Thị trường bất động sản: Nguy cơ “bong bóng” quay trở lại

Theo nhận định của các chuyên gia kinh tế, thị trường bất động sản (BĐS) đang dần dần hồi sinh và có điều kiện phát triển trong tương lai. Tuy nhiên bên cạnh những tín hiệu vui, thị trường này vẫn tiềm ẩn nhiều bất ổn, nguy cơ "bong bóng” quay trở lại là hoàn toàn có thể xảy ra.

Dấu hiệu "tan băng”

TS. Võ Trí Thành cho rằng,tín hiệu phục hồi của thị trường BĐS thể hiện rõ khi quý 1 – 2015 có trên 8.000 giao dịch thành công, lớn gấp 3 lần so với năm 2014. Giao dịch của các phân khúc đều đạt hiệu quả cao. Đặc biệt, tồn kho bất động sản đã giảm khoảng 40% ở những vị trí có yếu tố thương mại cao. Đây chính là con số biết nói để thấy rõ thị trường BĐS có sự chuyển biến vượt bậc. Trong đó, sự phát triển ổn định của nhà ở giá rẻ đang trở thành "mũi khoan” xuyên thủng tảng băng BĐS. Dự kiến, 2 – 3 năm tới thị trường BĐS TP. HCM phát triển nhiều về hướng nam và hướng đông nhằm đón gió tuyến metro số 2. Còn thị trường BĐS Hà Nội thì hướng tây, hướng đông và hướng đông nam đang là đích ngắm của các nhà đầu tư.

Theo đánh giá của các chuyên gia, Hà Nội sẽ tung ra khoảng 13.000 căn hộ, TP. HCM cũng chào hàng 22.000 căn. "Nhìn vào lượng giao dịch tiếp tục được ghi nhận ở các dự án chào bán mới trong quý I vừa qua thì những chủ đầu tư nhanh chân nhất sẽ được mùa, nhất là với những sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực”, Marc Townsend, Tổng Giám đốc Công ty TNHH CBRE Việt Nam nhận định.

Như vậy, dựa vào những tín hiệu khả quan hoàn toàn có thể tin tưởng vào sự phát triển của thị trường BĐS trong thời gian tới với hàng loạt điều kiện khách quan đang ủng hộ. Cụ thể, hiện tại về đồng USD lên giá thất thường, tác động khá mạnh đến nhiều lĩnh vực kinh tế. Thứ hai, giá vàng cũng khá bấp bênh nên tạo tâm lý không ổn định của giới đầu tư. Tiếp theo, tiền gửi ngân hàng hiện lãi suất huy động cũng khá thấp, không tạo được sự hứng khởi cho người dân gửi tiền. Thị trường chứng khoán Việt Nam thời gian qua nhận được nhiều nhân tố hỗ trợ, nhưng nhìn chung vẫn còn bất ổn. Bên cạnh đó, kết cầu hạ tầng tại các thành phố lớn dần dần hoàn thiện hơn. Điều quan trọng hơn cả, nhu cầu nhà ở ngày càng tăng. Ngoài ra, trong thời gian tới theo quy định mới thì người nước ngoài cũng được sở hữu nhà tại Việt Nam.

Đây là một trong những lý do góp phần giúp thị trường BĐS tăng trưởng hơn.

Không loại trừ "bong bóng” quay trở lại

Thị trường BĐS có dấu hiệu tan băng thông qua giao dịch cụ thể cũng như dự báo trong thời gian tới. Tuy nhiên, các chuyên gia cảnh báo, nhà đầu tư phải thận trọng vì có thể bong bóng BĐS sẽ quay trở lại. Bởi vì, trong giao dịch hiện nay có 30 - 40% là đầu cơ nhằm đẩy giá. Hơn nữa, một vài vấn đề kinh tế có sự bất ổn khi nợ công cao, nợ xấu chưa xử lý triệt để (nợ xấu chủ yếu nằm ở BĐS), tỷ giá biến động liên tục... Điều này đồng nghĩa với rủi ro đối với BĐS vẫn tiềm ẩn.

Theo ông Nguyễn Vĩnh Trân, Chủ tịch Quỹ đầu tư Jen Capital, thị trường BĐS đang có sự phục hồi khá tốt trong các quý vừa qua. Nhưng, giới kinh doanh phải hết sức đề phòng tình trạng "bong bong” có khả năng quay trở lại. Phải đợi đến hết năm nay mới biết được thị trường có phát triển bền vững không hay chỉ là sân chơi cho giới đầu cơ”.

Ông Trân lý giải, hiện trên thị trường có 30 - 40% là đầu cơ thì cần phải xem lại. Lý do, nếu tình trạng đầu cơ có thật và nhà đầu tư tiếp tục đẩy giá bán nhà thì những người có nhu cầu mua nhà thật sự sẽ quay lưng, khi đó thị trường sẽ lại đóng băng.

Liên quan đến rủi ro của thị trường BĐS, TS. Võ Trí Thành cho rằng tình trạng đóng băng BĐS luôn ám ảnh mọi người bởi khoảng thời gian từ "đóng băng” đến "tan băng” quá lâu, thiệt hại về kinh tế quá nhiều. Chính vì lẽ đó mà trong thời điểm BĐS phục hồi và đang phát triển trở lại như hiện nay thì cũng vẫn còn không ít lo lắng. Chính phủ một mặt muốn phát triển nhanh thị trường BĐS, mặt khác lại sợ thị trường này phát triển "nóng”. Để BĐS phát triển bền vững, theo tôi đòi hỏi doanh nghiệp BĐS phải thay đổi phương thức kinh doanh cho phù hợp, nắm bắt tốt nhu cầu thị trường trong thời kỳ mới để đáp ứng kịp thời. Song song đó, doanh nghiệp BĐS trong nước cần chú trọng các yêu tố như lựa chọn địa điểm đầu tư dự án, khả năng cạnh tranh tốt trên thị trường và chiến lược kinh doanh hiệu quả. Đây là các yếu tố quyết định mức độ cho vay đầu tư dự án từ các ngân hàng thương mại cũng như thu hút các nhà đầu tư BĐS. "Để thị trường phát triển một cách bền vững, thay vì giảm diện tích nên tập trung vào việc làm sao đó nhằm giảm chi phí giá thành cho khách hàng”, ông Nguyễn Vĩnh Trân góp ý.