Thị trường bất động sản: “Biến dạng” bởi... chính sách

Cuối năm 2007, nhiều chuyên gia dự báo về diễn tiến của thị trường bất động sản (BĐS) trong năm 2008 sẽ tiếp tục tăng “nóng”, giá đất sẽ cao hơn... Thế nhưng chỉ mới sau hai tháng, giao dịch trên thị trường BĐS đã bắt đầu chững lại. Nguyên nhân do đâu?

Ngân hàng “thắt lưng”, khách hàng “buộc bụng”

Từ năm 2005, Ngân hàng nhà nước chi nhánh TP HCM đã có cảnh báo về việc thị trường BĐS đã “ngậm” vào một nguồn vốn khổng lồ gần 20.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, lúc này chẳng ai chú ý bởi thị trường BĐS vẫn còn trong giai đoạn bị “đóng băng” sau những chính sách siết chặt quản lý về nhà đất do UBND TP ban hành. Cụ thể là Chỉ thị 08 về việc cấm phân lô bán nền của UBND TP ban hành tháng 4/2002.

Đến cuối năm 2006, đầu 2007, thị trường bắt đầu xuất hiện các “cơn sốt” ngắn hạn liên tục, lúc này mọi chuyên gia mới phát hiện thị trường phát triển lệch lạc, còn chính sách tín dụng đã bộc lộ nhiều thiếu sót.

Cuối tháng 1/2008, để chống tình trạng lạm phát thì cơ quan chức năng đã điều chỉnh chính sách tiền tệ bằng cách rút một lượng tiền mặt khá lớn ra khỏi thị trường lưu thông: Bắt đầu từ ngày 17/3/2008, các ngân hàng có số dư vốn huy động tính đến ngày 31/1/2008 bằng VND từ 1.000 tỷ đồng trở lên sẽ phải chia nhau mua 20.300 tỷ đồng tín phiếu bắt buộc của Ngân hàng nhà nước.

Theo các chuyên gia tài chính phân tích, điều này ít nhiều ảnh hưởng không tốt đến thị trường tài chính nói chung và BĐS nói riêng. Bởi các ngân hàng đã cho vay một lượng tiền lớn, con số chính thức được công bố là 35.000 tỷ đồng. Thế nhưng theo nhiều chuyên gia con số dư nợ tín dụng BĐS có thể gấp 2 hoặc 3 lần.

Nếu tiếp tục hoạt động như hiện nay thì việc huy động thêm vốn cấp thời để đáp ứng chỉ đạo trên là không thể. Chính vì thế các ngân hàng buộc phải siết chặt nguồn vay tín dụng mới đối với khách hàng. Chưa hết! Đã có “lệnh ngầm” cho các tổ chức tín dụng buộc phải tạm ngưng tất cả các khoản vay mới và báo cáo tình hình các khoản dư nợ cho vay BĐS.

Ông Lê Hoàng Châu - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM cho rằng: “Siết chặt tín dụng, tăng lãi suất nguồn vay đã tác động trực tiếp đến DN kinh doanh BĐS, người vay vốn và nhà đầu tư thứ cấp. Điều này sẽ dễ dẫn đến tình trạng nhà đất chao đảo, thậm chí “đóng băng!”.

Sự lo âu của ông Châu hoàn toàn không phải thiếu cơ sở, bởi trong hai ngày 22 và 23/2, thị trường BĐS TP HCM ghi nhận sự chào bán ồ ạt từ nền đất cho đến các căn hộ chung cư đã và đang xây dựng ở các điểm “nóng” như: quận 2, 7, 9...

Như vậy cho thấy tâm lý của khách hàng bắt đầu có những dao động xung quanh “liều thuốc” quá mạnh trong chính sách điều tiết vĩ mô của Nhà nước để chống lạm phát, thị trường nhà đất đã có những diễn tiến bất lợi và nguy cơ “đóng băng” cục bộ đang dần hiện rõ.

Thuyền không người lái

Lẽ ra, thị trường sẽ không có những tác động xấu nếu nguồn cung cầu không bị lệch lạc như hiện nay. Tại cuộc họp đầu năm với HOREA, chính ông Lê Hoàng Quân - Chủ tịch UBND TP HCM cũng đặt ra câu hỏi: Liệu bong bóng giá có xì hơi, nguồn cung cho thị trường bị thiếu hụt các sản phẩm cho người thu nhập trung bình và thấp, mà chỉ tập trung vào dòng sản phẩm căn hộ cao cấp và nền đất với giá trị mỗi sản phẩm từ hàng tỷ cho đến chục tỷ đồng?

Thực tế, theo các chuyên gia địa ốc nhận định, với giá bán từ 1.500 - 2.000 USD/m2, nhà đầu tư đã đạt mức lợi nhuận cao. Thế nhưng hiện nay mức giá đó cứ liên tục được đẩy cao hơn nữa đã ảnh hưởng không tốt đến người trực tiếp mua để ở.

