Đổi tên, hưởng ưu đãi

Trả lời câu hỏi của ĐTCK về lý do nhiều DN xin chuyển đổi từ dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội thời gian qua, lãnh đạo các DN nằm trong Liên minh các sàn giao dịch bất động sản G5 tại Hà Nội đều cho rằng, “chủ yếu để được hưởng những chính sách ưu đãi của Nhà nước”.

Đằng sau sự “nhiệt tình”

Một điều dễ nhận thấy là đa phần các DN đang “nhiệt tình” xin chuyển đổi dự án là những DNNN được cổ phần hóa và ít có dự án nào xin chuyển đổi toàn bộ, mà chỉ một phần nhỏ của dự án. Ví dụ, cuối tháng 1/2013, Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) đã có tờ trình gửi UBND TP. Hà Nội đề xuất chuyển đổi 2 khu nhà cao tầng thương mại tại Dự án Nam An Khánh mở rộng (khu 3), huyện Hoài Đức, Hà Nội thành nhà ở xã hội. Khu nhà có diện tích 4,15 héc-ta với khoảng 3.300 căn hộ. Cùng với dự án nhà ở xã hội chuyển đổi tại Nam An Khánh, năm 2013, HUD sẽ triển khai xây dựng 1.000 căn hộ cho người có thu nhập trung bình và thấp tại Khu đô thị mới Tây Nam Linh Đàm (quận Hoàng Mai, Hà Nội) và Dự án nhà ở xã hội Thanh Lâm - Đại Thịnh 2 (huyện Mê Linh, Hà Nội).

Các dự án nhà ở xã hội của HUD sẽ cung cấp tổng cộng khoảng 10.000 căn hộ cho các dự án tái định cư của TP. Hà Nội giai đoạn 2013 - 2015. Đổi lại, Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam sẽ cho HUD vay khoảng 3.000 tỷ đồng với lãi suất ưu đãi trong giai đoạn 2013 - 2015.

Là một DN tư nhân lớn được biết đến với nhiều dự án “khủng” tại Hà Nội, Tập đoàn Nam Cường cũng đang xin chuyển một phần diện tích (khoảng 10 - 15 héc-ta) tại Khu đô thị Đại Mỗ (diện tích 140 héc-ta) sang làm nhà ở xã hội. Hay như các “ông lớn” khác trong làng bất động sản như Vinaconex, Handico, Viglacera… cũng đua nhau xin chuyển đổi dự án.

Bình luận về động thái trên, lãnh đạo một DN nhỏ đang hoạt động trong lĩnh vực đầu tư bất động sản cho rằng, Nghị quyết số 02/NĐ-CP của Chính phủ yêu cầu các ngân hàng TMCP nhà nước dành nguồn vốn thích đáng cho các DN xây dựng nhà ở xã hội, DN chuyển đổi công năng của dự án thương mại sang dự án nhà ở xã hội cũng sẽ được cho vay với lãi suất và kỳ hạn hợp lý chính là động lực để các DN xin chuyển đổi dự án. Cụ thể, Nhà nước sẽ dành 20.000 - 40.000 tỷ đồng thông qua tái cấp vốn với thời hạn vay tối đa 10 năm tuỳ theo đối tượng để hỗ trợ cho các ngân hàng thương mại nhà nước để phục vụ cho vay đối với các đối tượng nêu trên là nguồn vốn “cứu cánh” cho DN trong bối cảnh thị trường “đóng băng” như hiện nay.

Lãi 10% không thể làm được

Tuy nhiên, đi sâu vào phân tích việc triển khai thực hiện dự án cụ thể, lãnh đạo nhiều DN khẳng định, với lợi nhuận bị giới hạn 10% cho dự án nhà ở xã hội thì DN không thể làm được. Theo Nghị quyết số 02/NĐ-CP, mô hình nhà ở xã hội nhận được rất nhiều ưu đãi từ Nhà nước như miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, giảm thuế… Thế nhưng, khi triển khai một dự án bất động sản phải mất nhiều năm nên riêng tiền lãi vay ngân hàng dù với lãi suất ưu đãi nhất cũng sẽ là gánh nặng cho DN. Ngoài ra, những chi phí “không tên” để được phê duyệt chuyển đổi dự án cũng được cho là rất lớn mà không thể đưa vào hạch toán, cộng với giá bất động sản bị giới hạn dưới 15 triệu đồng/m2 sẽ khiến cho bài toán nhà ở xã hội càng thêm khó thực hiện.

Ông Trần Oanh, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Nam Cường cho rằng, vấn đề chuyển đổi công năng dự án mới chỉ là chủ trương, trong khi điều kiện và thủ tục chuyển đổi là tương đối phức tạp. Ông Oanh cho biết, cùng với việc xem xét chuyển đổi công năng một phần dự án, Nam Cường cũng tìm kiếm các đối tác có tiềm lực trong và ngoài nước để hợp tác đầu tư xây dựng dự án.

Theo ông Trần Oanh, điều quan trọng nhất để giải quyết khó khăn cho thị trường bất động sản hiện nay là kéo giá nhà ở thương mại xuống thấp hơn nữa, gần với mức thu nhập của đại bộ phận người dân để giảm lượng hàng tồn kho. Muốn làm được việc này phải hạ được lãi suất cho vay xuống dưới 10%/năm; thuế thu nhập DN nên giảm còn 15% và thuế giá trị gia tăng còn 5%. Nếu các yếu tố này giảm xuống mức đề xuất thì giá nhà ở thương mại có thể tự động giảm khoảng 30 - 35% so với mức hiện tại.

Ông Hà Mạnh Dũng, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn đầu tư quốc tế Gllco cho rằng, cái cần nhất của DN kinh doanh bất động sản hiện nay là hạ các chi phí đầu vào của dự án như tiền sử dụng đất, lãi suất ngân hàng và thời gian làm thủ tục triển khai dự án. Đây là việc thuộc chức năng của các cơ quan quản lý nhà nước và chỉ khi được vận hành tốt thì mới đem lại sự chuyển biến thật sự tích cực cho thị trường bất động sản trong thời gian tới.