BĐS cao cấp: Phá giá hay phá sản

Thị trường căn hộ cao cấp đóng băng, các chính sách hỗ trợ vẫn chưa phát huy tác dụng khiến các doanh nghiệp rơi vào bế tắc, chấp nhận giảm một nửa giá bán so với dự kiến. Đây có lẽ lại là lối thoát thông minh để thoát hàng lúc này.

>> Vụ phá giá BĐS 50%: "Giảm giá vào thời điểm hiện nay cũng đã là muộn"
>> "Đại gia BĐS, đừng để đến lúc phải tự tử mới giảm giá""

Phá giá

Hai đại gia bất động sản (BĐS) cao cấp là Novaland và Phát Đạt cùng lúc tuyên bố đại hạ giá sản phẩm của mình, mức giảm lên tới 50%. Theo đó, tập đoàn Novaland rao giảm 50% giá bán tại khu Noth Towers, thuộc dự án Sunrise City. So với giá bán lúc ban đầu giai đoạn 1 của dự án là 50 triệu đồng/m2, đến nay giá khu căn hộ này chỉ còn 27 triệu đồng/m2, giảm gần 50%.

Tương tự, tại dự án The EverRich 3, công ty CP phát triển BĐS Phát Đạt cũng cho biết, giá bán khu biệt thự ven sông và nhà phố thương mại giảm tới 50%. Sẽ có 75 căn có diện tích từ 144-402m2 sẽ được bán giảm giá. Nếu trước đây, những căn nhà này từ 80-100 triệu đồng/m2 nay được bán với giá 40 triệu đồng/m2.

Thực tế, mức giá bán đã hạ của dự án Sunrise City và The EverRich 3 chỉ mới ở mức hợp lý chứ không gọi là rẻ. Đơn cử như mức giá 40 triệu đồng/m2 tại The EverRich 3 vẫn còn khá cao. Tuy nhiên, trong lúc thị trường bất động sản đang “đóng băng”, đầu ra tắc do tâm lý tiếp tục chờ đợi cho giá xuống tiếp của khách hàng, thì việc giảm tới 50% giá căn hộ đã giáng cho thị trường một cú “sốc”.

Tuy nhiên, Novaland và Phát Đạt quyết định giảm giá bán lần này đã chứng minh một điều, việc giảm giá bán sản phẩm cao cấp để tìm thanh khoản cho dự án là giải pháp tối ưu trong bối cảnh thị trường hiện nay.

Làn sóng “bán phá giá”, giảm giá thực chất đã không còn mới. Ở cuộc chơi này, có vẻ bầu Đức là người khá nhanh nhạy khi đưa ra chiến lược giảm giá trước, trong khi đó hàng trăm dự án giống như vậy thì lại kiên quyết không giảm, vẫn “cố thủ” chờ đợi. Nhìn lại thị trường, trong vòng 2 năm gần đây, tại khu Nam Sài Gòn đã diễn ra 3 lần “đại hạ giá” sản phẩm căn hộ cao cấp.

Vào đầu năm 2009, khi thị trường bất động sản TP.HCM vừa trải qua một cơn địa chấn do khủng hoảng kinh tế thế giới năm 2008 gây ra, chính Hoàng Anh Gia Lai đã trở thành doanh nghiệp BĐS đầu tiên trên cả nước giảm giá căn hộ Hoàng Anh River View từ 43 xuống còn 28 triệu đồng/m2.

Hai năm sau, căn hộ Hoàng Anh An Tiến được giảm giá từ 18 triệu đồng/m2 còn 14,5 triệu đồng/m2. Lần thứ ba, Hoàng Anh Gia Lai phá giá thị trường khi chào bán 600 căn hộ Hoàng Anh Thanh Bình (quận 7, TP.HCM), giá chào bán 18-22 triệu đồng/m2, thấp hơn 10-15 triệu đồng/m2 so với một số dự án cùng khu vực (cách trung tâm quận 1 khoảng 1,5 km).

Còn nhớ cách đây không lâu, một chủ đầu tư tại Hà Nội giảm giá căn hộ lập tức bị nhiều doanh nghiệp khác kết tội là “phá giá thị trường”. Bởi sau mỗi đợt giảm giá mạnh, thị trường chắc chắn sẽ xác lập mặt bằng giá mới. Các chủ đầu tư muốn bán được sản phẩm buộc lòng phải điều chỉnh giá cho phù hợp.

