Không có chuyện “bắt tay” tăng giá bất động sản

Chưa thấy xuất hiện tình trạng các chủ đầu tư “bắt tay” để cùng tăng giá BĐS, mà ngược lại thị trường đang chứng kiến sự cạnh tranh quyết liệt, nhưng lành mạnh, giữa các DN với nhau. Và điều này thực sự rất có lợi cho khách hàng.

Đó là ý kiến của ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoReA) khi trao đổi với phóng viên báo Kinh tế&Đô thị. Theo ông Châu, việc một vài dự án tăng giá chỉ là hiện tượng nhỏ lẻ và mang tính cá biệt, không có chuyện các DN BĐS liên kết với nhau tăng giá bán căn hộ như nhiều người lo ngại.

Giá nhà đất đang ở đáy và không thể giảm thêm

Thực tế, sự hồi phục của thị trường BĐS nửa cuối năm 2014 đầu năm 2015 đã tạo hiệu ứng... tiêu cực, khi một loạt dự án gần như cùng lúc tăng giá bán. Qua khảo sát cho thấy, có những dự án tăng giá từ 5 - 10% và giá bán "chênh" lên đến vài chục, thậm chí cả trăm triệu đồng và phần lớn trong số đó tập trung tại khu Đông TP Hồ Chí Minh, nơi có những dự án trung - cao cấp do những chủ đầu tư đang có uy tín trên thị trường thực hiện. Tuy nhiên, theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoReA, hiện tại, chưa thấy xuất hiện tình trạng các chủ đầu tư "bắt tay" để cùng tăng giá BĐS, mà ngược lại thị trường đang chứng kiến sự cạnh tranh quyết liệt, nhưng lành mạnh, giữa các DN với nhau. "Các DN đang cạnh tranh với nhau ngay từ chất lượng công tác quy hoạch dự án, thiết kế căn hộ, đến chất lượng công trình, các tiện ích đi kèm, giá cả, phương thức thanh toán và nhiều khuyến mãi hấp dẫn. Và điều này thực sự rất có lợi cho khách hàng - người mua nhà..." - ông Châu nói.

Trong khi đó, cơ cấu giá thành BĐS hiện tại là rất lớn, như  chi phí bồi thường GPMB, tiền sử dụng đất, chi phí vốn, chi phí xây dựng; chi phí quản lý dự án... Kể từ 1/7/2015, khi Luật Kinh doanh BĐS và Luật Nhà ở (sửa đổi) chính thức có hiệu lực sẽ phát sinh thêm chi phí ký quỹ dự án, chi phí bảo lãnh ngân hàng (nếu dự án bán nhà ở hình thành trong tương lai)... chưa kể những "chi phí không tên" khác. Do vậy, theo ông Lê Hoàng Châu, về xu thế, giá BĐS rất khó có khả năng giảm hơn, mà ngược lại, sẽ nhích dần lên trong ngắn hạn. Bởi nếu tăng giá quá mạnh, vô hình chung DN sẽ đánh mất đi lợi thế cạnh tranh. Chính vì vậy, đây chính là thời điểm người tiêu dùng nếu có điều kiện thì nên quyết định mua nhà.

Áp lực của nhà đầu tư - gánh nặng của khách hàng

Năm 2014, thị trường BĐS ghi nhận những dấu hiệu hồi phục tích cực nhờ nỗ lực của các DN, vai trò điều hành của Chính phủ với hàng loạt cơ chế chính sách nhằm tháo gỡ khó khăn. Trong đó phải kể đến Nghị quyết 01/NQ-CP, cho phép các chủ đầu tư dự án BĐS được Nhà nước giao đất mà chưa nộp tiền sử dụng đất (do có khó khăn về tài chính) được gia hạn nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ thanh toán tiền bán hàng trong thời gian tối đa 24 tháng đã thực sự "cởi trói" cho DN. Cùng với đó, gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng cũng tạo động lực rất lớn cho cả nhà đầu tư và người mua nhà.

Kỳ họp thứ 8, Quốc hội khóa XIII đã thông qua một số đạo luật quan trọng, như Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở (sửa đổi)... tạo thuận lợi rất lớn cho DN đầu tư, kinh doanh BĐS như cho phép Việt kiều và người nước ngoài mua và sở hữu nhà, cho phép nhà đầu tư được quyền tự do chuyển nhượng dự án, quy định mức ký quỹ các dự án có sử dụng đất từ 1 - 3% vốn đầu tư… Tất cả những yếu tố đó đã giúp tăng niềm tin và động lực vào sự hồi phục của thị trường BĐS.

Tuy nhiên, Luật Đất đai 2013 có hiệu lực từ ngày 1/7/2014 đang đặt ra cho các nhà đầu tư những khó khăn và gánh nặng mới, trước hết là về việc nộp tiền sử dụng đất của các dự án phát triển BĐS. Theo nhiều nhà đầu tư, đây sẽ là một "ẩn số" vì tạo gánh nặng cho DN và người tiêu dùng phải gánh chịu khi mua nhà. Bên cạnh đó, việc phải "gánh" thêm tiền ký quỹ theo quy định về đầu tư khi được giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án (với mức ký quỹ từ 1 - 3% vốn đầu tư dự án) sẽ chất thêm gánh nặng cho nhà đầu tư. Ngoài ra, DN còn phải đặt tiền bảo lãnh tương đương với giá trị BĐS hình thành trong tương lai vào ngân hàng (số tiền này rất lớn, không được sử dụng trong thời hạn bảo lãnh) và phải trả cho ngân hàng phí bảo lãnh khoảng 2%/năm/giá trị bảo lãnh.
Theo ông Lê Hoàng Châu, các chế định mới nêu trên đã làm phát sinh thêm hai yếu tố hoàn toàn mới trong cơ cấu giá thành BĐS mà trước đây chưa có, đó là chi phí ký quỹ và chi phí bảo lãnh mà cuối cùng người tiêu dùng sẽ gánh chịu khi mua nhà. "Những chế định này có thể coi là gánh nặng đối với chủ đầu tư dự án BĐS, nhưng cuối cùng người mua nhà, thuê nhà mới chính là người phải "gánh" vì chắc chắn một điều là chủ đầu tư sẽ tính hết vào giá bán..." - ông Lê Hoàng Châu nói.