Văn phòng cho thuê có nguy cơ “vỡ trận”?

Nguồn cung mới đang sẵn sàng cho thuê trên thị trường hiện nay có thể kể đến những tòa nhà văn phòng, tổ hợp cao tầng quy mô rất lớn đang hoàn thiện. Trong đó, chủ yếu nằm ở khu phía Tây (giáp với khu trung tâm) như dự án Lotte Centre, Song Hong Land, PVI Tower, VCCI Tower, Handico Tower,…

Bội thực nguồn cung

Năm 2013 theo ước tính của Savills Việt Nam thị trường sẽ có khoảng 300.000m2 sàn văn phòng mới, đây là con số rất lớn so với tình hình hấp thụ trong bối cảnh kinh tế còn khó khăn như hiện nay, mặc dù một hai quý vừa qua đang có dấu hiệu cải thiện.

Đến giữa năm 2013 tổng nguồn cung toàn thị trường ước đạt khoảng 1,2 triệu m2 sàn, tăng 22% so với năm ngoái. Trong khi một số toà nhà mới đã đi vào vận hành vẫn chưa lấp đầy được như Keangnam, PVI Tower hay Corner Stone thì hàng loạt các dự án khác lại “ra lò”, điều này càng tạo thêm tính cạnh tranh cho mảng bất động sản cho thuê này.

Lotte Centre hiện đang hoàn thiện để đi vào hoạt động vào quý 2/2014, tòa nhà này sẽ cung cấp ra thị trường khoảng 45.000m2 sàn; PVI Tower khoảng 54000m2 (theo chủ đầu tư đã lấp đầy được một nửa-PV), Handico Tower khoảng 17.400m2, Royal City khoảng 19.000m2, Hei Tower khoảng 6000m2, Star Tower khoảng 7000m2,…

Khu vực trung tâm một số tòa nhà cũng vừa đi vào sử dụng như Corner Stone khoảng 26000m2, VCCI Tower khoảng 28000m.

Trong buổi họp báo 11/9 cập nhật thông tin mới nhất về thị trường văn phòng, CBRE đưa ra nhận định trong 6 tháng cuối 2013 thị trường Hà Nội kỳ vọng sẽ đón nhận khoảng trên 133000m2 sàn.

Mới đây, Savills cũng ước tính đến năm 2015, 54 dự án văn phòng mới cung cấp khoảng 713.000 m2 dự kiến gia nhập thị trường.

Cạnh tranh gay gắt

Như vậy có thể thấy, nguy cơ khủng hoảng thừa văn phòng cho thuê là hiện hữu khi mà rất nhiều dự án đến giai đoạn hoàn thành, cung cấp nguồn cung mới ra thị trường. CBRE cho rằng, nguồn cung dồi dào và có xu hướng tiếp tục tăng trong tương lai, mức độ cạnh tranh giữa các chủ đầu tư ngày càng gay gắt.

Để có thể gia tăng tỷ lệ lấp đầy cho tòa nhà, rất nhiều chính sách ưu đãi được đưa ra và ngày càng có lợi cho người thuê. Các khách thuê tiềm năng sẽ ngày càng nắm được lợi thế trong việc đàm phán, ký kết hợp đồng, chẳng hạn như đạt được những ưu đãi về giá thuê, chỗ đậu xe miễn phí hoặc thời gian miễn phí tiền thuê.

Greg Ohan – Giám đốc Bộ phận Dịch vụ văn phòng cho thuê (CBRE) cho biết, phần lớn các toà nhà văn phòng hạng A thuộc quận Hoàn Kiếm và Hai Bà Trưng đều gặp khó trong việc thu hút khách thuê. Tuy nhiên, thay vì giảm giá, chủ đầu tư lại đưa ra các chính sách ưu đãi hấp dẫn nhằm tìm kiếm khách hàng.

Theo ghi nhận của CBRE, tỷ lệ trống của văn phòng hạng A và B không có nhiều thay đổi. Tỷ lệ trống tại các toà nhà hạng A giảm nhẹ 2,32% xuống còn 30%. Trong khi tỷ lệ trống của hạng B không thay đổi nhiều.

Giá chào thuê tại các toà nhà hạng A khu vực trung tâm giảm trên 4% so với quý trước từ hơn 40 USD xuống còn hơn 38 USD/m2/tháng, tuy nhiên giá thuê năm nay đã giảm mạnh so với năm ngoái khoảng 11,5%.

CBRE nhận định, khách thuê vẫn có xu hướng ưu tiên những văn phòng chất lượng tốt cùng với các điều khoản cho thuê hấp dẫn. Những chủ đầu tư không thể cung cấp 2 yếu tố trên sẽ phải đối mặt với những thách thức trong việc cho thuê các diện tích trống, điều này dẫn đến sự cách biệt ngày càng tăng giữa hai nhóm chủ đầu tư.

Như vậy, việc gia tăng ưu đãi cho khách thuê này cũng đã đạt được những hiệu quả nhất định, tuy nhiên, do nguồn cung quá lơn nên áp lực lên giá thuê vẫn sẽ còn tiếp diễn trong những quý tới.