Đất rộng bao nhiêu mới được mua bán?

Bên cạnh việc cấp phép xây dựng cho những thửa đất hiện hữu dưới 40m2, TP.HCM còn chuẩn bị ban hành về qui định về diện tích đất tối thiểu được phép tách thửa, mua bán.

Nhất thiết phải có!

Lâu nay, các quận huyện đã rất vất vả với tình trạng phân lô, mua bán đất tự phát: nhiều lô đất bị tách thửa thành nhiều miếng chỉ cỡ vài chục m2 để bán cho nhiều người. Thừa biết người mua đất không phải để làm nông nghiệp mà để xây nhà ở nhưng chính quyền không thể ngăn cản vì không có quy định.

Tại Bình Chánh nhiều miếng đất rộng chỉ 30m, trồng lúa không được mà xin phép xây dựng cũng không xong. Đây là căn nguyên phát sinh những căn nhà ổ chuột, nhà hộp quẹt nếu Nhà nước không có biện pháp xử lý thích hợp. Hàng loạt nhà xây dựng trái phép tại xã Vĩnh Lộc A, Vĩnh Lộc B (Bình Chánh) và xã Bình Hưng Hòa (Bình Tân), huyện Hóc Môn… là hậu quả tất yếu của tình trạng phân lô, bán nền này.

Nghị định 84 năm 2007 cho phép UBND các tỉnh quy hạn mức đất tối thiểu được phép mua bán, tách thửa… nhằm hạn chế việc hình thành những thửa đất quá nhỏ.

Tại cuộc họp bàn về quy định này vào sáng 9-7, ông Đào Anh Kiệt, Phó Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM lưu ý: các quận, huyện nhất thiết phải đề ra hạn mức tối thiểu để dễ quản lý quy hoạch. Quy định này không hạn chế quyền định đoạt của chủ đất như như nhiều người nhầm tưởng mà ngược lại là căn cứ vào quyền lợi của cả người “mua” và người “bán”. Các đô thị trên thế giới cũng quy định hạn mức này. Tại Miền nam trước giải phóng qui định hạn mức này là 50m2. Nhưng diện tích đất nào nhỏ hơn thì để nguyên trạng, không cấp bằng khoán.

Sau một thời gian sử dụng, chủ đất phải tự điều chỉnh bằng cách mua thêm hay sát nhập với các thửa liền kề cho đủ “chuẩn”…

Khác với những lần trước ( quy định hạn mức chung cho cả TP), lần này Sở Tài nguyên và Môi trường giao cho các UBND quận tự rà soát và đề nghị hạn mức tối thiểu cho phù hợp tình hình thực tế của từng địa phương. Hạn mức này phải đảm bảo các nhu cầu về quy hoạch, không gian và không băm nát đô thị. Như thế mỗi quận, huyện phải có hạn mức tối thiểu khác nhau và trong một quận cũng có thể có nhiều hạn mức khác nhau cho nhiều khu vực.

Chủ đất phải nhín một ít làm đất “công”

Ông Kiệt khoanh vùng: ở những khu vực đã có quy hoạch chi tiết, chính quyền sẽ không áp dụng hạn mức này để tránh chỏi với quy hoạch. Khi quy hoạch chi tiết, đã được phủ kín ở những nơi cần thiết, hạn mức trên đương nhiên hết hiệu lực.

Bà Nguyễn Thị Ngọc Khuê, Trưởng phòng Tài nguyên và Môi trường quận Tân Phú, đề nghị: khi tách thửa, các chủ đất buộc phải đóng góp một phần quỹ đất của mình vào quỹ đất “công” để nhà nước xây dựng công viên, trường học, đường giao thông…Nhiều đại biểu cũng đồng tình với ý kiến này vì đó là giải pháp đề có được những khu dân cư mới có đầy đủ cơ sở hạ tầng.

Đại diện UBND huyện Bình Chánh góp ý: Chính quyền không nên dùng hạn mức mới để điều chỉnh những trường hợp đã tách thửa và sang nhượng trước đó. Những hồ sơ đang trong quá trình thụ lý cũng sẽ không bị hạn chế.

Đại biểu của quận Thủ Đức hăn khoăn: Luật Đất đai cho phép cấp “giấy đỏ” theo bản án hoặc quyết định của tòa nên nếu án của tòa chia tài sản là nhà, đất nhỏ hơn so với hạn mức thì tính sao? Trường hợp cha mẹ cho con nhà đất để ra riêng, hoặc do túng quẩn muốn bán một phần nhà thì có được không?

Ông Trần Anh Tuấn, Trưởng phòng công chứng 3, đề nghị: Trong những trường hợp đặc biệt trên, các bên có thể thỏa thuận theo kiểu ranh đất trừu tượng. Tức là hai nhà có quyền sử dụng chung một diện tích đất mà không phân chia ranh, không tách giấy riêng. Việc xin phép xây dựng hay bán đều phải giữ nguyên thửa.

Đại diện Sở Tư pháp yêu cầu phải có sự phối hợp giữa các cơ quan và quản lý đất đai với các tòa án trong việc giải quyết những vụ án phân chia nhà đất. Việc phân định hạn mức cần sự góp ý của người dân và ý kiến phản biện của Ủy ban Mặt trận Tổ quốc TP để đạt được sự khả thi.

Những hạn chế trái phép ?

Do những quy định nên nhiều địa phương đã tự đề ra những hạn mức khác nhau để hạn chế những thửa đất quá nhỏ. Huyện Nhà Bè chỉ cho phép tách thửa, mua bán từ 100m2 trở lên; huyện Hóc Môn không cho mua bán nhiều lần và diện tích đất tối thiểu phải là 40m2; Thủ Đức không cho mua bán đất nông nghiệp dưới 200m2…

Ngọc Hà - Theo Báo Pháp Luật