Quy chế hệ trọng, từ ngữ lại không rõ ràng

UBND TP.Hà Nội vừa công bố bản dự thảo "Quy chế thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ ở Hà Nội", tổ chức lấy ý kiến nhân dân và các đối tượng liên quan trước khi ban hành vào thời điểm cuối năm 2007.

Đây là vấn đề được đông đảo bạn đọc quan tâm, xin giới thiệu ý kiến của độc giả Bùi Phan.

Bản dự thảo này là kết quả của một quá trình nghiên cứu, soạn thảo trong vài năm, với khoảng 16 lần sửa chữa và điều chỉnh. Đó là một sự cố gắng lớn của UBND thành phố, nhằm cụ thể hoá Luật Nhà ở, Nghị định số 90/2006/NĐ - CP ngày 6 - 9 - 2006 và Nghị quyết số 34/2007/NQ - CP ngày 3 - 7 - 2007 của Chính phủ về việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp.

Bản quy chế này khi ban hành sẽ có vai trò là cơ sở pháp lý cho các đối tượng thuộc phạm vi điều chỉnh: DN (chủ đầu tư dự án) và cư dân (chủ sở hữu) đang sống trong các chung cư cũ. Khi xảy ra tranh chấp quyền lợi, việc giải quyết tranh chấp cần dựa vào bản quy chế này, vì vậy nó cần đáp ứng yêu cầu của một văn bản pháp luật. Bản quy chế này còn có tác động xã hội trực tiếp đến hàng trăm ngàn hộ gia đình đang sống trong các chung cư cũ và đến tất cả những người đang và sẽ chọn cho mình sống ở chung cư hay xây nhà riêng. Tuy hệ trọng như vậy, nhưng chỉ riêng về từ ngữ, văn bản này vẫn còn khá nhiều hạn chế.

Về tên gọi. Cụm từ "thí điểm" khiến người ta hiểu chỉ là thử áp dụng và có thể thay đổi bất cứ lúc nào; từ "một số" có thể hiểu vẫn còn nhiều quy định khác không được nói đến ở đây.

Điều 5 trong bản dự thảo đoạn cuối có nêu:

Dự án chỉ được phép thực hiện đầu tư xây dựng (ĐTXD) khi có 2/3 số chủ sở hữu nhà ở hợp pháp đồng tình với phương án di chuyển tạm và tái định cư; còn ở điều 17 có nêu điều kiện 2/3 số chủ sở hữu nhà ở hợp pháp đồng tình triển khai thực hiện dự án. Hai quy định này là một hay là hai(?); nếu là hai lần khác nhau thì việc hỏi ý kiến các chủ sở hữu xem có đồng tình triển khai thực hiện dự án hay không được thực hiện vào lúc nào và các chủ sở hữu dựa trên các thông tin nào để quyết định?

Điều 6 có nêu:

"Các hộ dân được nhận các khoản kinh phí hỗ trợ như tiền thuê nhà trong thời gian di chuyển, tiền di chuyển nhà và kinh phí hỗ trợ khi di chuyển theo quy định". Chủ đầu tư cũng như người dân sẽ không hiểu các khoản này là trách nhiệm của chủ đầu tư hay chỉ là "hỗ trợ" phần nào tuỳ theo "lòng tốt" của chủ đầu tư. Ngoài ra, các từ " kinh phí" có khác gì "tiền"? ; từ "di chuyển" trong đoạn trên cũng chưa ổn. Phải chăng từ thứ nhất ý nói là "tạm cư", từ thứ hai ý nói là "tháo dỡ đồ đạc" (vì không thể di chuyển nhà trong một chung cư), còn từ thứ ba ý nói là "vận chuyển"?

Cuối điều 6 có nêu:

 "Các hộ dân được đảm bảo quyền lợi về tái định cư, di chuyển tạm như quy định tại chương IV (điều 10) của quy chế này". Tuy nhiên ở chương IV, không có điều 10, mà chỉ có điều 13 đến điều 16. Còn điều 10 ở chương III lại quy định về ưu đãi về đất đai cho chủ đầu tư.

