"Thuốc" đặc trị cho thị trường BĐS

"Thuốc chữa" duy nhất cho "căn bệnh" giá nhà đất quá cao là đổi mới sắc thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và tài sản gắn liền, đánh lũy tiến vào các trường hợp có nhà đất nhưng không sử dụng hoặc sử dụng nhà đất nhiều hơn hạn mức bình quân trong xã hội.

GS TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường đã khẳng định như vậy khi trao đổi với Báo giới

Năm 2008, thị trường BĐS sẽ có nhiều "thăng, giáng"

* Nhiều người cho rằng thị trường bất động sản (BĐS) của Việt Nam hiện vẫn còn manh nha, thiếu thông tin và số liệu để có thể kiểm chứng được những bước phát triển thực sự của thị trường?

Nếu nói rằng thị trường bất động sản (BĐS) nước ta hiện nay còn manh nha thì chắc không đúng, nhưng đúng là thiếu thông tin.

Thực tế cho thấy, thị trường BĐS hiện nay đang thu hút rất nhiều nhà đầu tư trong nước cũng như nước ngoài, thu hút một khối lượng vốn đầu tư khá lớn. Kinh tế BĐS cũng chiếm tới 30% tỷ trọng phát triển kinh tế ở nhiều thành phố lớn.

Ngay các tập đoàn kinh tế, tổng công ty lớn đều thành lập các công ty thành viên chuyên về xây dựng, kinh doanh BĐS... Tất cả các biểu hiện như vậy cho thấy thị trường BĐS đang phát triển ở mức độ cao, đóng góp đáng kể cho quá trình đẩy mạnh CNH - HĐH đất nước, nên không thể gọi là manh nha.

Nhưng rõ ràng thời gian qua các nhà đầu tư BĐS đã có những thủ thuật ghim hàng, kích giá, tạo cầu ... làm cho hàng nghìn người lao vào các cuộc "mua nhà trên giấy". "Nhiệt biểu" của thị trường luôn ở trạng thái "nhạy cảm", nóng - lạnh rất thất thường.

Vấn đề ở đây là thị trường BĐS không chỉ thiếu thông tin mà chúng ta đang thiếu mọi công cụ quản lý đối với thị trường này. Điều đó thể hiện ở hệ thống pháp luật ngày càng hoàn thiện nhưng xung đột không ít, hệ thống quy hoạch ngày càng phù hợp nhưng "treo" vẫn còn nhiều, hệ thống tài chính đã sát hơn với thị trường nhưng thuế BĐS vẫn nguyên như thời còn bao cấp, hệ thống hành chính đã đổi mới mạnh mẽ trên văn bản nhưng thực tế vẫn chưa đạt được độ công khai - minh bạch cần thiết.

* Thế nhưng nhiều chuyên gia vẫn nhận định năm 2008 sẽ là năm của BĐS với những bước phát triển ngoạn mục của thị trường này. Cá nhân ông thấy sao?

Nếu nói rằng năm 2008 sẽ là năm của BĐS thì chưa chính xác. Tôi cho rằng 2008 sẽ là năm mà thị trường BĐS có nhiều "thăng, giáng" theo các chính sách của Nhà nước điều tiết đối với thị trường.

Ngay đầu năm, thị trường BĐS đang chứa trong nó một nghịch lý kinh tế: giá nhà đất có xu hướng tăng lên tới đỉnh của thế giới nhưng thu nhập của người lao động vẫn còn ở nhóm đáy của thế giới. Giá nhà đất tăng cao chắc chắn từ nguyên nhân ''cầu ảo'' quá nhiều do nạn đầu cơ và tích trữ BĐS gây nên, người lao động ''cần thật'' về nhà ở chỉ còn là giấc mơ.

Các "bong bóng" kinh tế trong thị trường BĐS đang lớn dần, gây tác động xấu cho quá trình phát triển kinh tế. Các nhà quản lý buộc phải có chính sách điều tiết đối với thị trường nhằm làm giảm "sốt giá".

