Chuyên gia ngoại nói gì về thị trường bất động sản Việt Nam 2015

Ông Timothy Horton - Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam vừa có những chia sẻ với báo giới về triển vọng thị trường bất động sản Việt Nam năm 2015, trong đó khẳng định, những quy định mới liên quan đến lĩnh vực bất động sản sẽ có những tác động tích cực đến thị trường, đặc biệt là phân khúc khu công nghiệp.

Luật mới sẽ tác động mạnh đến thị trường

* Ông kỳ vọng gì cho thị trường bất động sản trong năm 2015?

Ông Timothy Horton-Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam

Trước tiên, phải kể đến Luật Bất Động sản sửa đổi đã tác động lớn đến phân khúc bất động sản công nghiệp nói riêng và cho cả nền bất động sản nói chung. Luật cho phép người nước ngoài và Việt kiều sở hữu bất động sản đã khiến các nhà đầu tư mang sự quan tâm quay trở lại thị trường Việt Nam, khiến niềm tin về thị trường cũng tăng lên đáng kể.

Thêm vào đó, một trong những phân khúc sẽ có bước chuyển mình mạnh mẽ trong năm nay chính là phân khúc Bất động sản Khu công nghiệp, đặc biệt là tại phía Nam. Chúng ta đã chứng kiến các ông lớn trong ngành công nghiệp điện tử chuyển nhà máy từ các nước khác sang Việt Nam như Nokia, Foxconn hoặc mở rộng nhà máy từ Bắc vào Nam như Samsung. Samsung không chỉ mở nhà máy tại 3 khu công nghiệp trên cả nước, có vốn đầu tư hàng tỷ đô la mà còn kéo theo rất nhiều nhà đầu tư “vệ tinh” của Samsung tham gia thị trường, ngoài ra còn các tên tuổi khác như Canon, Intel. Đó là minh chứng cho ngành công nghiệp công nghệ cao sẽ ngày càng phát triển. Đã có rất nhiều các Công ty, Tập đoàn đa quốc gia có mức lợi nhuận tăng 30% hàng năm đã liên lạc với Cushman & Wakefield nhờ tư vấn tìm các diện tích đất khu công nghiệp từ 10,000 – 15,000 m2 hoặc lên tới 40,000 m2.

* Trên góc nhìn của mình, theo ông, năm 2015 sẽ chỉ là năm tạo nên sự hứng khởi chứ chưa phải là năm hấp dẫn thật sự của bất động sản?

Theo tôi thì năm 2015 vẫn rất hào hứng nhưng phần lớn sẽ là năm “chờ để xem” của bất động sản, chờ để xem Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ mang lại tác động như thế nào bởi phải đến tháng 7/2015 Luật này mới chính thức có hiệu lực và còn phải chờ rất nhiều thông tư, nghị định hướng dẫn để đi vào thực tiễn. Luật này không những tác động đến người dân trong nước mà còn đến với cả các nhà đầu tư nước ngoài bởi vì nhà đầu tư nước ngoài muốn sở hữu nhà tại Việt Nam phải thỏa mãn một trong 6 điều kiện về đầu tư đã ghi rõ trong Luật. Do đó, các nhà đầu từ rất cần những văn bản hướng dẫn cụ thể, rõ ràng để tiết kiệm thời gian, nhân lực và tiền bạc vì thủ tục tại Việt Nam thường khá phức tạp.

Hơn nữa, phải xác định rõ định nghĩa “Việt kiều/người nước ngoài nhập cảnh hợp pháp” là như thế nào vì điều này cũng sẽ gây ra một tác động nhất định cho thị trường. Ngoài ra, quy định về số lượng căn hộ bán cho người nước ngoài trong một dự án không được quá 30% và số lượng nhà riêng lẻ (biệt thự/nhà liền kề) trong một đơn vị hành chính cấp phường không được quá 250 căn, theo tôi sẽ chưa tạo được hiệu quả rõ rệt cho thị trường. Tuy nhiên, đối với các dự án nhà biệt thự ven biển tại các thành phố du lịch như Đà Nẵng, Nha Trang sẽ nằm trong tầm ngắm của các nhà đầu tư bởi vì những dự án này quá khả năng chi trả của đại đa số người dân Việt Nam nhưng phù hợp với người nước ngoài.

Phân khúc khu công nghiệp sẽ thu hút nhà đầu tư ngoại

* Xin ông vui lòng cho biết thị trường khu công nghiệp phía Bắc và khu công nghiệp phía Nam hiện nay xét về sự phát triển thì tương quan như thế nào? Thị trường nào sẽ thu hút được đầu tư nước ngoài nhiều hơn?

Những năm 2004 – 2005 thì thị trường khu công nghiệp nghiêng về các khu công nghiệp phía Nam, song từ năm 2009 đến nay thì thị trường Khu công nghiệp phía Bắc lại phát triển hơn với những nhà máy, xí nghiệp có diện tích lớn nhất nước. Hiện nay, tôi thấy tương quan phát triển giữa hai khu vực khá đồng đều, mỗi một khu vực có một lợi thế nhất định để thu hút các nhà đầu tư từ các lĩnh vực khác nhau. Thị trường Khu công nghiệp phía Bắc thường thu hút ngành nghề điện tử, kho lạnh, logistic…trong khi phía Nam thì thu hút các ngành nghề dệt mặc, da giày, thủy hải sản… Tôi thấy xu hướng các chủ đầu tư mở rộng và phát triển nhà máy, xí nghiệp tại phía Nam ngày càng nhiều, hy vọng rằng đây là sự phát triển bền vững chứ không phải phát triển ào ạt dẫn đến sự mất cân bằng.

