Méo mó đằng sau các siêu dự án bất động sản

Nếu để tình trạng các địa phương vì chạy theo số lượng mà thu hút đầu tư FDI bằng bất kỳ giá nào, cạnh tranh lẫn nhau, sẽ khó tránh được tình trạng quyền lợi của đất nước bị thua thiệt, phần lớn lợi nhuận sẽ chạy vào túi nhà đầu tư.

Khoảng một nửa trong tổng số 60 tỷ đô la FDI cam kết vào Việt Nam tập trung vào các dự án bất động sản, trong đó có những địa phương con số này lên tới 80-90% các dự án, gây nên phản ứng trái ngược nhau. Trong khi một số chuyên gia kinh tế hàng đầu tỏ ra lo ngại, thì các quan chức có trách nhiệm trong lĩnh vực đầu tư nước ngoài lại hài lòng với con số đó và cho rằng không có gì phải lo lắng.

Vì sao FDI tập trung vào bất động sản

Trước khi bàn luận xem hiện tượng này đáng mừng hay đáng lo, hãy thử tìm câu trả lời cho câu hỏi tại sao thời gian qua FDI lại tập trung nhiều vào lĩnh vực này như vậy?

1. Tiềm năng lợi nhuận kì vọng

Có lẽ câu trả lời đầu tiên là tiềm năng lợi nhuận mà các nhà đầu tư kỳ vọng. Đối với nhà đầu tư, mục tiêu hàng đầu, và nhiều khi là duy nhất vẫn là lợi nhuận. Ở đâu có khả năng kiếm được lợi nhuận cao hơn, thì đầu tư vào đó. Đấy cũng chính là cơ chế phân bổ nguồn lực hợp lý nhất, hiệu quả nhất của kinh tế thị trường.

Các nhà đầu tư bất động sản nước ngoài nhìn thấy ở Việt Nam tiềm năng mang lại lợi nhuận cao hơn ở một số nơi khác trong khu vực hay trên thế giới. Điều này được xác định qua đánh giá của nhiều nhà đầu tư bất động sản nước ngoài trong một hội nghị mới đây tại Tp. HCM về triển vọng đầu tư tại Việt Nam.

Trong khi đó, thị trường bất động sản ở khu vực, nhất là lĩnh vực khách sạn và khu nghỉ cao cấp, phát triển từ nhiều năm nay, đã tới mức bão hoà, khó mang lại lợi nhuận đột biến.

Các nhà quản lý ở Việt Nam hoàn toàn có thể tự hào về con số FDI kỷ lục, và tự hào rằng Việt Nam vẫn chiếm được lòng tin của các nhà đầu tư, và về sự ổn định ở Việt Nam. Quả vậy, Việt Nam không có những lộn xộn làm du khách phải lo lắng như những gì đã xảy tại Thái Lan. Ngay cả khách du lịch Việt Nam cũng phải huỷ tour sang đó. Hay như vụ khủng bố cách đây mấy năm tại Bali, Indonesia làm mấy trăm du khách nước ngoài thiệt mạng. Hơn nữa, việc xây dựng các resort ven biển ở Việt Nam có những lợi thế hiếm có do thiên nhiên ban tặng, các bãi biển tuyệt vời, thời tiết nắng ấm quanh năm, gần các tuyến giao thông thuỷ quốc tế…

2. Trung Quốc hạn chế FDI đầu tư vào bất động sản

Một lý do quan trọng nữa là việc Trung Quốc, nước thu hút đầu tư nước ngoài lớn thứ hai trên thế giới, đã hạn chế và thậm chí cấm FDI đầu tư vào lĩnh vực bất động sản.

Theo luật sư Mỹ Steven Dickinson, thuộc Công ty Luật Harris & Moure, chuyên gia tư vấn các doanh nghiệp nước ngoài vào đầu tư ở Trung Quốc, đầu tháng 11/2007, Uỷ ban Phát triển và Cải cách quốc gia Trung quốc (NDRC) đã ban hành danh mục sửa đổi hướng dẫn các doanh nghiệp đầu tư nước ngoài, gọi là Danh mục sửa đổi năm 2007, với những thay đổi to lớn về chính sách đối với các loại hình đầu tư nước ngoài được “khuyến khích”, “hạn chế” và “cấm”.

