Bình ổn thị trường bất động sản (BĐS): Doanh nghiệp kêu - có thấu?

Thị trường BĐS khan hiếm nguồn cung, khiến giá đất không ngừng tăng cao, trong khi cơ chế chính sách đối với DN kinh doanh trong lĩnh vực này đang là một rào cản khiến hầu hết DN trong ngành đang đối diện với nhiều khó khăn. Không chỉ có vậy, nhiều DN cũng đang... “ngậm bồ hòn” vì những vướng mắc... khó nêu tên.

Hầu hết các dự án được đầu tư trong thời gian qua đang giậm chân tại chỗ khiến không ít DN phải kêu cứu đến không ít cơ quan chức năng. Đó là những vướng mắc mà hàng ngàn DN kinh đoanh địa ốc không chỉ ở các TP lớn như TP HCM, Hà Nội... mà các TP nhỏ hơn đều đang gặp phải.

Chính sách “hành”

Được coi là ách tắc, gây khó khăn cho chủ đầu tư hiện nay phải kể đến vấn đề cơ chế chính sách đang thắt chặt đối với các nhà đầu tư, thắt chặt nguồn vốn vay đối với DN kinh doanh BĐS, giải phóng mặt bằng, thuế cao sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng quá cao, khiến hàng trăm dự án đang rơi vào tình trạng “treo”.

Các nhà đầu tư kinh doanh BĐS cho biết, khó khăn nhất cho các nhà đầu tư hiện nay vẫn là khâu giải quyết thủ tục hành chính. Giải thích cho những khó khăn này, ông Nguyễn Văn Đực - Phó Giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành cho biết, để thực hiện thành công cho một dự án, DN thường phải mất ít nhất 4-5 năm cho khâu giải phóng mặt bằng.

Trong khi trước đó, DN đã phải bôn ba, lặn lội hết uỷ ban này đến sở nọ, ngành kia mới xin được giấy phép đầu tư xây dựng. Ông này khẳng định: Gói ghém lại, DN mất ít nhất cả chục năm trời mới thực hiện xong một dự án. Đó là chưa kể những quy định hiện hành, đặc biệt là những quy định về giải phóng mặt bằng có thể “treo”dự án của DN bất kỳ lúc nào. Và những tòa “cao ốc mọc cỏ” cứ đua nhau... trơ gan cùng tuế nguyệt cũng là điều dễ hiểu.

DN “đàm”... dân “phán”

Tỏ thái độ đặc biệt bức xúc với những quy định hiện hành, trong buổi đối thoại của gần 1.000 DN kinh doanh BĐS trên địa bàn TP HCM với lãnh đạo thành phố, ông Nguyễn Cảnh Hà - Giám đốc Cty TNHH An Thiên Lý cho biết, theo quy định hiện nay DN phải tự thương lượng giải phóng mặt bằng với người dân. Cơ chế này đã đẩy DN vào tình trạng khốn đốn. DN thì cứ “đàm”, người dân thì cứ “phán”. Thế mới xảy ra tình trạng dự án của DN bị treo chỉ vì 1% diện tích mặt bằng không thể giải phóng được, hoặc nếu DN có cố gắng triển khai dự án thì cũng chỉ sinh ra những con đường chữ U, chữ A.

Không dừng lại đó, ông Hà cho biết, trong một dự án An Thiên Lý đầu tư tại Đô Lương - Nghệ An có một điều hết sức vô lý đã xảy ra, trong quá trình đền bù giải phóng mặt bằng giá đất thị trường mà DN phải đền bù là 4,5 triệu/m2, cộng thêm biểu thuế đóng 100% là 4,5 triệu đồng/m2. Trong khi đó DN chỉ dự định đầu tư bán với giá 7,5 triệu đồng/m2. DN phản ánh điều này với UBND tỉnh Nghệ An nhưng UBND tỉnh cũng bó tay vì đó là quy định theo luật.

Nhiều DN cho biết, hiện nay bảng giá đất của nhiều tỉnh thành đã ngang giá thị trường, thậm chí có tỉnh còn cao hơn. Điều này vô hình trung đã gây nên không ít khó khăn cho DN thực hiện dự án. Không dừng lại đó, giá đất cao đồng nghĩa với nộp thuế cao dẫn đến không ít người dân đã dùng hình thức mua bán trao tay không giấy phép, dẫn đến Nhà nước thất thu thuế hàng tỷ đồng.

Tháo gỡ cách nào?

Để tháo gỡ khó khăn cũng như có đủ sản phẩm cung ứng cho thị trường, ông Lê Hoàng Châu - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM tiếp tục có văn bản gửi UBND TP HCM, bộ Xây dựng, Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường gửi 23 kiến nghị giải quyết vướng mắc trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh và phát triển BĐS như: Thay đổi cách tính mức thu tiền sử dụng đất và khấu trừ tiền sử dụng đất phải nộp chuyển sang cách tính mức thu tiền sử dụng đất bằng khoảng 10-20% khung giá đất theo mục đích sử dụng sau đầu tư để tính toán và loại bỏ công đoạn xét duyệt khấu trừ tiền sử dụng đất.

