Lời giải cho bài toán nhà ở xã hội

Nhà ở xã hội luôn luôn là đề tài gai góc của Việt Nam, đặc biệt là TP.HCM. Chỉ đến khi nào thị trường nhà ở xã hội và nhà tái định cư đã khởi động theo quy luật cung cầu thì các vị lãnh đạo sẽ không phải đau đầu vì "bài toán" quá khó.

Cớ sao “mèo chê mỡ”?

Nhà ở xã hội luôn luôn là đề tài gai góc của nhiều quốc gia, trong đó có Việt Nam. Và hiện nay, tại TP. HCM vấn đề này đang làm các vị lãnh đạo thành phố đau đầu vì quá khó.

Không khó sao được khi tiêu chí đặt ra mỗi năm TP cần 6 triệu m2 nhà (Nghị quyết Thành ủy TP. HCM nhiệm kỳ 2006 - 2010), trong đó 0,5 triệu m2 là nhà ở xã hội, nhưng đến nay, chỉ có 5 dự án rục rịch khởi động theo phương án làm thí điểm lấy từ ngân sách TP và vốn vay ưu đãi hiện ở giai đoạn lập quy hoạch 1/500 đang được Sở Xây dựng trình và chưa duyệt.

Nếu 5 dự án trên được thực hiện với tốc độ nhanh dần đều thì đầu năm 2008 sẽ cung cấp 81.097 m2 xây dựng, chiếm chưa đến 10% nhu cầu nhóm đối tượng nhà ở xã hội.

Ngoài Sở xây dựng đã lập 5 dự án thí điểm, còn thì không có một doanh nghiệp đầu tư - kinh doanh bất động sản nào, nhất là doanh nghiệp tư nhân hào hứng tham gia. Và cũng không một ngân hàng nào, kể cả ngân hàng nhà nước hưởng ứng.

Theo quy luật thị trường: “Có cầu là lập tức có cung” trong khi nhà ở xã hội là một nhu cầu có thật (dựa trên số liệu thống kê của Sở xây dựng), lại có nhiều chính sách ưu đãi miễn giảm thuế để kích cung. Vậy thì cớ làm sao trong lúc thị trường bất động sản đang “cấp đông” như hiện nay lại diễn ra một thực trạng khó hiểu “mèo chê mỡ ?”.

Người trong cuộc: Nghĩ gì? Nói gì? Làm gì?

Để tìm hiểu biểu hiện bất thường này, chúng ta không còn cách nào khác là lắng nghe hơi thở của thị trường, cụ thể là tìm hiểu những khúc mắc có thật của các thành phần liên quan đến vấn đề nhà ở xã hội.

Đầu tiên là nhóm khách hàng trong đối tượng nhà ở xã hội: “Chúng tôi cần nhà để ở nhưng chỉ có thể ứng trước từ 20 – 30% / giá trị căn nhà, sau đó là trả góp dưới 1 triệu/tháng. Nhưng không vì thế lại ép chúng tôi nhận những sản phẩm kém chất lượng, vệ sinh, cảnh quan, môi trường thấp và điều kiện tiếp cận dịch vụ xã hội kém. Như thế, khoảng cách giàu nghèo sẽ ngày một tăng, vì những bất bình đẳng trong đối xử”.

Nhà đầu tư - kinh doanh bất động sản, thì: “Chúng tôi nghi ngờ con số 0,5 triệm m2 nhà ở xã hội và con số 6 triệu m2 mỗi năm vì chưa “đánh hơi” được nguồn cầu này. Nhưng nếu tạm chấp nhận đây là nhu cầu có thật thì dù được nhiều chính sách ưu đãi chúng tôi cũng bó tay! Đồng vốn để đầu tư nhà ở luôn là đồng vốn lớn, vòng quay vốn chậm và dài hơi, trong khi nhóm đối tượng nhà ở xã hội dù có nhu cầu mua nhưng không có khả năng thanh toán ngay, mà ngân hàng thì lại từ chối cho vay. Nếu chúng tôi bỏ vốn vào thị trường này thì cầu và cung cũng khó với được nhau, rủi ro thuộc về doanh nghiệp lớn quá”.

Còn ý kiến của ngân hàng thì sao? - “Chúng tôi phải chịu trách nhiệm trước đồng vốn vay từ xã hội và đồng lời của ngân hàng. Dù rất chia sẻ với nhóm khách hàng nhà ở xã hội và các nhà đầu tư, chúng tôi vẫn phải đòi hỏi khách hàng đáp ứng đầy đủ thủ tục vay và khả năng thanh toán đúng hạn. Ngân hàng cũng là doanh nghiệp như mọi doanh nghiệp khác, đừng kỳ vọng nhiều vào chúng tôi, nhất là hiện nay thị trường nhà ở đang đóng băng!”.

