Xây dựng hệ thống thông tin bất động sản

Một trong những điểm yếu của thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam là thông tin thiếu cập nhật chuẩn xác, thiếu minh bạch dẫn đến việc bên cung thao túng thị trường nhằm tối ưu hóa lợi nhuận. Để việc điều tiết thị trường bằng công cụ tài chính thực sự có hiệu lực, trước tiên các nhà hoạch định chính sách cần xây dựng cơ sở dữ liệu cơ bản về thị trường.

Việc xây dựng hệ thống thông tin BĐS là cần thiết

Thị trường bất động sản hiện nay không hoạt động theo quy luật cạnh tranh hoàn hảo do các bên đều thiếu thông tin. Bên bán mặc dù có thể lợi dụng điều này để thổi giá bất động sản, nhưng ngược lại chính bên bán cũng bất lợi vì có khả năng lựa chọn đầu tư không đúng phân khúc thị trường hoặc không đúng thời điểm. Hiện nay, ngay cả tại hai thành phố lớn là TPHCM và Hà Nội, không cơ quan nào có được số liệu trong 1-2 năm tới sẽ có bao nhiêu mét vuông văn phòng hoặc căn hộ. Một số công ty như CBRE, Vinaland, Vietress cũng đưa ra các số liệu thống kê nhưng đều là số liệu tự thu thập, tổng hợp từ các khách hàng của chính các công ty này, vì vậy nó chỉ có giá trị tham khảo.

Hiện nay, tỷ trọng đóng góp của ngành bất động sản trong cơ cấu GDP không nhỏ, do đó cần có hệ thống thông tin bất động sản để các tổ chức tài chính, các ngân hàng có cơ sở xác thực cho việc tính toán mức độ khả thi cho các dự án. Tổng mức cung tín dụng cho thị trường bất động sản sẽ phải nằm trong mức hợp lý của quan hệ cung cầu thực.

Đối với quản lý nhà nước, hệ thống thông tin bất động sản sẽ là công cụ hữu ích phục vụ cho việc dự báo thị trường, từ đó các nhà điều hành có thể xây dựng cơ chế vĩ mô để điều hành thị trường chứ không cần thiết phải can thiệp trực tiếp vào thị trường.

Các vấn đề khi xây dựng và vận hành hệ thống thông tin BĐS

Do đặc thù các nước trên thế giới đã quen thuộc với việc áp dụng công nghệ thông tin trong quá trình cấp phép và đăng ký và các giao dịch mua bán tất cả đều thông qua ngân hàng nên việc thu thập dữ liệu cho các cổng thông tin bất động sản không phải là điều phức tạp. Tuy nhiên tại Việt Nam, để có thể thu thập thông tin thì cần phải xây dựng phần mềm nối mạng từ các cơ quan liên quan đến cổng thông tin, nếu chỉ áp dụng chuyển tin thông thường thì tin tức sẽ trở nên chậm chạp và lỗi thời, ít có giá trị phục vụ kịp thời cho các quyết định điều hành mang tính vĩ mô. Hơn nữa, hệ thống thông tin bất động sản chỉ là nguồn cung cấp dữ liệu phục vụ cho việc xây dựng chính sách điều tiết vĩ mô, bản thân nó không phải là công cụ. Do vậy, cần phải có một "nhạc trưởng" để phối hợp giữa các cơ quan chuyên trách.

Thị trường bất động sản hiện nay do Bộ Xây dựng điều hành. Việc cấp tín dụng cho thị trường thuộc Ngân hàng Nhà nước. Nếu hai cơ quan này hoạt động độc lập trong việc đưa ra chính sách cơ chế điều hành thì việc sử dụng công cụ tài chính để điều hành thị trường bất động sản sẽ khó đạt được mục tiêu điều tiết hợp lý dài hạn.

