Cần cẩn trọng với bong bóng bất động sản

Thị trường bất động sản (BĐS) đang bước vào giai đoạn “hồi sinh”, thanh khoản tăng, tồn kho giảm, bên cạnh sự phục hồi rõ nét của nền kinh tế. Tuy nhiên, cần cẩn trọng với hiện tượng “Bong bóng bất động sản”, đó là ý kiến của Diễn giả, TS. Võ Trí Thành, chuyên gia kinh tế cao cấp tại Hội nghị bất động sản 2015 với chủ đề “Cơ hội đầu tư nửa thập kỷ tới” vừa được Tạp chí Nhịp cầu đầu tư và Báo Đất Việt phối hợp tổ chức.

Thanh khoản của bất động sản tăng

Mở đầu Hội nghị, TS Thành làm nóng hội trường bằng nhiều số liệu chứng minh rằng thị trường bất động sản hiện nay đã có nhiều khởi sắc như: 19.000 công ty bất động sản được thành lập trong Q1/2015, 10.030 căn hộ được chào bán tại TP. HCM và Hà Nội… Tuy nhiên, cũng cần phải đặc biệt lưu ý và giám sát tốt hơn. “Chính vì vậy, cần cẩn trọng với và giám sát chặt để hạn chế rủi ro là không bao giờ thừa, dù là đối với nhà đầu tư hay các nhà hoạch định chính sách”, TS Thành nhấn mạnh. Bên cạnh đó, TS Thành cũng nhận định, nhiều yếu tố hỗ trợ như sự hồi phục của nền kinh tế (tăng trưởng năm 2014 đạt 5,98%); sự phát triển của hệ thống hạ tầng và giao thông tại các đô thị lớn; tín dụng tăng mạnh vì lãi suất thời gian qua giảm nhiều; bên cạnh đó còn có hỗ trợ từ thị trường chứng khoán vì những yếu tố, đẩy mạnh CPH doanh nghiệp, nới room cho nhà đầu tư nước ngoài, thị trường phái sinh… Chính vì thế, thị trường BĐS trên cả nước, đặc biệt là hai thành phố lớn Hà Nội và TP. HCM thời gian qua đã có những khởi sắc đáng kể với lượng giao dịch nhà đất thành công tăng nhiều lần so với các năm trước. Giao dịch thành công cả phân khúc nhà giá thấp và phân khúc trung cao cấp, tồn kho bất động sản giảm đến 40% kể từ năm 2014.

Bên cạnh đó, TS Thành cũng có thêm nhiều cảnh báo, tăng trưởng công nghiệp - xây dựng chậm lại trong thời gian qua khi tỷ lệ đô thị hóa chưa tới 40% cũng đặt ra những nghi vấn về một ngành bất động sản - xây dựng “chưa giàu đã già”. Chưa hết, khi đặt thị trường này vào mối tương quan với kinh tế vĩ mô, mới thấy những thách thức rất lớn cho BĐS từ rủi ro bất ổn kinh tế vĩ mô, vấn đề nợ công, xử lý nợ xấu và tái cấu trúc ngân hàng… “Nhà nước, một mặt rất muốn khai thông thị trường BĐS để cho nó hồi phục, một mặt lại lo lắng thị trường này phát triển quá nóng dẫn đến không kiểm soát được, đó là những mâu thuẫn trong điều hành chính sách vĩ mô”, TS Thành nhận xét.

Nhiều ý kiến nhận định từ một số lãnh đạo doanh nghiệp địa ốc tại TP. HCM lại cho rằng, thị trường bất động sản hiện vẫn còn rất căng thẳng. Theo các doanh nghiệp này, hiện chỉ một số doanh nghiệp trên cả nước có sản phẩm bán chạy, đồng thời có tiềm lực tài chính lớn để đầu tư các dự án mới, còn lại phần lớn các doanh nghiệp chật vật xử lý hàng tồn kho.

Lãi suất thấp

Đánh giá vai trò của ngân hàng trong quá trình phục hồi và phát triển của thị trường bất động sản thời gian tới, Ông Winfield Wong, Giám đốc khối dịch vụ ngân hàng toàn cầu, Ngân hàng HSBC tại Việt Nam cho biết: Tín dụng là cốt lõi của thị trường bất động sản, bên cạnh đó các ngân hàng thương mại đóng vai trò quan trọng trong phát triển thị trường, thông qua các sản phẩm và dịch vụ ngân hàng dành cho giới đầu tư, doanh nghiệp lẫn người mua bất động sản. Trong khi đó, các ngân hàng đầu tư chuyên cung cấp các giải pháp tín dụng thay thế dành cho các doanh nghiệp bất động sản như: Phát hành trái phiếu, CMS, trái phiếu liên kết với tài sản chủ sở hữu… “Tùy vào giai đoạn của dự án bất động sản, doanh nghiệp có thể cần tới M&A, IPO, hoặc FPO để phát triển hoặc thoái vốn”, ông Wong lưu ý.

Ông Nguyễn Vĩnh Trân, Giám đốc điều hành Cty Quản lý quỹ Jen Capital lại nêu nhiều bài học về quản lý thị trường bất động sản của các nước trong đó có Ấn Độ. Theo ông Trân, vai trò của Ngân hàng nhà ở Quốc gia (NHB) rất quan trọng: Tăng giải ngân vốn đầu tư vào phân khúc nhà ở giá vừa từ 2,8 tỷ USD lên 14 tỷ USD trong năm năm; hỗ trợ tài chính cho chủ đầu tư qua hình thức cho vay mezzanine, góp vốn hoặc các sản phẩm chứng khoán bất động sản; tạo ra thị trường thứ cấp bền vững để tăng thanh khoản thông qua các sản phẩm chứng khoán hoặc cho vay; các gói hỗ trợ cho các cty tài chính nhỏ chuyên cho vay bất động sản giá vừa…

Thẳng thắn nhận xét về thị trường, Ông Marc Townsend, Giám đốc Công ty CBRE Việt Nam cho biết, nếu như 7-8 năm trước, các doanh nghiệp đua nhau đưa ra thị trường các loại nhà ở diện tích lớn (trên 100 m2) thì nay, diện tích này đang được điều chỉnh xuống phổ biến ở mức 50 - 70 m2. Đánh giá về tranh luận giá nhà tại Việt Nam hiện đang rẻ nhất thế giới mới nổ ra đây, ông Marc Townsend cho rằng, cần phải xét yếu tố thu nhập bình quân đầu người ở Việt Nam khi đưa ra so sánh này. Khả năng chi trả của người mua nhà tại Việt Nam, đặc biệt là những người mới lập nghiệp, là khá thấp, do đó rất cần sự hỗ trợ về tài chính từ Chính phủ, theo ông Marc Townsend.