Phân khúc chung cư mini: Tín hiệu đa chiều

Trong tuần qua, việc phân khúc chung cư mini được hợp thức hóa theo Thông tư 16 hướng dẫn Nghị định 71 là đề tài được đưa ra bàn luận nhiều nhất. Một số nhà đầu tư cho rằng đây là cơ hội tốt để người thu nhập thấp sở hữu nhà nhưng một số lại lo ngại sẽ làm xấu mỹ quan, nén dân số… Bên cạnh đó, tình trạng đất nghĩa trang trở nên “ấm nóng” trong thời gian qua cũng là vấn đề được quan tâm

Xây nhanh, bán nhanh

Ngay từ khi Nghị định 71 cho phép mua bán, chuyển nhượng chung cư mini, nhằm giải quyết bài toán nhà ở cho những người có thu nhập thấp… thì các nhà đầu tư bắt đầu triển khai hoạt động nhằm khai thác phân khúc này. Thông tư 16 hướng dẫn Nghị định 71 quy định việc cho phép xây dựng, mua bán, cấp chứng nhận chủ quyền cho căn hộ 30 m2 trong nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân.

Việc mua bán khá dễ dàng chỉ cần công chứng mà không phải qua sàn giao dịch bất động sản như nhà chung cư. Chính sự dễ dàng về thủ tục pháp lý kết hợp việc đáp ứng nhu cầu của đại bộ phận khách hàng tiềm năng đã và đang có trên thị trường đã thúc đẩy nhiều nhà đầu tư tìm đến loại hình chung cư mini

Bên cạnh đó, xây dựng một chung cư dạng này không cần tốn quá nhiều vốn, một diện tích đất vừa phải, thời gian xây dựng nhanh, không phải bồi thường giải phóng mặt bằng quá lâu… là những lợi thế mà nhà đầu tư hướng đến. Do diện tích nhỏ, nhà đầu tư bỏ ít vốn nên chắc chắn giá thành các căn hộ dạng này không cao, giải quyết bài toán nhà ở cho đại bộ phận người dân như những người mới ra trường, sinh viên ngoại tỉnh, những gia đình trẻ.... Đây là yếu tố tích cực khi hợp thức hóa nhà dạng này.

Sau khi được “bật đèn xanh”, phân khúc chung cư mini trở nên sôi động và các hoạt động mua bán, đầu tư diễn ra nhộn nhịp. Những căn nhà kích thướt nhỏ, những căn hộ chung cư mini trước đây bán khó, chỉ dành cho thuê thì nay đã chuyển nhượng với mức giá cao, người mua tấp nập. Nhiều nhà đầu cơ bỏ vốn thu gom dạng nhà này.

Tuy nhiên, bên cạnh một số lợi ích như giải tỏa được cơn “khát” nhà giá thấp, nhiều chuyên gia lo ngại rằng chung cư mini sẽ phát triển ồ ạt, phát sinh nhiều hệ lụy, như nén dân số, hạ tầng xuống cấp (gây ngập lụt, kẹt xe…), giảm chất lượng sống của cư dân, bộ mặt đô thị dễ bị băm nát… Trước đến nay, hầu hết các chung cư được xây dựng rải rác nằm trong các ngõ ngách chật chội, hạ tầng cơ sở kém. Đặc biệt, tại các khu nhà này không có cầu thang thoát hiểm, hệ thống phòng cháy chữa cháy, an ninh trật tự kém… Đây là vấn đề lớn mà người mua phải cân nhắc cũng như chủ đầu tư, nhà quản lý tính toán hợp lý để đảm bảo an toàn cho người dân sở hữu loại hình chung cư này

“Nóng” đất nghĩa trang

Bên cạnh sự náo nhiệt của phân khúc chung cư mini thì một loại hình kinh doanh bất động sản dần trở nên ấm nóng trong thời gian gần đây là đất nghĩa trang. Hiện tượng đầu cơ, kinh doanh, xí phần để sang tay kiếm lời đang hết sức rầm rộ, khiến giá đất dành cho người chết tăng rất cao.

Nhu cầu đất để xây “nhà” cho người chết đã phát triển nhanh chóng trở thành một loại hình mới của thị trường nhà đất. Không chỉ những khu vực “đắc địa” tại nội thành mới được chú ý và giá cao mà những khu vực nhà đất lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Long An... mức giá ngày càng tăng dao động từ 15 triệu đồng một mộ (5,3 m2) cho đến 550 triệu đồng.

Hiện nay, nhiều nhà đầu tư nhận thấy được lợi nhuận lớn từ phân khúc này đã đổ tiền đầu tư, quy hoạch những dự án nghĩa trang kết hợp công viên như dự án nghĩa trang công viên Vĩnh Hằng, nghĩa trang công viên Thiên Đường… Một trong những nguyên nhân chính thúc đẩy phân khúc đất nghĩa trang phát triển mạnh còn là do thị trường bất động sản chưa hồi phục, không ít cò đất cũng như các nhà đầu tư đã chuyển sang “lướt sóng” ở thị trường này. Trong đó có doanh nghiệp mua hàng trăm huyệt mộ để chờ lên giá, rồi sang tay kiếm lời.

Bên cạnh đó, theo Nghị định 35 của Thủ tướng Chính phủ ban hành năm 2008 đã công nhận việc xây dựng và khai thác nghĩa trang là một ngành kinh doanh. Các cá nhân và doanh nghiệp sẽ nhận được những ưu đãi đặc biệt khi đầu tư loại hình này như được Nhà nước cấp đất xây dựng nghĩa trang lâu dài và không thu tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng tuỳ theo quy mô, hình thức đầu tư…

Tuy nhiên, cũng chính vì lợi nhuận cao, không bị quản lý chặt về mặt chính sách nên thị trường đất nghĩa trang cũng lắm bất cập. Nhiều cò đất, đầu cơ tập trung vốn thu gom đất rồi bán giá khác cho người dân để thu lợi dẫn đến việc đẩy giá, gây nhiễu sóng thị trường. Thiết nghĩ, nhà quản lý cần đưa ra những giải pháp để hạn chế đầu cơ, giúp phân khúc này trở nên minh bạch và ổn định hơn

Rõ ràng, các chính sách từ cơ quan quản lý luôn tác động đến thị trường nói chung và thị trường bất động sản nói riêng. Không phải chính sách nào cũng mang đến yếu tố tích cực và hoàn toàn tiêu cực nhưng cần có sự điều chỉnh để nâng cao mặt tích cực và hạn chế tiêu cực. Đây là một trong những yếu tố quan trọng để góp phần minh bạch hóa thị trường, giúp thị trường phát triển bền vững.