Điều 7 có nêu:

"Các hộ dân từ tầng 2 trở lên... không phải nộp tiền xây dựng phần diện tích tái định cư bao gồm diện tích sử dụng hợp pháp cũ và diện tích được cải thiện... (tối thiểu bằng 1,3 lần diện tích ở hợp pháp cũ)" và "Các hộ dân tầng 1 được tái định cư tại các tầng trên không phải trả tiền với diện tích sử dụng không quá 2 lần diện tích sử dụng hợp pháp cũ ". Như vậy, ví dụ 0,5 lần hay 1,2 lần cũng là không quá 2 lần!

Cũng tại điều 7 có nêu khi chuyển lên các tầng trên, sẽ được hưởng thêm hệ số k (k = 0,1-0,4). Tuy nhiên, sau đó lại nêu công thức k = (số tầng mới - số tầng cũ)x0,1. Như vậy là không nhất quán, chẳng hạn ông A ở tầng 3 chung cư cũ, nay chuyển lên tầng 15 chung cư mới, theo công thức trên, ông A sẽ được hưởng hệ số k = (15-3)x0,1 = 1,2. Kết quả này mâu thuẫn với quy định ở trên, k tối đa chỉ bằng 0,4.

Điều 20 quy định trách nhiệm của người dân như sau:

"Cộng đồng dân cư sống trong khu vực dự án có trách nhiệm hưởng ứng tham gia cải tạo, xây dựng, tuân thủ thực hiện đúng theo quy hoạch chi tiết và cơ chế chính sách được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Cư dân sống trong khu vực dự án phải đặt quyền lợi của cá nhân hài hoà với quyền lợi của cộng đồng dân cư và quyền lợi của doanh nghiệp; không vì quyền lợi riêng mà làm ảnh hưởng đến quyền lợi của cộng đồng, cản trở tiến độ của dự án".

Điều 21 quy định về chế tài có nêu:
 
"Nếu có một số ít các hộ dân vẫn cố tình chống đối, trây lỳ với những đòi hỏi không hợp lý... thì UBND thành phố chỉ đạo UBND quận tiến hành biện pháp xử lý hành chính, cưỡng chế di chuyển theo quy định"; còn đối với chủ đầu tư thì "nếu có vướng mắc chậm trễ so với tiến độ đề ra gây tổn hại đến quyền lợi của các hộ dân và cộng đồng dân cư, phải kịp thời báo cáo UBND thành phố để giải quyết, trong trường hợp cố tình trì hoãn không triển khai thực hiện dự án sẽ xử phạt theo quy định của pháp luật và thu hồi dự án".

Trong hai điều 20 và 21 có nhiều từ không định lượng như "hưởng ứng", "hài hoà", "cố tình", "chống đối", "trây lỳ", "đòi hỏi không hợp lý", "báo cáo kịp thời" v.v... Những từ ngữ này thường gặp khi hô hào vận động, giáo dục đạo đức, chúng dường như không thích hợp trong một văn bản pháp quy.

Chúng tôi cho rằng, việc này sẽ trở nên minh bạch và đơn giản hơn, nếu trong quy chế quy định quan hệ giữa chủ đầu tư và mỗi chủ sở hữu nhà là thông qua một bản hợp đồng kinh tế, bởi vì nước ta đã có luật pháp đối với những hợp đồng về những việc còn nhỏ hơn nhiều so với việc hệ trọng này. Khi có quá 2/3 số chủ sở hữu nhà ký vào bản hợp đồng này là dự án được thực hiện. Các bên chỉ có trách nhiệm duy nhất là thực hiện đúng hợp đồng. Những vi phạm hợp đồng của cả hai phía sẽ được giải quyết thông qua toà án, kể cả cưỡng chế hoặc bồi thường.

Khi đó, UBND các cấp sẽ làm đúng chức năng quản lý nhà nước của mình mà không phải can thiệp quá sâu vào quan hệ kinh tế và như vậy sẽ làm giảm đi những căng thẳng giữa dân và chính quyền do tố cáo khiếu kiện kéo dài về nhà đất mà hiện vẫn đang xảy ra ở nhiều địa phương trên toàn quốc.

Cuối cùng, vai trò của Sở Tư pháp là rất quan trọng, nhưng chưa được đề cập tới trong bản dự thảo quy chế này. Sở Tư pháp có thể giúp cho UBND thành phố về các cơ sở pháp lý, soạn thảo bản quy chế cùng các thủ tục, trình tự thực hiện phù hợp pháp luật và soạn thảo bản hợp đồng kinh tế mẫu giữa chủ đầu tư và chủ sở hữu nhà trình UBND thành phố phê duyệt.

Theo KT & ĐT