Xây dựng, cải tạo chung cư cũ: Phải hài hòa lợi ích các bên

Cả nước hiện còn gần 1.700 chung cư cũ đang cần thay thế, sửa chữa.

Tiến độ còn chậm

Mới đây, UBND TP. Hồ Chí Minh đã chấp thuận chủ trương giao cho Công ty TNHH BĐS Tam Đức làm chủ đầu tư để tiếp tục triển khai thực hiện đầu tư xây dựng mới chung cư tại số 926 đường Võ Văn Kiệt (tên cũ là dự án chung cư 402 Hàm Tử) và dự án cao ốc số 727 đường Trần Hưng Đạo (Quận 5). Trước đó, hàng trăm hộ gia đình sinh sống tại những chung cư cũ này khốn khổ với cảnh mục nát, ẩm mốc, xuống cấp nghiêm trọng tại chung cư được xây dựng từ trước 1975 này.

Tuy nhiên, để đến khi người dân có thể yên tâm sống trong cảnh khang trang, sạch đẹp của chung cư mới được xây dựng lại tại đây chắc cũng còn phải chờ thời gian khá dài, vì theo đề xuất của thành phố, việc bố trí 30% căn hộ của những dự án xây mới chung cư cũ sẽ dùng để phục vụ tái định cư, còn lại 70% quỹ nhà để kinh doanh thu hồi vốn.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, hiện nay cả nước có gần 1.700 chung cư cũ, trong đó Hà Nội có hơn 1.100, TP.Hồ Chí Minh có hơn 530. Song, đến nay Hà Nội mới chỉ có 14 chung cư cũ được xây dựng lại, còn TP.Hồ Chí Minh dù rốt ráo triển khai, nhưng hiện tại cũng mới chỉ có... 38 chung cư cũ được xây dựng lại.

Ông Đỗ Phi Hùng, Phó giám đốc Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh cho biết, đến nay thành phố đã hoàn thành tháo dỡ chung cư 148 đường Nguyễn Đình Chiểu (Quận 3) với diện tích sàn 4.600 m2, khởi công đầu tư xây dựng dự án chung cư khu B Nguyễn Kim (Quận 10), đưa vào sử dụng chung cư Tân Phước 3 (Quận 11), bố trí tái định cư tại chỗ cho 437 hộ dân, thực hiện di dời 686 hộ dân và bố trí tái định cư cho 287 hộ dân của các chung cư cũ. Đặc biệt, thành phố sẽ hỗ trợ giải quyết các khó khăn, vướng mắc của chủ đầu tư trong quá trình thực hiện di dời, tháo dỡ, cải tạo và xây mới các chung cư cũ.

Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, sở dĩ từ trước đến nay các DN BĐS không mấy mặn mà khi tham gia đầu tư, xây dựng, cải tạo các chung cư cũ bởi vướng mắc nhiều vấn đề. Cụ thể như di dời, đền bù giải tỏa với các hộ dân sinh sống trong chung cư cũ rất khó khăn, do bị khống chế diện tích, chiều cao, số căn hộ... nên nếu cân đối bài toán kinh doanh, lợi ích thì các DN BĐS cho rằng không có động lực để tham gia. Vì vậy, vấn đề mấu chốt vẫn là làm sao giải quyết được hài hòa các quyền lợi của người dân, chủ đầu tư và chính quyền một cách hợp lý nhất.

Gỡ nút thắt?

Tại Dự thảo Nghị định xây dựng, cải tạo chung cư cũ mới được Bộ Xây dựng đưa ra lấy ý kiến có nhiều điểm mới, được cho là “gỡ nút thắt” trong những vướng mắc, khó khăn về quyền lợi, khuyến khích các DN cùng tham gia.

Cụ thể như DN kinh doanh BĐS là chủ đầu tư dự án xây dựng lại nhà chung cư theo Dự thảo sẽ được hưởng các cơ chế, chính sách như tham gia thực hiện cưỡng chế phá dỡ nhà chung cư để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, còn chủ đầu tư dự án được giao đất thực hiện. Nếu DN BĐS chỉ bỏ vốn hoặc tham gia góp vốn, Nhà nước sẽ thực hiện đo đạc, xác nhận việc phân định ranh giới đất đai đối với diện tích đất thuộc phạm vi dự án mà không phải thực hiện việc thu hồi đất và giao đất.

Bên cạnh đó, những DN này cũng được chuyển mục đích sử dụng một phần diện tích đất trong dự án để phục vụ nhu cầu kinh doanh, dịch vụ trên cơ sở bảo đảm phù hợp với quy hoạch do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Họ cũng như được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền chuyển mục đích sử dụng đất đối với toàn bộ phần diện tích được giao trong dự án...

Một số chuyên gia cho rằng, xét về lý thuyết thì các quyền lợi được đưa ra theo chiều hướng thuận lợi hơn. Nhưng do đây là vấn đề liên quan trực tiếp đến quyền lợi của người dân và có sự tham gia của các DN xây dựng, kinh doanh BĐS nên phải bắt đầu từ “gốc rễ” của vấn đề, cũng như nguyên nhân dẫn đến sự chậm chạp, tranh chấp giữa người dân và chủ đầu tư xây dựng, cải tạo chung cư cũ trong thời gian qua. Vì vậy, trước khi chủ trương, chính sách đi vào triển khai thực tế cần có sự tham gia đóng góp ý kiến của chính những người trong cuộc.

Tại sao tiến độ giải tỏa, đền bù, di dời tại các chung cư cũ đến nay vẫn khá chậm, mà chủ yếu là do mâu thuẫn quyền lợi? Không ít trường hợp người dân cứ khăng khăng đòi ở lại trong căn hộ cũ nát, thay vì nhận đền bù để di dời. Đơn giản vì cuộc sống mưu sinh của cả gia đình đã gắn liền với một địa bàn nào đó từ lâu, nên khi cầm một số tiền để chuyển về khu tái định cư xa xôi với nhiều bất lợi, họ sẽ khó duy trì cuộc sống. Hay trước đó, diện tích căn hộ gia đình đang sinh sống khoảng 30 - 40 m2,  nay được yêu cầu bù thêm cả vài trăm triệu để được ở căn hộ tái định cư tại chỗ với diện tích rộng hơn cũng là cả một vấn đề không hề đơn giản.

Hơn nữa, về phía các DN BĐS, nếu không tìm thấy lợi ích thì sẽ rất khó khuyến khích được họ tham gia. Việc xây dựng và cải tạo chung cư cũ là chủ trương, chính sách của Nhà nước, và nếu muốn “xuôi chèo mát mái” thì phải giải quyết được mấu chốt vấn đề chính là hài hòa lợi ích các bên tham gia.