Tóm tắt hệ thống thông tin bất động sản

Căn cứ các dữ liệu khảo sát tại 10 nước được lựa chọn bao gồm năm nước phát triển (Mỹ, Anh, Đức, Pháp, Nhật) và năm nước tại châu Á (Trung Quốc, Hàn Quốc, Singapore, Malaysia, Thái Lan) , mỗi nước đều xây dựng hệ thống thông tin bất động sản ở mức độ chi tiết khác nhau, nhưng nhìn chung có thể xếp các dữ liệu vào ba nhóm chính như sau:

1. Thông tin liên quan đến CUNG: số lượng nhà ở (hoặc cao ốc) khởi công xây dựng, tổng chi tiêu cho xây dựng, giá trị đặt hàng cho các hợp đồng xây dựng, các giấy phép xây dựng đã cấp và tiến độ, số lượng công trình hoàn thành đưa vào sử dụng. Các số liệu từ nguồn cung của các nước chủ yếu chỉ dựa trên các dự án được cấp phép và khởi công chứ không dựa vào số liệu đăng ký đầu tư. Tại Việt Nam, các số liệu này có thể được cập nhật một phần từ chính các cơ quan cấp phép xây dựng tại địa phương. Việc hệ thống hóa các dữ liệu đòi hỏi việc kiểm tra theo dõi tiến độ xây dựng của các dự án có phù hợp với giấy phép xây dựng đã được cấp hay không, vì nếu các dự án bị đình hoãn kéo dài thì thông tin nguồn cung sẽ bị sai lệch. Hệ thống thông tin có thể được công bố chi tiết đến mức tính được số lượng dự án bị đình hoãn.

2. Thông tin liên quan đến khối lượng thị trường: số lượng nhà mới đã bán, số lượng bán nhà đã có sẵn, số lượng nhà xây xong chưa bán hết. Tại Việt Nam, các số liệu này rất khó thu thập vì từ trước đến nay các chủ đầu tư đều không muốn công bố số liệu thật.

3. Thông tin liên quan đến giá trị thị trường: chỉ số giá xây dựng/chỉ số giá vật liệu xây dựng, chỉ số thị trường nhà ở, chỉ số giá bán nhà ở bình quân, chỉ số giá đất bình quân. Tại Việt Nam, các chỉ số này hiện vẫn đang được lập một cách rời rạc theo từng khu vực do các công ty kinh doanh bất động sản tự xây dựng. Sắp tới, Bộ Xây dựng sẽ đưa vào áp dụng chỉ số REMI (chỉ số bất động sản Việt Nam). Tuy nhiên, tại phần lớn các nước được nghiên cứu thì chỉ số này cần đi kèm với chỉ số giá xây dựng, vật liệu xây dựng và chỉ số giá đất để có thể kiểm soát việc xác định giá trị bất động sản một cách hợp lý.

Các chỉ số về giá các loại cổ phiếu/chứng khoán bất động sản cũng là thông tin có liên quan chặt chẽ đến thị trường bất động sản, nhưng các chỉ số này được theo dõi riêng biệt theo hệ thống của thị trường chứng khoán, không thuộc nhóm thông tin này.

4. Thông tin liên quan đến CẦU: số lượng đơn xin vay mua nhà, giá trị giải ngân cho khoản vay này, dự kiến mức tăng hộ gia đình mới. Tại Việt Nam, các số liệu trên có thể thu thập được từ Ngân hàng Nhà nước và các địa phương. Tuy nhiên, cách cập nhật kịp thời và chính xác các số liệu này là điều khó khăn vì phải có giải pháp để loại trừ nhu cầu do đầu cơ và số lượng đơn xin mua nhà trong diện được giải chấp sẽ thường xuyên thay đối phụ thuộc chính sách tín dụng của ngân hàng.

Đề Xuất

Ngay cả tại những nước châu Á phát triển hơn Việt Nam như Singapore, Thái Lan, Malaysia, ấn Độ thì hệ thống thông tin về bất động sản cũng chỉ mới được xây dựng và còn ở mức sơ lược hơn rất nhiều so với các nước phát triển (Mỹ, Anh). Do đó, thời điểm hiện tại không quá muộn và cũng không quá sớm để Việt Nam từng bước xây dựng hệ thống thông tin thị trường bất động sản. Hệ thống này cần phải được xây dựng một cách khoa học, vừa phù hợp thông lệ quốc tế, vừa hữu ích cho công tác điều hành kinh tế vĩ mô và phục vụ cho việc điều tiết thị trường.