Tư duy mới trong cải tạo chung cư cũ

Sau hơn bảy năm thực hiện Nghị quyết số 34/NQ-CP của Chính phủ về một số giải pháp để thực hiện cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ (CCC) bị hư hỏng, xuống cấp, kết quả đạt được rất thấp. Riêng hai thành phố lớn là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, tỷ lệ này mới chỉ đạt 2%, trong khi Nghị quyết đưa ra chỉ tiêu cơ bản hoàn thành trong năm 2015. Ðã đến lúc cần có cách tiếp cận mới nhằm đẩy nhanh quá trình cải tạo CCC.

Nhiều rào cản

Quá trình triển khai Nghị quyết 34/NQ-CP chưa làm rõ trách nhiệm quyền hạn, quyền sở hữu, sử dụng của nhà nước và các hộ dân đang sử dụng nhà chung cư đối với từng loại dự án và với phần diện tích sử dụng chung, các cơ sở hạ tầng, vườn hoa, công trình công cộng, không gian ngầm và trên cao. Nhất là các dự án Nhà nước đầu tư toàn bộ cho cán bộ, công chức thuê ưu đãi trước đây, nay đã bán theo Nghị định 61-CP về bán nhà thuộc sở hữu nhà nước. Người dân có sổ hồng được sở hữu căn hộ và quyền sử dụng đất chung của phần diện tích đất xây dựng nhà chung cư.

Nghị quyết 34/NQ-CP ra đời vào thời điểm bất động sản "sốt cao", nhiều khu nhà CCC thuộc các khu đất vàng, có giá trị cao. Quy định chủ đạo trong Nghị quyết 34/NQ-CP là xã hội hóa, thu hút nguồn lực xã hội, tăng hiệu quả đầu tư.

Việc triển khai các dự án cải tạo CCC không đồng bộ, nhất là tình trạng quy hoạch (theo quy định do Nhà nước thực hiện) phải đi trước một bước nhưng cơ quan quản lý nhà nước lại giao cho chủ đầu tư kinh doanh bất động sản lập quy hoạch chi tiết, thiết kế công trình, dẫn đến tình trạng lộn xộn. Các nhà đầu tư chỉ quan tâm đến các khối nhà đem lại nhiều lợi nhuận, có vị trí đẹp, được nâng cao hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chiều cao công trình để tăng thêm số lượng căn hộ để bán, thu khoản lợi nhuận rất lớn mặc dù họ đền bù diện tích tái định cư rất cao. Ðiển hình là Dự án Hoàng Anh River View tại TP Hồ Chí Minh hay nhà D2 Giảng Võ tại Hà Nội. Những dự án sau này khi không còn ưu đãi thì chẳng thấy "tăm hơi" các nhà đầu tư và đương nhiên, các dự án này đều bế tắc. Trong thực tế, nhiều dự án do quy hoạch không cho phép tăng mật độ xây dựng, đồng thời phải bảo đảm người dân được tái định cư tại chỗ bằng hoặc lớn hơn cũ mà không phải trả tiền. Ðơn cử như khu nhà ở Nguyễn Công Trứ, Hà Nội thời gian kéo dài hàng chục năm, Nhà nước đã bỏ ra 2.000 tỷ đồng cho 2.000 hộ, nhưng vẫn gặp khó khăn trong triển khai.

Tìm cách tiếp cận mới

Ðể nâng cao hiệu quả chương trình cải tạo CCC, vấn đề cấp thiết là đổi mới cơ chế chính sách và phương thức tổ chức thực hiện. Ðiều đáng lưu ý là đối tượng đang sinh sống trong các CCC, đại đa số là người thu nhập thấp, trong đó phần lớn là những người có công, cán bộ công chức tiêu biểu được phân nhà từ thời bao cấp và không có điều kiện thay đổi chỗ ở. Loại hình nhà ở và các đối tượng này chưa có quy định cơ chế chính sách ưu đãi như dự án nhà ở xã hội. Vì vậy chính sách cải tạo xây dựng lại nhà chung cư cần tổ chức triển khai như nhà ở xã hội và Nhà nước phải đóng vai trò chủ yếu, quyết định trong tổ chức triển khai thực hiện các dự án. Theo đó, lập, phê duyệt quy hoạch chi tiết theo hướng đô thị "nén", đa tác dụng, đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, xã hội; thực hiện điều tra, khảo sát, lập quy hoạch tiến độ... hằng năm và tổng kết trong năm năm. Nhà nước phải quyết định thành lập chủ đầu tư, có sự tham gia của đại diện các chủ sở hữu căn hộ, chính quyền địa phương. Các doanh nghiệp chỉ tham gia dự án theo các phương thức như đầu tư, góp vốn, quản lý, nhận thầu..., trừ một số khối nhà nhỏ lẻ có thể do các hộ dân tự tổ chức triển khai. Ðối với vấn đề nguồn vốn, Ngân sách nhà nước do Quốc hội quyết định, ngân sách địa phương do Hội đồng nhân dân quyết định cần dành một nguồn kinh phí phù hợp cho phát triển nhà ở xã hội, trong đó có xây dựng lại CCC.

Các căn hộ dôi dư của dự án được tăng mật độ xây dựng theo quy hoạch chỉ cho phép như nhà ở xã hội, diện tích 30 - 70 m2, được cho thuê, thuê mua, trả góp, bán cho các đối tượng nhà ở xã hội. Giá cả có thể cao hơn do giá thành nhà ở xã hội, do cách phân bổ chi phí, nhưng người ở sẵn sàng chấp nhận vì được ở trong các khu trung tâm của đô thị. Ðể không làm tăng mật độ dân số, những người thuộc diện ở đây phải là đối tượng nhà ở xã hội có hộ khẩu thường trú và đang sống ở trong phường, các phường lân cận hoặc trong quận có dự án. Chủ sở hữu các căn hộ thuộc chung cư xây lại được tái định cư diện tích ở bằng diện tích căn hộ đang sở hữu không phải trả tiền. Nếu muốn ở diện tích lớn hơn, nhưng không quá 70 m2 thì phải trả tiền và được ưu đãi trả góp trong 15 năm với lãi suất theo quy định đối tượng nhà ở xã hội. Làm như vậy sẽ có hàng chục nghìn căn hộ ở trung tâm cho đối tượng thu nhập thấp và có ý nghĩa chính trị, xã hội rất lớn.

Ðể triển khai cải tạo xây dựng lại nhà chung cư cần nhiều giải pháp đồng bộ, nhất là sự chỉ đạo của các cấp chính quyền, sự vận động tuyên truyền, tạo sự đồng thuận cao của người dân. Công tác tổ chức thực hiện cần tiến hành từng bước, cuốn chiếu, phù hợp thực tế vì đây là chương trình mang tính chất lâu dài. Sau 20 - 30 năm nữa, hàng loạt nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội, thậm chí là nhà ở thương mại sẽ lần lượt phải cải tạo, xây dựng lại. (TRẦN NGỌC HÙNG - Chủ tịch Tổng Hội Xây dựng Việt Nam)