* Trước những chính sách mới của Thủ Tướng Chính phủ mới ban hành về chính sách quy hoạch cho các khu công nghiệp, ông đánh giá thế nào về thị trường bất động tại các khu công nghiêp trong năm 2015?

Hai bộ luật liên quan đến bất động sản cộng với chính sách quy hoạch các khu công nghiệp mới ban hành đã thu hút sự quan tâm của rất nhiều nhà đầu tư nước ngoài vào phân khúc khu công nghiệp. Cushman & Wakefield cũng nhận được nhiều đơn đặt hàng tìm diện tích khu công nghiệp lớn cho khách là các công ty, tập đoàn nước ngoài, thêm nữa là sự mở rộng của các Công ty, tập đoàn điện tử tại Việt Nam. Các yếu tố trên sẽ khiến cho thị trường này phát triển, kéo theo nhu cầu về các phân khúc khác như văn phòng, bán lẻ và căn hộ. Thị trường bất động sản phân khúc Khu công nghiệp cũng là thế mạnh của Cushman & Wakefied, do đó trong năm 2015, chúng tôi sẽ quan tâm nhiều cho thị trường Bắc Ninh, Bình Dương và Đồng Nai.

* Vậy theo ông, những khó khăn nào mà bất động sản phân khúc khu công nghiệp đang phải đối mặt và giải pháp tháo gỡ các vấn đề này là gì?

Các vấn đề khó khăn hiện nay khiến các nhà đầu tư đang e ngại đó là:

Theo Luật Đất đai 2003, các doanh nghiệp trong khu công nghiệp khi trả tiền một lần cho đơn vị kinh doanh hạ tầng được thế chấp sổ đỏ đất để vay vốn tại các ngân hàng. Tuy nhiên, với Luật Đất đai sửa đổi 2013 có hiệu lực thi hành từ 1/7/2014, quy định mới đã làm nhiều doanh nghiệp không thể thế chấp sổ đỏ để vay vốn nếu chủ đầu tư khu công nghiệp chưa nộp một lần số tiền đã thu của các doanh nghiệp thuê đất cho Nhà nước. Hiện có rất nhiều doanh nghiệp ở các khu công nghiệp gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn vay do chính sách thay đổi. Điều này đang gây bức xúc cho các doanh nghiệp cũng như các đơn vị kinh doanh hạ tầng. Chính sách đất đai thay đổi đã làm ảnh hưởng lớn đến chi phí đầu tư của đơn vị hạ tầng vào khu công nghiệp.

Tôi cho rằng, khi các nhà đầu tư thứ cấp đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ với Nhà nước thì họ phải được đảm bảo về mọi quyền lợi. Việc nộp tiền thuê đất một lần hay hàng năm là việc giữa Công ty hạ tầng và Nhà nước chứ không liên quan trực tiếp đến nhà đầu tư thứ cấp. Do đó, tôi cho rằng chính sách mới quy định như vậy là chưa hợp lý, chưa đảm bảo được mục tiêu cải cách thủ tục hành chính để thu hút đầu tư. Như vậy, có thể hiểu chỉ khi doanh nghiệp hạ tầng đóng tiền thuê đất một lần thì các nhà đầu tư thứ cấp mới được thuê lại với hình thức trả tiền thuê đất một lần và được cấp sổ đỏ, đồng thời khó khăn của các nhà đầu tư thứ cấp khi thế chấp sổ đỏ vay vốn ngân hàng mới được hóa giải. Tuy nhiên, việc đóng tiền một lần đối với đa số chủ đầu tư hiện nay là rất khó, thậm chí là áp lực quá lớn.

Trong thực tế, nhiều nhà đầu tư nước ngoài muốn ổn định nên đã trả tiền thuê đất một lần, trong khi Công ty hạ tầng vẫn nộp phí cho Nhà nước theo dạng hàng năm và nhiều nhà đầu tư đã dùng số tiền này để hoàn thiện hạ tầng khu công nghiệp. Mặt khác, hiện nay nếu nhà đầu tư thứ cấp không có khả năng đóng tiền thuê đất một lần thì các công ty hạ tầng đâu có tiền để nộp? Do đó, chính sách thay đổi nhưng không có lộ trình cụ thể mà đột ngột yêu cầu chủ đầu tư hạ tầng đóng tiền một lần ngay là không dễ.

Theo tôi, Quy định của Luật Đất đai 2013 chỉ hợp lý khi áp dụng đối với các dự án triển khai sau ngày 1/7/2014. Với những dự án đã diễn ra trước ngày 1/7/2014 mà áp dụng luật cũ thì không đảm bảo môi trường đầu tư công bằng, thuận lợi cho nhà đầu tư. Thứ hai là mức phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất cũng đang là vấn đề khiến các chủ đầu tư đứng ngồi không yên bởi vì nộp tiền sử dụng đất đang là vấn đế lớn đối với doanh nghiệp. Cụ thể là khung giá đất mới cao hơn gấp 2-3 lần khung giá đất áp dụng từ năm 2009 đến nay. Cho dù không áp dụng khung giá này để tính tiền sử dụng đất mà chỉ để tính thuế, phí, xử phạt vi phạm đất đai…nhưng các chủ đầu tư, Doanh nghiệp lo ngại điều này sẽ ảnh hưởng gián tiếp đến Doanh nghiệp, khiến Doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn hơn.