Thị trường bất động sản TPHCM, một cái nhìn tổng thể:
Kỳ 1: Từ sốt nóng sang sốt lạnh!

Đang ở đỉnh điểm của cơn sốt, nhanh như chớp thị trường bất động sản đột ngột quay đầu tuộc dốc không phanh! Vì sao vậy, sắp tới sẽ ra sao, rất nhiều câu hỏi đặt ra và cũng rất nhiều cách lý giải, dự báo khác nhau. Nhằm cung cấp cho bạn đọc một góc nhìn khác, chúng tôi xin giới thiệu bài viết của Th.S Nguyễn Xuân Châu, Giám đốc Công ty Địa ốc Nova homes, TPHCM.

Những năm gần đây nền kinh tế nước ta đạt được tốc độ tăng trưởng khá cao, lượng tiền tệ lưu thông trên thị trường dồi dào. Nhờ đó, thị trường bất động sản phát triển mạnh theo, trở nên sôi động, sức mua và giá cả tăng đột biến vào cuối năm 2007 và đầu năm 2008. Lúc này, nhiều lời cảnh báo về nguy cơ đổ vỡ của thị trường bất động sản đã được đưa ra như là "bong bóng", "xì hơi" ... nhưng vẫn bị phớt lờ đi và rồi điều gì đến đã đến.

Vào đầu quý 2-2008 nền kinh tế tăng trưởng chậm lại với tình hình lạm phát gia tăng lên đến trên 20%, thị trường tài chính tiền tệ biến động rất phức tạp với lãi suất cho vay đỉnh điểm lên trên 21,5%/năm, thâm hụt cán cân thương mại quá lớn lên đến trên 14 tỷ USD và chính sách thắt chặt tiền tệ chống lạm phát của Chính phủ được thực thi! Hòa cùng bối cảnh chung đó, thị trường bất động sản bắt đầu tụt dốc nhanh chóng, nhất là thị trường nhà chung cư và đất nền tại các dự án khu dân cư và khu đô thị mới. Ngay khi các ngân hàng tăng cường kiểm soát chặt các khoản cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản và đánh giá lại mức độ rủi ro tại các khoản dư nợ bất động sản đã tạo thành những làn sóng dự đoán tình hình thị trường sẽ xấu hơn nữa và nguy cơ xuất hiện từng đợt "xả hàng" hàng loạt để thu hồi vốn và "cắt lỗ" từ những nhà đầu tư thứ cấp.

Suy giảm dần đều

Từ những sóng gió này, có thể chia bức tranh tổng thể về thị trường bất động sản 2008 thành các phân khúc sau.

Nhà chung cư: Các dự án nhà chung cư được tập trung vào ba phân khúc chính: Căn hộ cao cấp, căn hộ hiện đại và căn hộ dành cho người thu nhập trung bình. Trong đó các chủ đầu tư dự án đã tập trung rất nhiều vào hai phân khúc đầu và bỏ qua phân khúc thứ ba bởi các khoản lợi nhuận khá lớn từ việc đầu tư sản phẩm này mang lại đã được minh chứng trong những năm trước. Điều đó đã đưa đến một lượng cung sản phẩm dồi dào lên đến trên 15.000 căn hộ đến từ các dự án như Sài Gòn Pearl, The Vista, The Estella, Dragon City, Sunrise City, Kenton, The Mark, Blooming Park, Xi Riverview Palace, Hoàng Anh Riverview, Richland Hill, New Sài Gòn…

Đối nghịch với lượng cung gia tăng liên tục là trạng thái cầu suy giảm và điều đó đã tác động rất lớn đến giá bán của sản phẩm. Như những ngày cuối năm 2007 giá bán trung bình tại các dự án trên là khoảng 3.000- 3.500 USD/m2 thì hiện nay giá bán trung bình khoảng 2.000- 2.400 USD/m2, giá đã giảm khoảng 25%- 30% và cá biệt một số khu căn hộ đã giảm đến 40%. Giá bán giảm nhưng người mua không có và bức tranh suy thoái ngày càng hiện rõ.