Mỗi một chính sách mới đều có tác động làm cho thị trường biến động ở những mức độ khác nhau. Ngay vừa qua, chính sách hạn chế các khoản vay tín dụng đối với đầu tư BĐS đã làm cho các giao dịch BĐS ngưng lại, thị trường có biểu hiện "nguội lạnh".

Tiếp tục, nhiều chính sách khác trong Chỉ thị số 01/2008 về một số biện pháp đẩy mạnh phát triển và quản lý thị trường BĐS đã được Thủ tướng yêu cầu thực hiện ngay trong Quý I năm nay cũng sẽ tác động vào thị trường. Nếu thực hiện tốt, thị trường BĐS sẽ ổn định và phát triển.

* Thực tế là không chỉ thị trường BĐS ở Hà Nội, TP.HCM mà còn một vài TP khác như Cần Thơ, Đà Nẵng, Long An, những địa bàn tiếp giáp với hai đầu tàu của đất nước đều bị tác động lớn bởi sức nóng lan toả của thị trường BĐS. Theo ông thì sức "nóng" này có kéo dài, có lan rộng không hay chỉ ở một số thời điểm và một số nơi?

Thị trường BĐS có độ lan tỏa khá mạnh, hôm nay "sốt" đất ở thì ngày mai sẽ "lây sốt" sang các loại đất khác, hôm nay "sốt" đất tại các đô thị trung tâm thì ngày mai sẽ "lây sốt" sang các đô thị phụ cận và sau đó là các vùng khác xa hơn. Vậy việc các đô thị lớn cấp thấp hơn Hà Nội, TP. HCM hay các địa bàn phụ cận của Hà Nội, TP.HCM bị tác động "sốt" mà "sốt theo" cũng là đúng quy luật.

Nhà đất có "sốt" lâu dài hay lan rộng không còn tuỳ thuộc hoàn toàn vào việc ban hành các chính sách nhằm "cắt sốt" cho thị trường. Chính sách đúng ban hành càng sớm thì "ngăn chặn sốt" càng sớm cả về thời gian và không gian. Chính sách đúng ban hành muộn hoặc ban hành chính sách không đúng thì "sốt" giá nhà đất vẫn tiếp tục, ''bong bóng'' kinh tế BĐS ngày càng lớn hơn.

Chính sách tổng hợp để ngăn chặn "sốt" giá nhà đất đã được Thủ tướng yêu cầu một số Bộ và UBND cấp tỉnh nghiên cứu, chuẩn bị như một nhiệm vụ cấp bách. Lúc này có ngăn chặn được "sốt" nhà đất hay không hoàn toàn phụ thuộc vào tâm huyết và trình độ của các nhà quản lý cấp bộ và cấp tỉnh.  

Cắt dòng vốn cho vay đi đầu cơ

* Ngân hàng Nhà nước vừa quyết định phát hành 20.300 tỷ đồng tín phiếu bắt buộc các NH thương mại mua, nhưng không được sử dụng vay tái cấp vốn. Vì thế hàng loạt ngân hàng thương mại thắt chặt cho vay vốn nói chung, đặc biệt cho vay vốn đầu tư vào BĐS. Theo ông, điều này sẽ tác động như thế nào đến thị trường BĐS thời gian tới đây?

Trong mươi ngày vừa qua, Ngân hàng Nhà nước đã có chính sách điều chỉnh đối với thị trường tiền tệ, tập trung vào hạn chế cho vay tín dụng, nhất là thắt chặt việc cho vay vốn đầu tư vào BĐS. Hệ quả là các nhà đầu tư BĐS kêu ca, phàn nàn vì khó khăn khi bị cắt vốn vay đầu tư cho các dự án, các giao dịch trên thị trường BĐS ngưng đọng, thị trường có biểu hiện "nguội lạnh".

Hệ quả nói trên đang xẩy ra trong thực tế nhưng lại có vẻ như biểu hiện của một nghịch lý: Đúng ra hạn chế vốn vay đầu tư BĐS tức là làm chậm tiến độ đầu tư các dự án, hệ quả tất yếu phải là giảm cung hàng hóa BĐS cho thị trường, hệ quả tiếp theo là thị trường phải "nóng" hơn do thiếu cung, nhưng trên thực tế, thị trường lại đang "lạnh" đi.