Và trong nhiều cuộc họp tại TP. HCM các vị lãnh đạo TP đã bộc lộ điều trăn trở: “Làm sao để doanh nghiệp nhiều thành phần kinh tế chịu bỏ vốn ra xây loại nhà ở xã hội, làm sao để ngân hàng chịu cho nhóm người trong diện này vay tiền để mua nhà và làm thế nào loại được nhóm vụ lợi, phù hợp với cơ chế thị trường, không phạm luật, lại đạt được yêu cầu nhà nước ít can thiệp…”

Lo nhà ở cho đối tượng nhà ở xã hội là một mối lo đầy tính trách nhiệm và nhân bản, các vị lãnh đạo TP hãy đừng nặng mang riêng mà hãy tìm cách trang trãi mối lo này đến nhiều giới nhiều ngành, như một cách khai thác “vốn xã hội”.

Với cách làm này lãnh đạo TP sẽ tranh thủ được sự đồng thuận của cộng đồng, tìm ra được cách giải quyết phù hợp.

Làm sao để “mèo ham mỡ”?

Một chung cư tái định cư ở TP.HCM.

Việt Nam hiện là thành viên của tổ chức thương mại thế giới (WTO). Vì vậy, mọi vấn đề liên quan đến lĩnh vực thương mại buộc chúng ta phải tư duy dựa trên luật chơi của thị trường chung.

Dù hiện nay nhà ở xã hội vẫn có thể “chơi riêng” được nhờ “lách” giỏi hoặc chưa bị đụng tới vì còn dựa vào lộ trình, nhưng liệu cái “bên lề” này tồn tại được bao lâu?

Vì thế, thay vì cứ lẩn quẩn tự nhốt mình trong khái niệm xây dựng “chính sách nhà ở xã hội” thì nên trực diện cùng bàn cách khởi động “thị trường nhà ở xã hội” theo phương thức “thuận mua vừa bán” (quy luật giá cả), “mạnh được yếu thua” (quy luật cạnh tranh) để phù hợp với bước chuyển tiếp của nền kinh tế và đồng điệu với nền kinh tế thị trường và thông lệ quốc tế́.

Nghiên cứu một số nước trong khu vực đã trãi qua giai đoạn như đất nước ta hiện nay sẽ nhận ra một điều rất ngạc nhiên: Nhà nước (như Singapore, Malaysia, Trung Quốc,…) can thiệp rất sâu vào thị trường nhà ở xã hội, nhưng can thiệp một cách tích cực, lành mạnh.

Thay vì ưu đãi cho đầu vào cho doanh nghiệp (kích cung) các nước lại  hỗ trợ bằng cách tạo đầu ra cho sản phẩm (kích cầu). Với giải pháp kích thích tiêu dùng, nhiều nước trong khu vực đã có một nguồn nhà khổng lồ đáp ứng từ 60 đến 85% nhu cầu nhà ở cho toàn dân, trong đó ưu tiên cho nhóm đối tượng nhà ở xã hội.

Và sản phẩm nhà ở luôn đủ để cung ứng kịp thời tốc độ đô thị hóa, đón đầu tốc độ chuyển dịch cơ cấu kinh tế, chuyển đổi cơ cấu dân cư. Từ những kinh nghiệm quý giá trên, chúng ta có thể “gạn đục khơi trong” để cùng tìm giải pháp phù hợp áp dụng cho TP. HCM.

Tại TP.HCM hiện nay, có nhiều chính sách ưu đãi cho doanh nghiệp từ đầu vào: giao đất “bằng không”, miễn tiền sử dụng đất theo luật Nhà ở, không tính thuế giá trị gia tăng, miễn thuế thu nhập doanh nghiệp,...v.v.. như một cách kích nguồn cung cấp nhà ở xã hội và cả nhà tái định cư.

Thực tế cho thấy cách làm này không đạt được hiệu quả như mong muốn, lại tăng thêm quyền “cho” của bộ máy nhà nước - nguồn gốc phát sinh tiêu cực, nhũng nhiễu, lạm quyền và khuyến khích doanh nhân “xin”, chạy chọt kiếm đặc quyền, đặc lợi.

Điều này dẫn đến các doanh nghiệp làm thật và đủ năng lực cung ứng nhà ở xã hội thì đứng ngoài cuộc vì nhiều lẽ, trong đó có nguyên nhân bị hất khỏi cuộc chơi; ngược lại thì…

Và hậu quả là đối tượng nhà ở xã hội cần nơi ở nhưng không mua nổi, người không thuộc đối tượng này lại mua được nhà nhưng không ở mà để đầu cơ, sang tay trục lợi. Cũng có nhiều trường hợp sản phẩm nhà ở xã hội bị khách hàng từ chối sử dụng vì không đảm bảo yêu cầu “tiền nào của nấy”!