Theo Bản hướng dẫn sửa đổi này của NDRC, đầu tư nước ngoài vào bất động sản, vào các công ty môi giới bất động sản, xây dựng và vận hành các khách sạn cao cấp, biệt thự, văn phòng cho thuê, trung tâm hội nghị bị hạn chế tối đa, và theo luật sư Steven Dickinson, có nghĩa là cấm hoàn toàn. (1)

Ở đây không luận bàn tại sao Trung Quốc lại đột ngột cấm đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản, mặc dù hoạt động của FDI không ảnh hưởng nhiều đến thị trường bất động sản trong nước của họ. Tuy nhiên, khi một thị trường đầu tư rộng lớn, lại ngay ở liền kề Việt Nam, bị đóng cửa, thì lượng đầu tư chạy sang Việt Nam là điều dễ hiểu.

Như vậy, có thể chúng ta không cần làm gì nhiều để thu hút FDI vào lĩnh vực bất động sản, thì nó đã tự tìm đến!

Những lợi ích trước mắt

Việc một lượng rất lớn FDI được cam kết vào bất động sản trong thời gian ngắn có thể là ngẫu nhiên. Khi đầu tư nhiều triệu đô la, thậm chí hàng trăm triệu, hàng tỷ đô la vào một dự án, không một nhà đầu tư nào có thể quyết định trong vòng vài tháng trời. Chắc chắn họ đã nghiên cứu, tính toán, thẩm định, và quyết định từ trước; bây giờ chỉ là lúc công khai quyết định đó mà thôi.

Theo tôi, lượng lớn FDI tập trung vào lĩnh vực bất động sản vừa mừng và vừa lo.

Mừng vì nó có thể góp phần giải quyết tình trạng thiếu hụt khá nghiêm trọng khách sạn, văn phòng cho thuê, căn hộ cao cấp hiện nay.

Cả hai lĩnh vực bất động sản thu hút nhiều FDI trong thời gian vừa qua là khách sạn - du lịch, căn hộ cao cấp và văn phòng cho thuê đang rất thiếu và tạo ra mất cân đối nghiêm trọng về cung cầu ở nước ta, do đó đẩy giá dịch vụ của hai lĩnh vực này lên cao vô lý. Việc này gây bất lợi cho hoạt động kinh tế nói chung và cho các doanh nghiệp liên quan và người tiêu dùng nói riêng.

Về văn phòng cho thuê:

Thời gian qua, cùng với sự phát triển vượt bậc về số lượng các doanh nghiệp trong và ngoài nước, nhu cầu về văn phòng tăng lên mạnh. Tuy nhiên, nhìn chung ở các thành phố lớn, nơi có nhiều doanh nghiệp, diện tích văn phòng cho thuê không tăng lên kịp. Do đó giá thuê văn phòng tăng lên ngất ngưởng, đẩy một loại chi phí khá quan trọng của doanh nghiệp tăng theo.

Về lâu dài, các doanh nghiệp đều muốn chuyển trụ sở vào các khu văn phòng tập trung, vì như vậy thuận tiện hơn cho kinh doanh. Hiện nay, không chỉ doanh nghiệp nước ngoài mà nhiều doanh nghiệp Việt Nam cũng theo hướng đó. Tuy nhiên, vì giá thuê văn phòng quá cao, nên các doanh nghiệp vừa và nhỏ hoặc phải cố chịu, hoặc phải đặt văn phòng ở những nơi không thuận lợi cho kinh doanh, như khu dân cư, hay thuê các nhà ngoài phố mà thường rất không ổn định.

Nếu tăng cung, giảm được giá ở khu vực này, là góp phần tạo thêm thuận lợi cho doanh nghiệp.

Về khách sạn du lịch:

Cũng như văn phòng cho thuê, hệ thống khách sạn, nhất là khách sạn cao cấp, ở các thành phố lớn, các khu du lịch thiếu trầm trọng. Vì thế giá phòng khách sạn mấy năm qua tăng với tốc độ phi mã, cùng với sự gia tăng mạnh số khách du lịch trong và ngoài nước.

Tình trạng các công ty lữ hành phải huỷ tour vì không đặt được khách sạn, hoặc phải chấp nhận giá cao vô lý khá phổ biến trong vài năm lại đây, nhất là vào mùa cao điểm của du lịch. Ở những nước cung cầu về khách sạn tương đối cân bằng, khách sạn thường là đối tác cộng sinh của các công ty lữ hành.

Nhưng ở Việt Nam, các công ty lữ hành phải coi khách sạn là “thượng đế của mình”; trong nhiều trường hợp phải vận dụng đủ kiểu quan hệ để có được phòng cho khách. Các loại hợp đồng chiến lược, hợp đồng lâu dài mà các khách sạn thường ký với các công ty lữ hành vào thời buổi họ không có nhiều khách, nay họ đơn phương huỷ bỏ.