Ngoài ra, Nhà nước nên xác định tiền sử dụng đất trên cơ sở giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường nhưng không được vượt quá số tiền bồi thường, hỗ trợ về đất tương ứng với trường hợp Nhà nước thu hồi đất.

Đặc biệt, ông còn đề nghị UBND phường, quận, huyện hỗ trợ khi DN đã bồi thường được từ 80% diện tích đất dự án trở lên để sớm giải phóng phóng mặt bằng và đưa dự án vào triển khai thực hiện; chỉ tính giá đất mặt tiền đối với phần diện tích dự án có chiều sâu 30 m từ lộ giới, phần diện tích đất tiếp theo đến chiều sâu 100 m cách lộ giới thì tính bằng 70% giá mặt tiền và lớn hơn 100m từ lộ giới thì tính bằng 50% giá mặt tiền...

Để hạ cơn sốt trên thị trường cũng như đáp ứng đủ nguồn hàng cung ứng ra thị trường, DN cũng rất cần các cơ quan chức năng cải cách thủ tục hành chính mạnh hơn nữa, triệt để hơn nữa để đẩy nhanh quá trình duyệt và triển khai dự án đầu tư nhằm tăng nguồn cung ứng sản phẩm cho thị trường. Gỡ vướng cho DN là một trong những yếu tố quyết định khiến thị trường BĐS hoạt động lành mạnh hơn.

Nguy cơ đóng băng

Nếu so sánh giá nhà, đất so với cách đây hơn 1 năm thì đúng là giá tăng vô tội vạ. Các nhà phân tích về xây dựng cho rằng, việc giá nhà, đất tăng cao hơn so với trước là phù hợp vì nhiều yếu tố, trong đó tác động nhiều nhất vẫn là giá vật liệu xây dựng, nhân công, tỷ lệ lạm phát, tiêu dùng tăng mạnh. Nhưng tăng bao nhiêu là có thể tính toán được, tăng khoảng 30 - 50% là phù hợp chứ không thể tăng cao ngất ngưởng như hiện nay. Hiện nay, người tiêu dùng đã bắt dầu nhận ra điều đó và nếu không trở về giá trị thực của nó thì thị trường BĐS sẽ đóng băng, hàng loạt Công ty, nhà đầu cơ sẽ rơi vào cảnh lao đao.

“Siết” phải đi kèm với “mở”

Ông Phạm Sỹ Liêm - Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam khẳng định: Việc siết chặt là đúng, nhưng siết chặt phân khúc nào mới là yếu tố quan trọng. “Siết” cho vay căn hộ, biệt thự cao cấp là đúng, nhưng phải “mở” đối với các phân khúc khác như nhà ở cho người thu nhập trung bình, thu nhập thấp chẳng hạn. Đó mới là số đông, số người mà tất cả phải dồn sức vào để giải quyết, trong đó có cả vai trò của các ngân hàng. Đừng có siết cho vay chung chung.

Việc mở hơn nữa đối với các phân khúc nhà quan trọng, chiếm số đông cần phải có biện pháp tốt hơn, mở hơn, ưu tiên hơn để giải quyết. Một điều đáng được quan tâm là tại sao lại có khoản tiền hàng chục, hàng trăm ngàn tỷ đồng đầu tư vào các khu căn hộ cao cấp, trong khi để cải tạo một khu chung cư cũ ở mức độ nguy hiểm (những khu chung cư này đã được Chính phủ, lẫn chính quyền địa phương (UBND các TP) quan tâm, ra các văn bản, quyết định thực hiện) với mức vốn chỉ vài trăm tỷ đồng lại chưa thể thực hiện được. Hay thậm chí xây dựng các khu chung cư cho người thu nhập trung bình, thu nhập thấp cũng chỉ vài trăm tỷ đồng vẫn quá ít.

Vấn đề thủ tục liệu có quá dễ với các dự án cao cấp mà quá khó với các dự án cải tạo chung cư cũ, xây dựng chung cư bình thường? đền bù cho các hộ dân để xây dựng căn hộ, biệt thự cao cấp thực hiện được, chẳng lẽ thoả thuận, vai trò của một số cấp chính quyền trong việc cải tạo chung cư cũ, xây dựng mới chung cư bình thường chưa được phát huy?

“Siết chặt” đối với những phân khúc cao cấp và “mở” hơn đối với những dự án thuộc dạng bình thường mà nhu cầu đang chiếm đại đa số sẽ giúp đưa thị trường bất động sản trở về giá trị thực của nó.

Ông Nguyễn Hoàng Tuyền, Việt kiều Ba Lan thuộc Hội DN Đông Âu cho biết:

"Nhiều Việt kiều ở các nước Đông Âu rất muốn về Việt Nam tham gia đầu tư làm ăn nhưng thủ tục quá nhiêu khê nên rất nản lòng. Ngay như chuyện cho phép Việt kiều mua nhà trong nước cũng "nhỏ giọt". Chúng tôi phải núp bóng mua nhà để ở khi kinh doanh BĐS tại Việt Nam. Thực sự chúng tôi chẳng có căn nhà nào tại Việt Nam, hầu hết các dự án không được đứng tên. Công việc làm ăn vì thế cũng bấp bênh theo. Như vậy rất thiệt thòi cho kiều bào".