Mèo là loại khảnh ăn, không ăn theo ý của người cho, chỉ ăn theo ý của mèo. Muốn nhà ở xã hội trở thành miếng “mỡ” ngon khiến doanh nghiệp ham cung cấp và nhóm đối tượng ham tiêu thụ thì Nhà nước nên tạo ra một thị trường đảm bảo nguyên tắc bình đẳng, thông thoáng, cạnh tranh lành mạnh cho nhiều loại hình doanh nghiệp.

Cụ thể là...

Cụ thể là chấm dứt giao đất “bằng không”, không dùng vốn ngân sách, ngưng cho vay ưu đãi và ngưng miễn, giảm nhiều loại thuế nhằm kích cung nguồn nhà ở xã hội.

Nhưng ngược lại, cần có chính sách về tài chính tương ứng để hỗ trợ cho đối tượng mua, thuê nhà ở xã hội bằng nhiều phương thức: trợ giá, trả góp dài hạn, bảo lãnh để vay ngân hàng, phát hành trái phiếu trung - dài hạn và các thể chế tài chính khác.

Đây chính là kích thích nhu cầu, hỗ trợ đầu ra, giúp doanh nghiệp tiêu thụ sản phẩm.

Riêng nhu cầu về quỹ nhà tái định cư, Nhà nước nên công khai trên phương tiện thông tin đại chúng con số cần mua và các tiêu chuẩn cần có, kèm theo thời hạn thanh toán, chế tài (cả 2 phía Nhà nước – doanh nghiệp). Một khi nguồn cầu đã sẳn sàng để tiếp nhận nguồn cung thì nhà ở xã hội và nhà tái định cư sẽ moi được vốn các Nhà đầu tư, ngân hàng chấp nhận vào cuộc.

Từ đó kích thích cạnh tranh giữa các doanh nghiệp. Nếu làm được như thế́ thì nguồn cung cấp sẽ dồi dào phong phú, chất lượng bảo đảm, giá cả phù hợp. Đáp ứng đúng yêu cầu của nhiều đối tượng tiêu thụ. Với cách làm này doanh nghiệp như được cởi trói, đối tượng nhà ở xã hội có nơi để ở, còn nhóm vụ lợi, đầu cơ, lạm quyền sẽ bó tay!

Nhà ở xã hội là một bài toán kinh tế, chúng ta nên giải bằng lời giải kinh tế theo quy luật cung cầu. Đã đến lúc cần chấm dứt can thiệp bằng những chính sách ưu ái để tạo nguồn cung, đồng thời nên dùng những chính sách tài chính hỗ trợ để khơi thông nguồn cầu. Kích thích nguồn cầu và tìm cách đáp ứng nhu cầu là một giải pháp không chỉ áp dụng cho vấn đề nhà ở xã hội mà cho cả nền kinh tế Việt Nam!

Hãy giả định buổi sáng nào đó, mở tờ báo ngày ra chúng ta đọc được một thông báo: “UBND.TPHCM có nhu cầu mua 5 ngàn căn hộ chung cư đạt tiêu chuẩn xây dựng cấp II (50 năm trở lên), có diện tích từ 50 đến 80 m2/căn, cách trung tâm TP khoảng 15km, tiện đường xe công cộng, có các dịch vụ xã hội đạt tiêu chuẩn trung bình; vệ sinh, cảnh quan, môi trường tốt, đường nội khu rộng 5m chịu tải 10 tấn, phù hợp quy hoạch, quy chuẩn. Trong chung cư có thang máy, thang bộ, thang thoát hiểm, có điện- nước 24/24, có hệ thống phòng cháy, chữa cháy, có dịch vụ gởi xe hai bánh, có nơi để tổ chức ma chay, cưới hỏi; có chỗ để ban quản lý chung cư làm việc v.v…Ưu tiên cho doanh nghiệp nào chào hàng trước”.

Và như thế là thị trường nhà ở xã hội và nhà tái định cư đã khởi động theo quy luật cung cầu.

Đối tượng được giải quyết nhà ở xã hội là: Cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và các đối tượng khác theo quy định của Chính phủ. (Theo điều 53 Luật Nhà ở đã được Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 8 thông qua ngày 29/11/2005 và sẽ có hiệu lực từ ngày 1/7/2006)

Trước đây, các phương tiện thông tin đại chúng đã quen dùng cụm từ “nhà ở cho người thu nhập thấp” để chỉ các đối tượng này, nay cụm từ đó không còn phù hợp vì không rõ nghĩa.

Trong bài viết này, chúng ta thống nhất cách gọi theo Luật Nhà ở, là “nhóm đối tượng nhà ở xã hội”.