Đất dự án: Cùng cảnh ngộ của chung cư, người "anh cả" đất nền cũng chịu hoàn cảnh tương tự. Các dự án đô thị mới tập trung tại hai khu vực là đông bắc (quận 2, quận 9) và đông nam (quận 7, Nhà Bè, Bình Chánh) cũng suy giảm nghiêm trọng. Giá đất nền tại các dự án này đã giảm khoảng 30 - 40%, cá biệt có nơi giảm lên đến 200% và lượng khách mua thưa thớt còn sót lại là những người có nhu cầu nhà ở thật thụ.

Cao ốc căn phòng: Văn phòng cho thuê hạng A liên tục gia tăng về giá thuê, mức giá thuê trung bình hiện nay ở hạng A là 70- 80 USD/m2/tháng, cá biệt có những nơi giá thuê lên trên 100 USD/m2/tháng mà diện tích luôn luôn được lấp kín đến hơn 98%. Nguyên nhân dẫn đến hiện tượng này là việc tìm kiếm được một vị trí đất để đầu tư xây dựng văn phòng cho thuê hạng A là rất khó và các thủ tục đấu thầu để có những "khu đất vàng" kéo dài rất lâu, điều đó đã tác động đến nguồn cung khó khăn. Ngược lại, văn phòng hạng B và C giá lại suy giảm, số diện tích sàn cho thuê còn trống gia tăng hàng ngày và nhất là phân khúc hạng C. Với trào lưu "nhà nhà xây văn phòng cho thuê, người người xây văn phòng cho thuê", hiện nay trên khắp các con đường tại quận 1, quận 3 các bảng hiệu "office for lease” được treo đầy các "tòa nhà mini", cá biệt có nơi treo cả hàng năm trời chưa thấy tháo xuống.

Tài chính: khó khăn

Tính đến hết tháng 10-2008, vốn cho vay của các ngân hàng trên địa bàn vào lĩnh vực bất động sản đạt 61.000 tỷ đồng, bao gồm 9 nhóm bất động sản khác nhau. Trong đó, cho vay để xây dựng cơ sở hạ tầng là 5.647 tỷ đồng, khu công nghiệp - khu chế xuất: 1.380 tỷ đồng, khu đô thị mới: 6.093 tỷ đồng, cao ốc cho thuê: 5.773 tỷ đồng, trung tâm thương mại: 2.439 tỷ đồng, xây dựng, sửa chữa nhà ở: 18.000 tỷ đồng, xây dựng nhà để bán: 9.587 tỷ đồng, sử dụng đất: 5.571 tỷ đồng, kinh doanh bất động sản khác: 6.237 tỷ đồng.

Thị trường cho vay bất động sản chiếm tới 15% tổng dư nợ cho vay trên địa bàn TPHCM, tỷ lệ này là chưa đáng quan ngại. Nhưng nghịch cảnh hiện nay với thị trường "đầu ra" sụt giảm nghiêm trọng thì thị trường "đầu vào" vẫn đứng ở mức giá khá cao và nhất là khâu giải tỏa đền bù vẫn là một thách thức lớn cho chủ đầu tư. Kết hợp với tình hình thắt chặt tiền tệ của Chính phủ và cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới ngày càng lan rộng... sẽ dẫn đến nhiều khó khăn cho chủ đầu tư.

Mặt khác, sự suy thoái của thị trường bất động sản tập trung chủ yếu vào hai phân khúc thị trường đó là căn hộ cao cấp và văn phòng loại B, loại C. Song việc đánh giá mức độ suy thoái và khả năng phá sản của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản là rất khó bởi chưa có một cuộc điều tra thống kê tổng thể nào về tỷ lệ nhà chưa sử dụng và số diện tích sàn cho thuê còn để trống. Sự tụt dốc của thị trường căn hộ cao cấp đã gây thiệt hại to lớn cho các chủ đầu tư cũng như các nhà đầu tư thứ cấp và làm đình trệ việc phát triển loại căn hộ này.