Đây cũng là nguyên nhân để các nhà đầu tư thứ cấp tiếp tục đưa giá cao hơn nữa cho tương xứng với “mác” căn hộ cao cấp. Ông Nguyễn Đăng Sơn, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu Hạ tầng Đô thị phân tích: Nếu loại trừ những yếu tố khách quan như: giá vật liệu xây dựng (thép, gạch, catá...), nhân công tăng từ 30% đến 100%, thì việc giá căn hộ tăng đã phản ánh tình trạng lệch lạc trong cung cầu của thị trường.

Cụ thể hơn là trong chính sách điều tiết thị trường hiện chưa phù hợp với tình hình hiện nay; thủ tục hành chính để thực hiện dự án còn khá dài, nếu DN làm nhanh nhất cũng mất 3 năm để “chạy”; kế đến cách tính tiền sử dụng đất đối với dự án còn bất cập, khiến chi phí đầu ra cho sản phẩm tăng theo. Đơn cử, hiện DN xây dựng chung cư phải đóng luôn phần đất được sử dụng cho mục đích công cộng... Đặc biệt là quy định về thời gian kêu gọi vốn góp của khách hàng.

Với giá đất như hiện nay để dự án khởi công xây dựng, DN đã phải bỏ ra một khoản chi phí không nhỏ. Nếu phải làm xong móng mới được bán thì mức độ rủi ro khá cao: thứ nhất là khoản tiền đầu tư xây dựng hạng mục trên (chiếm từ 20% đến 30% tổng vốn) phải vay ngân hàng để trả lãi; thứ hai là nguy cơ hàng làm ra không ai mua. Do vậy, bài toán tăng giá bán để đảm bảo rủi ro luôn là phương án được DN chọn.

Còn ông Nguyễn Văn Đực - Phó Giám đốc Cty TNHH Địa ốc Đất Lành thì đặt thẳng về một thực trạng hoạt động của các DN đang đi theo kiểu “thuyền không người lái”. Đúng lý ra UBND TP phải là người lái con thuyền này, thế nhưng việc điều hành hiện nay khiến cho DN cảm thấy TP đang đứng ngoài cuộc và để DN tự bơi, nếu chìm ráng chịu.

Luật lệ kiểu “ngăn sông cấm chợ” của những năm đầu giải phóng, thủ tục nhiêu khê, không phù hợp đã dẫn đến nhiều chương trình phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp thất bại, nhà ở xã hội chậm...

Hậu quả là có tích trữ, có đầu cơ, có chợ đen và càng xa tầm với đối với người thu nhập trung bình và thấp do giá bị đẩy lên quá cao. Còn về lâu dài, thị trường sẽ chuyển sang cho các nhà đầu tư nước ngoài tự do thao túng, đẩy giá bởi họ không chịu sự điều tiết của chính sách tiền tệ.

Thuế lũy tiến - đòn “nốc ao”

Trong khi thị trường đang có những bất ổn, thông tin sắc thuế lũy tiến dự định đánh vào nhà đầu cơ đang thực sự làm cho người kinh doanh và khách hàng bất an, thậm chí có chuyên gia khẳng định nó sẽ là đòn “nốc ao” thị trường.

Theo bà Đỗ Thị Loan - Tổng Thư ký HOREA: Thị trường BĐS vừa mới hồi phục, nếu cùng một lúc giáng hai liều “thuốc” mạnh như vậy thì hại nhiều, lợi ít. Các sắc thuế, phí dành cho thị trường BĐS hiện nay đã là quá nhiều, vấn đề của thị trường không nằm ở thuế mà nằm ở sự mất cân đối nghiêm trọng nguồn cung, ở sự thiếu hụt cơ sở hạ tầng, lãng phí quỹ đất đủ điều kiện phát triển nhà ở, rối rắm trong thủ tục hành chính, quy hoạch, hệ thống pháp lý...

Theo ông Trần Minh Hoàng - Chủ tịch HĐQT Công ty Vinaland: Một sắc thuế mới chỉ làm cho mọi việc càng trở nên rối hơn, tốn kém thời gian và tiền bạc của Nhà nước mà tính khả thi không cao. Chỉ một việc thống nhất tính pháp lý của nhà đất là sổ đỏ hay sổ hồng đã mất gần 5 năm thì căn cứ pháp lý nào để áp thuế tài sản mà lại dự định đặt ra thêm sự phức tạp này. Cần nhấn mạnh rằng, trong nền kinh tế thị trường, chức năng điều tiết bằng công cụ thuế được áp dụng rất hạn chế.

Nhiều nghiên cứu về khoa học kinh tế nghi ngờ về lợi ích kinh tế từ các chính sách thuế. Họ cho rằng áp dụng công cụ này sẽ gây tổn hại cho sự phát triển tự nhiên của thị trường và tạo ra những bất ổn trong dài hạn.

