Đất có “giấy đỏ”, vẫn cấm chuyển nhượng (!?)

Nóng lòng chống đầu cơ, UBND huyện Củ Chi đã tự “chế” quy định riêng để hạn chế người dân chuyển nhượng nhà, đất.

Chỉ được “bán” đất do cha mẹ cho

Đầu tháng 1-2008, bà NTM đến Văn phòng UBND huyện Củ Chi để nộp hồ sơ “bán” 200 m2 đất ở mà bà đã mua vào hai tháng trước đó và đã được cấp “giấy đỏ”. Hồ sơ của bà M. đã bị trả lại với lý do: “Đất được sử dụng chưa đủ 12 tháng. Muốn bán, bà phải đợi thêm 10 tháng nữa...”. Bà M. bất bình: “Đất có “giấy đỏ” mà sao lại không cho tôi chuyển nhượng? Cần tiền trả nợ gấp mà giờ phải bấm bụng chờ, ai sẽ chịu lãi mẹ, lãi con giúp tôi?”.

Ông X. cũng đang bị vướng khi muốn “bán” cho người quen 500 m2 đất ruộng (đã có “giấy đỏ” vào năm 2000). Người quen của ông cũng làm nông lâu đời ở quận 12 và giờ muốn mua thêm đất để mở rộng sản xuất. Theo UBND huyện Củ Chi, ông X. cần chứng minh bản thân ông hội đủ các điều kiện được “bán” đất.

Đó là chuyển đến nơi khác sinh sống, chuyển sang làm nghề khác, không còn hoặc không có khả năng lao động. Ông X. bức bối: “Tôi vẫn tiếp tục sống tại Củ Chi, không có ý định đi đâu cả. Tôi chỉ muốn “bán” đất để kiếm chút tiền gửi về quê cho người em chữa bệnh. Tôi đã cố gắng năn nỉ rát lưỡi nhưng người cán bộ vẫn khăng khăng “Nếu không có một trong các điều kiện quy định trên thì sẽ không giải quyết”. Sao kỳ cục vậy?”.

Từ cuối năm 2007 đến nay, trừ những người được cha mẹ phân chia đất là có thể chuyển nhượng theo nhu cầu, nhiều trường hợp khác đành phải “ôm” đất chứ không thể mua bán, chuyển nhượng gì được.

Huyện đã làm sai

Tìm hiểu vì sao có những cấm cản trên, chúng tôi được biết vào ngày 26-12-2007, UBND huyện Củ Chi đã ban hành Công văn 3264 “siết” lại việc mua bán, chuyển nhượng đất đai. Theo đó, người muốn chuyển nhượng đất nông nghiệp buộc phải có một trong các điều kiện sau đây: chuyển đến nơi khác sinh sống, chuyển sang làm nghề khác, không còn hoặc không có khả năng lao động. Ngoài ra, nếu mới mua đất (không phân biệt đất nông nghiệp hay đất ở) thì người dân phải sử dụng đủ 12 tháng mới được bán.

Nếu chủ đất không sử dụng đất trong hạn định (12 tháng đối với đất trồng cây hàng năm, 18 tháng đối với đất trồng cây lâu năm, 12 tháng đối với đất dự án) hoặc sử dụng đất không đúng mục đích được giao, không có hiệu quả..., huyện sẽ thu hồi theo Điều 38 Luật Đất đai.

Giải thích thêm về những đòi hỏi nói trên, bà Nguyễn Thị Phướng, Phó Văn phòng UBND huyện Củ Chi, người trực tiếp soạn thảo công văn, cho biết: Cuối năm 2007, bình quân mỗi ngày Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Củ Chi tiếp nhận hơn 150 hồ sơ chuyển nhượng đất đai. Đó là con số bất thường, cho thấy đã có sự đầu cơ. Để hạn chế các tác hại dây chuyền, huyện phải căn cứ vào Chỉ thị 08 để đưa ra nhiều giải pháp “siết” người bán.

Đúng là Chỉ thị 08 ngày 22-4-2002 của UBND TP.HCM có đưa ra nhiều ràng buộc khắt khe đối với người muốn “bán” đất. Song cần lưu ý rằng tuy không nằm trong danh mục các văn bản về đất đai do UBND TP.HCM ban hành từ năm 1981 đến năm 2004 đã hết hiệu lực pháp luật (kèm theo Quyết định số 16 ngày 8-2-2006 của UBND TP) nhưng Chỉ thị 08 đã hoàn toàn “lạc hậu” so với Luật Đất đai năm 2003.

