Quan điểm mới cho cải tạo chung cư cũ

Cải tạo chung cư cũ đã trở thành vấn đề "nan giải" với Hà Nội và các thành phố lớn. Khó tìm được điểm cân bằng về lợi ích giữa các bên, bài toán cải tạo chung cư cũ lại càng khó hơn khi vị trí của chung cư nằm trong khu vực hạn chế phát triển.
Nhân dịp năm mới, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng đã dành riêng cho Báo Kinh tế & Đô thị cuộc trao đổi về những điểm mới trong chính sách cải tạo chung cư cũ.

Cải tạo chung cư cũ đang là vấn đề hết sức hóc búa đối với Hà Nội, được biết Bộ Xây dựng đang soạn thảo Nghị định về Cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, trong đó có đề cập đến những quan điểm rất mới. Xin Bộ trưởng cho biết, quan điểm chủ đạo của Nghị định mới này?

- Quá trình triển khai Nghị quyết 34/2007/NQ-CP về một số giải pháp để thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp trong những năm qua đã bộc lộ những vướng mắc, kết quả thực hiện hạn chế.

Do vậy, Bộ Xây dựng đang nghiên cứu, soạn thảo Nghị định của Chính phủ về Cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Dự thảo này có nhiều điểm mới so với Nghị quyết 34/2007/NQ-CP cả về quan điểm và các quy định cụ thể.

Theo đó, sẽ phân loại và xác định rõ các trường hợp chung cư cũ cần cải tạo, xây dựng lại, bao gồm nhà thuộc diện nguy hiểm, hết niên hạn sử dụng, có hệ thống hạ tầng cũng như môi trường sống, cảnh quan không đảm bảo tiêu chuẩn tối thiểu theo quy định và các khu nhà cũ mà có đa số các chủ sở hữu đồng thuận cải tạo, xây dựng lại theo quy hoạch.

Quy định mới cũng sẽ làm rõ quy trình tổ chức khảo sát, đánh giá chất lượng các khu nhà để xác định mức độ nguy hiểm. Từ đó các địa phương xây dựng và công bố kế hoạch cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.Trong dự thảo quy định rõ, chính quyền các cấp có trách nhiệm tổ chức thực hiện việc hình thành các khu nhà ở mới để phục vụ nhu cầu bồi thường trong trường hợp phải di chuyển các hộ dân đến nơi ở mới trước khi cải tạo chung cư cũ nguy hiểm, hết niên hạn sử dụng và chung cư cũ có hệ thống hạ tầng cũng như môi trường sống không đảm bảo tiêu chuẩn tối thiểu. Chỗ ở mới phải đảm bảo có hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ, có tiêu chuẩn chất lượng nhà ở cao hơn so với khu ở cũ.

Trong dự thảo đã khẳng định vai trò chủ đạo của Nhà nước, các doanh nghiệp Nhà nước trong cải tạo, xây dựng chung cư cũ thay vì giao khoán cho các doanh nghiệp như hiện nay. Để thực hiện nguyên tắc này, cần có cơ chế phù hợp nhằm huy động các nguồn vốn phục vụ cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Đồng thời, giao nhiệm vụ cho các doanh nghiệp Nhà nước có chức năng đầu tư xây dựng nhà ở tham gia chương trình cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, đặc biệt tại một số địa phương trọng điểm.

* Giải pháp nào để cân bằng lợi ích giữa các bên Nhà nước - chủ đầu tư - người dân khi mà nhiều chung cư cũ nằm trong khu vực hạn chế mật độ xây dựng, hạn chế chiều cao công trình?

- Đối với nhà chung cư cũ, chủ đầu tư chính là các hộ dân đã mua lại các căn hộ. Việc cải tạo, xây dựng nhà ở riêng lẻ thì dễ nhưng cải tạo lại chung cư cũ rất khó do các hộ dân không chủ động trong bỏ tiền ra để cải tạo, xây dựng lại. Cho nên, Nhà nước phải có trách nhiệm để tổ chức thực hiện. Để có nguồn vốn thực hiện cần tính tới hai khả năng:

Thứ nhất là xây lại các nhà chung cư tại chỗ thì cần xây cao tầng nhằm khai thác giá trị sử dụng đất, giá trị không gian, lợi thế về vị trí, địa điểm dự án… để tạo nguồn lực xây dựng. Nhưng phương án này không phải chỗ nào cũng làm được, đặc biệt các dự án nằm trong khu vực hạn chế phát triển. Nếu muốn ở tại chỗ mà không xây cao tầng thêm thì người dân phải bỏ tiền để xây dựng - điều này là khó.

Khả năng thứ hai là không xây dựng lại nhà chung cư tại vị trí cũ, phải di chuyển dân ra chỗ ở mới thì phải bố trí quỹ nhà ở đã có sẵn hoặc thực hiện dự án phát triển nhà ở tại địa điểm mới để phục vụ nhu cầu di chuyển. Người dân đến khu ở mới sẽ có nhà với diện tích rộng hơn, chất lượng cao hơn, hạ tầng đồng bộ hơn. Khu đất tại địa điểm cũ sẽ được đấu giá quyền sử dụng đất, giao cho chủ đầu tư khai thác, thực hiện dự án khác để lấy tiền đầu tư khu ở mới…


* Quá trình xây dựng Nghị định về cải tạo, xây dựng chung cư cũ, hẳn Bộ Xây dựng đã có thống kê khái quát về nhà chung cư, nhà tập thể trên cả nước. Xin Bộ trưởng cho biết một vài thông tin?

  - Theo số liệu thống kê từ các địa phương, hiện cả nước có hơn 3 triệu mét vuông nhà chung cư cũ được xây dựng từ trước năm 1991 với hơn 100.000 hộ dân đang sinh sống. Trong đó, thành phố Hà Nội có 982 nhà chung cư cũ 4 - 5 tầng (gồm 23 khu tập trung và các công trình đơn lẻ nằm rải rác) và 173 nhà chung cư, nhà tập thể khác. Trong những năm qua, Hà Nội đã tổ chức cải tạo xây dựng lại 11 nhà. Đối với thành phố Hồ Chí Minh - đô thị lớn nhất cả nước hiện có 1.002 nhà chung cư, trong đó có 570 lô chung cư, nhà tập thể xây dựng từ trước năm 1975.

Đến nay, thành phố đã triển khai sửa chữa cải tạo, di dời, xây dựng được 62 chung cư gồm: bồi thường, di dời, tháo dỡ 21 chung cư; xây dựng hoàn thành 25 chung cư; sửa chữa cải tạo 16 chung cư. Các công trình này thường sử dụng các dạng kết cấu chịu lực như tường xây gạch, khung bêtông cốt thép, kết cấu lắp ghép tấm lớn, sàn panel...

Kết quả điều tra đánh giá tình hình chất lượng chung cư, tập thể cũ trong cả nước cho thấy có nhiều công trình đã qua thời gian sử dụng trên dưới 50 năm, đã gần hoặc quá tuổi thọ thiết kế, gần như không được bảo trì, lại bị cải tạo, sửa chữa, cơi nới tự phát nên xuống cấp nghiêm trọng.

Những thông tin này cho thấy, việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ là một nhiệm vụ lớn, rất khó khăn của chính quyền các địa phương, đòi hỏi phải có quan điểm khoa học và các giải pháp thực tiễn, khả thi mới có thể thực hiện một cách có hiệu quả.

Xin cảm ơn Bộ trưởng!