Điều quan trọng nhất là không nên đưa ra những dự báo chung chung, mục đích mơ hồ, cảm tính, không chuyên nghiệp sẽ cực kỳ có hại, gây hoang mang tâm lý thị trường, tâm lý xã hội, tâm lý DN, ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh và đời sống xã hội. “Theo tôi thị trường BĐS hiện nay thật sự cần một chiến dịch “gỡ rối” hơn là “giảm sốt” BĐS” - ông Hoàng nói.

Theo ông Lê Hoàng Châu, HOREA kiến nghị Trung ương không ban hành thuế lũy tiến mà có thể xem xét hình thức Luật thuế tài sản BĐS mà Singapore hiện đang áp dụng. Cụ thể, người mua nhà để ở bị đánh 4%/năm, còn đối với người mua nhà để kinh doanh phải nộp 12%/năm. Khung thuế này không áp dụng đối với DN, bởi DN đã nộp các loại thuế và nghĩa vụ tài chính khi làm dự án, trong đó có thuế thu nhập DN lên đến 28%.

Ngoài ra, Nhà nước cần ban hành chính sách liên thông giữa thị trường tài chính và thị trường BĐS để phát triển ổn định, bền vững và lành mạnh. Cụ thể: cung ứng tín dụng cho người thu nhập thấp được vay tiền mua nhà trả góp từ 20 đến 25 năm, có phương thức cho vay tín dụng trung hạn, dài hạn cho DN BĐS.

Mới đây HOREA cũng kiến nghị cho các bộ ngành trung ương và UBND TP HCM về những hướng tháo gỡ về thủ tục, chính sách nhằm giúp các DN tăng nguồn cung cho thị trường để giảm bớt áp lực về giá nhà đất như hiện nay.

Trong đó, điểm nổi bật là việc thay đổi quy định về thời điểm được huy động vốn trong bán căn hộ để thích ứng với chính sách “thắt lưng buộc bụng” của các ngân hàng đối với thị trường BĐS.

Hai liều thuốc nào?

Theo nhiều chuyên gia phân tích, nếu hai liều thuốc mạnh trên không được áp dụng ngay thì trong thời gian tới, thị trường sẽ có những biến động theo hướng tích cực. Cụ thể, trong vài tháng tới ngân hàng sẽ lại dư tiền nhờ tình hình tăng lãi suất gửi tiền, như vậy “van” tín dụng cho khách hàng sẽ lại được mở rộng.

Cụ thể hơn, sáng 23/2, khi vàng lên gần đỉnh 18 triệu đồng/lượng, một số nguồn tin cho hay thị trường sẽ có đợt khách hàng bán vàng ra cực lớn để lấy tiền gởi ngân hàng. Bởi mức lãi suất hiện nay của việc gởi tiền lợi hơn mua vàng trữ chờ lên giá.

Nếu hai chính sách trên tiếp tục áp dụng, ông Nguyễn Văn Khởi - Tổng Giám đốc Cty Intresco cho rằng sẽ có nhiều DN phải bán dự án theo kiểu “lúa non” cho các đại gia trong nước hoặc DN nước ngoài. Nếu Quỹ dự án này có thể sẽ rơi vào tay của các DN nước ngoài bởi họ không phải chịu sự điều tiết của chính sách. Khi họ được độc quyền thị trường, thao túng và làm gia,á việc kéo giá đất xuống sẽ bất khả thi.

Khó dự đoán thị trường

Ông Lương Sỹ Khoa - Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Nhà đất Phú Gia cho rằng, do một số chính sách chỉ mới là thông tin nhà đầu tư còn nghe ngóng nên giá sẽ khó giảm. Một số khu vực trước đây kêu cao quá, nay sẽ phải kéo xuống một phần.

Tuy nhiên, về lâu dài nếu các chính sách vẫn siết chặt thị trường thì việc giảm giá 10% đến 30% so với hiện nay là không tránh khỏi. Tuy vậy, ông Khoa lưu ý, không phải toàn thị trường sụt giảm mà giá ở những nơi trước đây bị “bơm” lên quá cao sẽ xuống, còn các dự án có vị trí đắc địa chựng lại hoặc sẽ tăng tiếp.

Hiện khó dự báo được diễn tiến thị trường, bởi ngoài quy luật cung cầu, nó còn phụ thuộc vài tâm lý của người tham gia thị trường. Tuy nhiên, nếu ngân hàng siết chặt cho vay dự án, chắc chắn nguồn cung sẽ thiếu và như vậy với những sản phẩm hiện có, việc mua bán sẽ đẩy giá đất lên thêm nữa. Nếu khó khăn hơn nữa, việc mua bán sẽ ngưng trệ, như vậy viễn cảnh thị trường suy thoái sẽ tác động không nhỏ đến đời sống xã hội.