Nghịch lý nào cũng có thể giải thích được vì cuộc sống vốn không chấp nhận bất cứ một nghịch lý nào. Như vậy, một phần khá lớn vốn vay cho đầu tư BĐS đã được sử dụng vào đầu cơ hàng hóa BĐS, cắt nguồn vốn vay là cắt đi đầu cơ, làm giảm các giao dịch có tính đầu cơ, thị trường "lạnh" đi phần đầu cơ.

Gần đây, chính sách của Nhà nước cho phép chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án của nhà đầu tư ban đầu cho các nhà đầu tư thứ cấp đã tạo thuận lợi cho các nhà đầu tư dự án trong việc tập trung nhiều nguồn vốn cho đầu tư, nhất là đối với các dự án lớn.

Trong thực tế, chính sách này đã bị lợi dụng trong hình thức chuyển nhượng dự án đã hoàn thành, các nhà đầu tư thứ cấp lúc đó đóng vai trò nhà đầu cơ hàng hóa BĐS đã hoàn thành, được vay vốn của các ngân hàng nhưng vốn vay đó thực chất là phục vụ đầu cơ.

Như vậy, chính sách tiền tệ về việc hạn chế các khoản vay tín dụng đang thể hiện 2 mặt: Một là gây khó khăn cho các nhà đầu tư dự án xây dựng BĐS do thiếu vốn, sẽ làm giảm cung cho thị trường, đó là mặt tiêu cực; hai là, cắt được nguồn vốn vay sử dụng vào đầu cơ BĐS, giảm được "sốt" giá trên thị trường, đó là mặt tích cực. Tiếp tục chính sách này, chúng ta ngăn được một phần lớn đầu cơ trên thị trường nhưng sẽ làm giảm cung trong tương lai cho thị trường BĐS.

* Vậy thì với thực tế thị trường BĐS của ta hiện nay, đâu là liều thuốc "đặc trị" thích hợp nhất, theo ông?

Về mặt vốn cho đầu tư BĐS, các ngân hàng cần tiếp tục cho vay đối với các dự án đầu tư xây dựng BĐS nhằm bảo đảm cung theo đúng quy hoạch, nhất là đối với các dự án đang triển khai tích cực, đúng tiến độ.

Đồng thời, các ngân hàng cần kiểm soát chặt chẽ và ngừng hoàn toàn các khoản vay cho các nhà đầu tư thứ cấp nhận chuyển nhượng dự án đã hoàn thành. Đối với các nhà đầu tư thứ cấp nhận chuyển nhượng dự án chưa hoàn thành thì phải đánh giá cụ thể phần còn phải xây dựng để cho vay ở tỷ lệ phù hợp.

Cách làm này sẽ nâng cao hiệu quả của việc điều tiết vốn vay cho đầu tư BĐS, điều chỉnh được thị trường tiền tệ, đồng thời làm cho thị trường BĐS lành mạnh hơn, hiệu quả hơn.

"Căn bệnh" chính của thị trường BĐS nước ta hiện nay là giá nhà đất quá cao, không phù hợp với đầu vào của sản xuất, kinh doanh (đất sản xuất, kinh doanh) cũng như không phù hợp với thu nhập của người lao động (đối với đất ở). Nguyên nhân của "căn bệnh" này là Nhà nước chưa kiểm soát được tình trạng đầu cơ nhà đất và tích trữ tiền nhàn rỗi của dân vào nhà đất; từ đó, cầu ảo tăng cao mà không cung nào tải nổi.

"Thuốc chữa" duy nhất cho "căn bệnh" này là đổi mới sắc thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và tài sản gắn liền, đánh lũy tiến vào các trường hợp có nhà đất nhưng không sử dụng hoặc sử dụng nhà đất nhiều hơn hạn mức bình quân trong xã hội. Không dùng "thuốc" này, "căn bệnh" đó sẽ ăn sâu vào "lục phủ, ngũ tạng" mà không thuốc nào trị nổi.