“Cơn bão đại hạ giá” không chỉ xuất hiện tại TP.HCM mà còn đang lan rộng tại Hà Nội. Theo khảo sát, giá căn hộ tại Hà Nội đã lao dốc với tốc độ chóng mặt từ năm 2012. Cụ thể, trong khi quý II/2012, giá trung bình một mét vuông căn hộ tại Hà Nội ngất ngưởng ở mức 28,5 triệu đồng/m2, thì sang đến quý kế tiếp, giá đã rớt hẳn xuống mức 24-25 triệu đồng/m2. Và ở các quý sau cho đến quý II/2013, sự xuống giá vẫn xuất hiện, với chênh lệch có phần ít hơn qua từng giai đoạn.

Phá sản

Sau gần 2 năm “cầm hơi” với thị trường, các DN hiện nay cũng đã thực tế hơn nhiều, họ đã có tầm nhìn chiến lược và dài hạn hơn về đầu tư BĐS tại Việt Nam. Theo lãnh đạo ngành xây dựng, các doanh nghiệp cần phải cơ cấu sản phẩm vì thực tế, hàng tồn BĐS chủ yếu là các sản phẩm hạng sang, căn hộ cao cấp,...

Hai đại gia bất động sản cao cấp tại TP.HCM cùng lúc tuyên bố đại hạ giá sản phẩm của mình nhằm hưởng ứng chủ trương của Chính phủ là giảm nợ xấu, giảm hàng tồn kho, kích cầu thị trường,... Trả lời báo chí, ông Phan Thành Huy, Tổng giám đốc Novaland, cho hay, việc giảm giá chủ yếu là do cấu trúc lại sản phẩm, còn một phần là do giá giảm. Novaland cũng đã tái cơ cấu lại đội ngũ, quản lý tập trung nhằm cắt giảm chi phí nên vẫn giữ được chất lượng căn hộ mà giá thành lại giảm để phù hợp với nhu cầu thực tế.

Còn Phát Đạt thì giải thích với cổ đông nguyên nhân giảm giá The EverRich 3 là để có thể bán được hàng trong giai đoạn thị trường bất động sản trầm lắng, đóng băng kéo dài. Dựa vào tăng thanh khoản tài chính của dự án này để tạo nguồn thu tiếp tục đầu tư cho các dự án khác chuẩn bị cho kế hoạch kinh doanh năm 2014-2015.

Những động thái trên của Phát Đạt hay Novaland chính là dấu hiệu của sự thay đổi lớn, mạnh dạn và cần thiết cho các ông chủ dự án mà phát súng đầu vẫn từ bầu Đức. Điều này càng quan trọng hơn đối với những DN không đủ khả năng về tài chính, không thể trông chờ được vào sự cứu viện của ngân hàng. Việc giảm giá đến 50% chắc chắn doanh nghiệp sẽ lỗ nhưng thà chấp nhận tình trạng này để thu hồi vốn tiếp tục đầu tư vào những dự án khác, cũng như trả lãi ngân hàng còn hơn là “ngủ đông”, chờ “xuân”.

Lãnh đạo Hoàng Anh Gia Lai đã từng chia sẻ, trong bối cảnh hiện nay, doanh nghiệp BĐS phải xem vấn đề “tồn tại hay không tồn tại” chứ không thể chăm bẵm vào “lợi nhuận bao nhiêu”. Ông Đức còn cho biết, sẽ tiếp tục thực hiện một cuộc “đại phẫu” trong năm 2013 này khi đồng loạt bán các dự án bất động sản, khoáng sản - những mảng từng được xem là mũi nhọn của công ty - để cân đối dòng tiền và tập trung vào những ngành hiệu quả hơn...

Dưới góc độ của đơn vị tư vấn, ông Phan Xuân Cần, đại diện Sohovietnam cho rằng, việc giảm giá thời điểm này có lẽ hơi muộn, đáng lẽ những chủ dự án cao cấp phải hạ giá từ lâu rồi mới phải để tăng tính thanh khoản, hút dòng tiền. Bởi tiền chỉ có một lượng nhất định, nó không chảy vào chỗ này thì cũng chảy vào chỗ khác. Điều đó cũng đã phần nào phản ánh sự khó khăn của DN.

Giảm giá, “phá giá” căn hộ rõ ràng là tín hiệu tốt cho người mua. Tuy nhiên, việc giá căn hộ có bị phá hay không thì đây là điều người tiêu dùng khó thẩm định được. Về một mặt nào đó, việc giá lao dốc rõ ràng là một điều “nguy hiểm” cho thị trường, khi mà người mua nhà vẫn giữ tâm lý mong chờ giá sẽ xuống nữa rồi mới đưa ra quyết định. Điều này sẽ khiến cho thị trường bất động sản vẫn sẽ tiếp tục bế tắc.

Nhiều chuyên gia nhận định, tình hình năm nay sẽ không dễ cho khối doanh nghiệp BĐS, bởi để giải quyết vấn đề nợ vay, duy trì hoạt động,... chắc chắn sẽ có không ít doanh nghiệp đi theo hướng của những đại gia BĐS trên.