Tuy nhiên, một thực tế phải nhìn nhận là thời gian gần đây dù thị trường nhà đất có nóng sốt hay trầm lắng thì phần nhiều chỉ tác động mạnh đến phân khúc đất nền. Những phân khúc khác cũng chịu tác động nhưng không lớn. Và thậm chí, phân khúc bán lẻ không những không bị ảnh hưởng mà còn ngày một sôi động. Đây vẫn là một trong những “điểm sáng” của thị trường với nguồn cầu ngày một tăng.

Theo báo các tổng kết quý 2 của Savills Việt Nam thì tại thị trường Hà Nội có 10 trung tâm mua sắm/ trung tâm bách hóa/ đại siêu thị, 85 siêu thị và siêu thị điện máy, 2 trung tâm bán sỉ... cung cấp khoảng 378.000 m2, tăng khoảng 1,3% so với quý 1/2010. Công suất thuê trung bình của toàn thị trường bán lẻ đạt khoảng 95%, tăng 3% so với quý 1/2010, giá thuê tại khu trung tâm giữ ở mức cao từ 40 USD đến 150 USD/m2/tháng. Giá thuê trung bình ở khu vực nội thành dao động trong khoảng 20 - 120 USD/m2/tháng. Giá thuê ở khu vực ngoại thành đạt mức thấp hơn từ 6 USD - 50 USD/m2/ tháng.

Theo đó, nhu cầu về bán lẻ sẽ tiếp tục tăng ở khu vực trung tâm, mở rộng mạnh ra các quận nội thành trong khi khu vực ngoại thành sẽ tiếp tục tăng chậm trong ngắn và trung hạn. Đại lễ kỷ niệm 1000 năm Thăng Long sắp tới được dự báo sẽ góp phần sôi động thị trường bán lẻ năm 2010. Khoảng 62.100 m2 diện tích bán lẻ đến từ 9 dự án dự kiến sẽ gia nhập thị trường bán lẻ Hà Nội vào nửa cuối năm 2010.

Trong khi đó, thị trường bán lẻ TPHCM có tổng diện tích khoảng 602.000 m2. Khu vực trung tâm được xem là khu vực lựa chọn hàng đầu của các nhà đầu tư bán lẻ và nhà bán lẻ cho dù khu vực ngoại ô đang trở nên ngày càng hấp dẫn hơn.

Công suất thuê trong quý này của toàn thị trường bán lẻ là 96%, tăng nhẹ 1% so với quý 1. Giá thuê trung bình khoảng 83USD/m2/tháng. Trong 5 tháng đầu của 2010, doanh số bán lẻ tại TPHCM đã tăng 34% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong 2010, dự kiến có khoảng 100.000 m2 nguồn cung bán lẻ mới được đưa vào thị trường và trên 429.000 m2 nguồn cung mới có thể đi vào hoạt động.

Tăng cung căn hộ bán

Trong khi thị trường bán lẻ tiếp tục tăng trưởng mạnh và ngày càng thể hiện ưu thế của mình thì thị trường căn hộ bán vẫn tiếp tục đà tăng cung. Đây là một trong những điều đáng chú ý vì thực tế thị trường căn hộ đang ở trạng thái trung bình không sôi động như phân khúc bán lẻ, không theo “sóng” hạ tầng như phân khúc đất nền. Lượng cung tăng không có nghĩa là giá giảm mà trái lại mức giá bán ra của phân khúc này lại ngày một tăng.

Theo Savills Việt Nam, hiện có khoảng 11.200 căn hộ để bán trong thị trường sơ cấp tại TP.HCM trong quý 2/2010, tăng khoảng 24% so với quý 1/ 2010. Quý 2 có 14 dự án mới tham gia vào thị trường sơ cấp với khoảng 3.100 căn hộ chào bán. Nguồn cung thứ cấp có khoảng 49.400 căn hộ, tăng 2.160 căn so với quý 1/2010.

Giá trung bình của toàn thị trường trong quý này vào khoảng 1.370 USD/ m2, tăng gần 40% so với 980 USD/ m2 trong quý 1/2010. Giá trung bình trong quý này tăng cho cả 3 hạng căn hộ. Đặc biệt, giá trung bình căn hộ hạng A tăng 68%, chủ yếu do giá của các dự án mới được tung bán khá cao tại khu vực trung tâm TP HCM.

Theo báo cáo của CBRE, hầu hết các giao dịch thực hiện tập trung ở phân khúc nhà ở bán hạng trung cấp và bình dân với các căn hộ có diện tích 60 - 80 m2 được ưa chuộng ở mức giá 600 - 800 USD/m2. Tuy nhiên, nhu cầu vẫn được ghi nhận ở phân khúc hạng cao cấp và hạng sang với tỷ lệ yêu cầu mua tăng 25% so với quý trước.

Thị trường căn hộ bán tại Hà Nội cũng tăng cung, tổng cung căn hộ mới là 4.600 căn, giá chào bán thứ cấp tăng trên mọi phân khúc thị trường: tăng 3% tại phân khúc trung cấp, cao cấp, và hạng sang, tăng 9% tại phân khúc bình dân.

Savills Việt Nam cho biết ước tính thị trường sơ cấp quý 3/2010 có thể nhận được một nguồn cung mới với khoảng 2.900 căn hộ từ năm dự án. Quý 4 năm nay ước tính sẽ có thêm 1.500 căn hộ từ chín dự án. Ngoài ra, 26 dự án dự kiến cũng sẽ gia nhập thị trường này vào năm 2011, cung cấp cho thị trường trên 11.800 căn hộ. Bên cạnh đó, một lượng căn hộ nhất định từ các dự án riêng lẻ khác và các khu đô thị mới cũng sẽ được tung ra thị trường trong tương lai.

Mặc dù hiện nay thị trường bất động sản được nhìn nhận đang ở trạng thái trầm lặng sau những cơn sốt đất ở Hà Nội nhưng với những biến động trong suốt quý 2 cho thấy thị trường đã và đang có chuyển biến tốt. Những tín hiệu lạc quan từ sự sôi động phân khúc bán lẻ hoặc nguồn cung ngày càng tăng của phân khúc căn hộ bán cho thấy sự hồi phục khả quan của thị trường nhà đất.