Nghịch lý cuối năm trên thị trường bất động sản

Cuối năm thường là thời điểm mua nhà, tậu đất. Nhưng năm nay những khó khăn về tài chính đã khiến cho sức mua trên thị trường bất động sản giảm hẳn.

Bán nhiều, mua ít

Ông Lâm Văn Chúc - Giám đốc Công ty cổ phần bất động sản (BĐS) Phúc Đức cho biết: “Khoảng 10 ngày đầu tháng 8, khi có một số phiên giao dịch chứng khoán liên tục lên điểm, tại 9 văn phòng môi giới thuộc hệ thống của Phúc Đức đã có giao dịch trở lại khá nhiều, đặc biệt là nền đất và căn hộ ở các quận 2, 7, 9 và Bình Tân. Thế nhưng, qua giữa tháng 9 đến hết tháng 10-2008 cho đến nay, số lượng giao dịch cầm chừng và thậm chí có văn phòng trong suốt 2-3 tuần không có giao dịch nào thành công". Ông Chúc nhận định: dù lãi suất đã giảm chỉ còn 12-14%/năm (tùy theo ngân hàng) nhưng vẫn rất khó vay. Vì vậy, các doanh nghiệp rất e ngại bỏ vốn đầu tư trong lúc này, bởi không khí thị trường quá ảm đạm".

Những ngày này, tìm đến các văn phòng môi giới nhà đất tại các quận 2, 9 hoặc khu đô thị Nam Sài Gòn mới thấy tình trạng căn hộ và nền đất dự án bị “treo” quá nhiều. Anh Nguyễn Văn Thành - một nhân viên môi giới của một điểm giao dịch trên đường Lê Văn Lương (quận 7) cho biết: “Vào thời điểm này năm ngoái, nền đất tại các dự án Phước Kiển 1 (Sadeco), Him Lam - Kênh Tẻ, Trung Sơn (Bình Chánh) được giao dịch rất sôi động. Nhưng năm nay, dù giá đã giảm đến mức 50-60% rồi mà chẳng có ai mua".

Cảnh ảm đạm chợ chiều cũng được thấy ở một số văn phòng trên đường Trần Não (quận 2). Anh Quang - một nhân viên môi giới tại một văn phòng ở đây cho biết: “Cả tháng 10 văn phòng không có giao dịch nào, sang nửa đầu tháng 11 có 2 khách hàng mua 2 nền đất dự án Thạnh Mỹ Lợi với giá 14 triệu đồng/m2. Cũng có chút huê hồng để cầm cự”.

Hầu hết các văn phòng giao dịch nhà đất đều cho rằng đa số khách hàng đến là để tham khảo giá đất nền rồi... bỏ đi không trở lại. Một số khách hàng có đất tại các dự án cũng đến dọ hỏi giá để đưa ra giá bán đất của mình. Ông Nguyễn Lâm - phụ trách một văn phòng giao dịch trên đường Lương Định Của (quận 2) cho biết: "Sức mua yếu hẳn, nếu không nói là đã ngưng trệ hoàn toàn. Chúng tôi cũng chỉ biết cầm cự được ngày nào hay ngày ấy thôi".

Khảo sát trong tháng 10 và nửa đầu tháng 11-2008 cho thấy thị trường nhà ở tiếp tục yếu hẳn sức mua và nhiều doanh nghiệp đã quyết định giãn tiến độ đầu tư các dự án. Ông Trần Văn Thành - Phó Chủ tịch Hội đồng quản trị của Công ty cổ phần Vạn Phát Hưng, một công ty có 8 dự án nằm rải rác ở các quận 7, Bình Tân, quận 2 và huyện Nhà Bè cho biết: "Do sức mua trên thị trường giảm nên chúng tôi đã quyết định tập trung đầu tư vào 2 dự án đang dở dang là khu căn hộ Phú Mỹ (quận 7) và khu dân cư Phú Xuân (huyện Nhà Bè). Còn các dự án khác như khu dân cư Phú Thuận (quận 7), khu căn hộ Bình Trưng Đông (quận 2) và một số dự án tại xã Nhơn Đức (huyện Nhà Bè), dự án ở quận Bình Tân hoặc dự án Phú Xuân 2… sẽ dược tiếp tục triển khai đầu tư vào năm 2009, mặc dù hiện tại Vạn Phát Hưng có khả năng chủ động về vốn đầu tư, ít nhất là đối với hai dự án ở Bình Trưng Đông và Phú Thuận". Một cán bộ thuộc phòng kinh doanh của Công ty Vạn Phát Hưng cũng cho biết: "Hiện nay, dù có "ra hàng" thì cũng có rất ít người mua. Vì vậy, hầu hết các dự án đã đền bù giải tỏa xong, các chủ đầu tư cũng ngại bỏ vốn triển khai. Qua khảo sát thị trường ở khu đô thị Nam Sài Gòn, chúng tôi thấy thị trường hầu như đã ngưng trệ hẳn".

Giải pháp vực dậy thị trường

Ngày 7-11-2008, trong buổi làm việc với UBND TPHCM, Bộ Tài chính và Ngân hàng Nhà nước, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA) cho rằng: “Hai khó khăn lớn nhất với doanh nghiệp BĐS tại TPHCM hiện nay là thiếu vốn và thị trường ngưng trệ, sức mua quá thấp trong khi rất khó vay vốn với lãi suất đã điều chỉnh còn 12-14%/năm".

HoREA cũng đưa ra nhiều kiến nghị nhằm vực dậy thị trường hiện dang ở mức ngưng trệ trầm trọng. Đó là đề nghị các ngân hàng xem xét cho phép các doanh nghiệp giãn nợ, gia hạn nợ, cơ cấu lại nợ và cho doanh nghiệp vay tiếp để thực hiện dự án, đặc biệt là chú trọng hơn đến các khoản vay tín dụng trung hạn và dài hạn. “Nên chăng, Chính phủ cần lập ngay một Quỹ tài chính đặc biệt khoảng 10.000 tỉ đồng để hỗ trợ cho các ngân hàng và doanh nghiệp" - Ông Châu nói. HoREA cũng đề xuất Nhà nước cần có chính sách tạo điều kiện cho doanh nghiệp huy động vốn từ khách hàng ở giai đoạn dự án đã được duyệt, đã giải phóng mặt bằng, đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết l/500 và đã nộp tiền sử dụng đất. Đồng thời cũng cần quy định rõ trách nhiệm doanh nghiệp phải sử dụng vốn huy động đúng mục đích vào các dự án.

Ngoài ra, HoREA cũng kiến nghị cho phép doanh nghiệp nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ đầu tư để giảm bớt áp lực khó khăn về tài chính hiện nay đối với các doanh nghiệp BĐS trong lúc chưa khai thác được sản phẩm; cho phép xây dựng loại căn hộ thương mại với diện tích tối thiểu là 20 m2 thay vì tối thiểu 45 m2 như quy định hiện hành để đa dạng hóa loại hình nhà ở phục vụ cho các hộ độc thân, ít người… đồng thời cần phải có biện pháp chống hình thành các khu ổ chuột mới khi xây dựng loại hình căn hộ diện tích nhỏ này. HoREA cũng kiến nghị Chính phủ sớm hoàn thiện pháp luật tài chính liên quan đến việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp, trái phiếu dự án và định chế Quỹ tín thác BĐS (REIT) đễ tạo hành lang pháp lý cho doanh nghiệp huy động vốn và nhằm bảo vệ người mua trái phiếu.