Trong việc chuyển nhượng đất, luật này cho phép người sử dụng đất hợp pháp được chuyển nhượng đất khi không có nhu cầu sử dụng (miễn sao không có tranh chấp, không bị kê biên để thi hành án...).

Nghị định số 181 ngày 29-10-2004 của Chính phủ cũng cho phép “hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất” (Điều 60).

Theo khoản 2 Điều 80 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật, “trong trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật có quy định khác nhau về cùng một vấn đề thì áp dụng văn bản có hiệu lực pháp lý cao hơn”.

Do đó, trong trường hợp này, các cơ quan chức năng cần phải áp dụng Luật Đất đai chứ không được áp dụng Chỉ thị 08. Mặt khác, không thể vì những suy đoán chủ quan mà huyện này có thể tùy tiện đặt ra “lệ làng” để cấm cản người dân giao dịch.

Xem ra UBND huyện Củ Chi đã làm sai pháp luật khi vội vàng ban hành Công văn 3264 để hạn chế quyền chuyển nhượng đất của người dân trên địa bàn. Trong tình hình giá cả đất đai thay đổi từng ngày, đối với những trường hợp bị thiệt hại do không mua bán được vì “mắc kẹt” công văn nói trên, UBND huyện có phải chịu trách nhiệm bồi thường?

Bà Nguyễn Thị Phướng, Phó Chánh văn phòng UBND huyện Củ Chi: Chỉ là giải pháp tạm thời để chống đầu cơ

* Vì sao huyện lại muốn “siết” việc mua bán nhà, đất trên địa bàn?

Khi ban hành Công văn 3264, UBND huyện Củ Chi muốn nhắm vào giới “cò” đất. Trong nhiều trường hợp, ít người mua đất để sử dụng mà phần lớn là mua đi bán lại kiếm lời. Việc chuyển nhượng lòng vòng đã khiến đất tăng giá từng ngày nhưng hiệu quả sử dụng đất lại không tăng, không tạo ra sản phẩm.

* Theo khoản 1 Điều 106 Luật Đất đai, chủ sử dụng đất hợp pháp có đầy đủ các quyền của người sử dụng đất (trong đó có quyền mua bán, chuyển nhượng). Dù với bất cứ lý do gì, huyện cũng không được đặt thêm các điều kiện ngoài luật định?

Về những điều kiện đối với người chuyển nhượng đất nông nghiệp (phải chuyển đến nơi khác sinh sống, không còn khả năng lao động...), chúng tôi trích dẫn từ Chỉ thị 08. Chỉ thị này được UBND TP.HCM ban hành vào ngày 22-4-2002 để hạ “sốt” đất vào thời điểm đó và nay vẫn chưa bị hủy bỏ.

* Chỉ thị 08 không phải là văn bản pháp quy và hoàn toàn “chỏi” với Luật Đất đai. Bà nghĩ sao khi có nhiều ý kiến cho rằng chỉ vì quản không nổi nên huyện mới cố gắng “tém dẹp” cho bằng được?

Các quy định trên chỉ là giải pháp tạm thời do UBND huyện quá nóng ruột trong việc tìm biện pháp hạ “sốt” đất, chống hiện tượng đầu cơ. Tuy nhiên, người có đất do được cha mẹ phân chia thì đâu có bị siết. Những trường hợp đó sẽ được UBND cấp xã xác nhận, đề xuất về Phòng Tài nguyên và Môi trường. Sau đó, Phòng Tài nguyên và Môi trường trình chủ tịch UBND huyện xem xét, giải quyết từng trường hợp cụ thể.

* Việc “tạm thời” còn kéo dài đến bao giờ?

Từ ngày huyện thực hiện theo công văn trên, việc chuyển nhượng, mua bán đất giảm hẳn và hầu như “cò” không còn đất để hoạt động. Mấy ngày trước, tôi có điện thoại báo cáo tình hình và hỏi ý kiến quyền chủ tịch UBND huyện (ông Lê Minh Tấn). Ông ấy trả lời sau khi đi công tác về ông sẽ xem xét và điều chỉnh lại công văn trên.

* Xin cảm ơn bà.