Cuối cùng khách du lịch vào Việt Nam phải chịu giá dịch vụ khách sạn rất cao, và trong nhiều trường hợp họ đã chuyển sang du lịch các nước khác như Thái lan, Malaysia...

Căn hộ:

Do tình trạng mất cân đối về cung cầu, mà lĩnh vực “căn hộ”
cao cấp đã trở thành lĩnh vực nóng. Ảnh: dsiviet.com.vn.

Cũng do tình trạng mất cân đối về cung cầu, mà lĩnh vực “căn hộ” cao cấp đã trở thành lĩnh vực nóng. Trong khi thị trường bất động sản nói chung đang trầm lắng, thì các căn hộ cao cấp vẫn là mục tiêu săn đuổi của nhiều người mới giầu lên, vẫn khó mua, và giá vẫn cao bất bình thường.

Trong số gọi là “căn hộ cao cấp”, có một số xứng với cái tên đó. Song không ít khu chỉ là các toà nhà cao ngất, xếp liền nhau tới mức vi phạm cả các tiêu chuẩn xây dựng tối thiểu ở nhiều nước, dịch vụ không có gì đáng kể, chất lượng xây dựng bình thường, cũng được gọi là cao cấp và bán với giá cao vô lý. Thế mà vẫn có người săn lùng để mua: lý do đơn giản là cung không đủ cho “cầu” đang tăng lên gấp bội trong thời gian qua. (Ngoài các yếu tố khác như đầu cơ, các thủ đoạn “làm giá” do luật pháp chưa đủ và chưa hiệu quả, hoặc công tác quản lý kém, mà bài viết này không đề cập).

Như vậy, riêng về yếu tố “cung - cầu”, về tiềm năng của thị trường, việc đầu tư chảy nhiều vào lĩnh vực này cũng có thể hiểu được.

Về bản chất kinh tế, khách sạn, du lịch, văn phòng cho thuê là các hoạt động dịch vụ khá cao cấp, với giá trị gia tăng cao. Chúng ta đang phấn đấu để nâng cao tỷ lệ dịch vụ trong nền kinh tế. Vùng ven biển tuyệt đẹp, một quà tặng vô giá mà thiên nhiên ban cho Việt Nam, có lẽ để phát triển du lịch, xây dựng các resorts, thì hợp lý hơn. Hoạt động du lịch chính là xuất khẩu tại chỗ.

Du khách nước ngoài mang ngoại tệ vào tiêu ở Việt Nam; ngoài tiền thuê phòng khách sạn, họ sẽ chi tiền mua sắm, và sử dụng các dịch vụ khác. Khách du lịch tới nghỉ ở các khu resort cao cấp phải là người có khả năng tài chính tốt. Phần lớn họ là những người đứng tuổi, có thu nhập khá, có nhu cầu đi nghỉ ngơi, thưởng thức thiên nhiên ở nơi mới lạ, nhưng đòi hỏi chất lượng dịch vụ cao. Họ không phải là những khách du lịch “khám phá” (đi tìm hiểu một miền đất lạ - sau khi đã “khám phá” rồi thì không trở lại nữa), và họ có thể trở lại nhiều lần, nếu họ hài lòng với nơi họ đến.

Vì thế, khách sạn cao cấp, các khu resorts cao cấp là loại hình dịch vụ cao cấp, có giá trị gia tăng cao, nên phát triển.

Với giá đất thấp, các công ty lớn có tiềm năng tài chính mạnh,
có thể bỏ tiền ra chiếm cả một vùng bãi biển, tạo thế độc quyền
trong tương lai. Ảnh minh họa: camnanggiadinh.com.vn.

Và còn nhiều nỗi lo...

1. Phá vỡ quy hoạch

Với tình trạng cạnh tranh nhau thu hút FDI và chạy theo số lượng như hiện nay, lượng lớn FDI đổ vào bất động sản có thể phá vỡ quy hoạch phát triển trong lĩnh vực này. Điều này rất dễ xảy ra như đã từng xảy tình trạng các địa phương đua nhau làm cảng biển, làm sân bay, đua xây dựng khu công nghiệp...

Tuy nhiên tiền của các nhà đầu tư, không phải của nhà nước, nên họ phải tính toán. Song trong thực tế đã xảy ra tình trạng nhiều nhà đầu tư trong một lĩnh vực cùng chia sẻ thị trường Việt Nam nhỏ bé, do đó các cơ sở sản xuất không thể hoạt động hết công suất. Vì vậy họ tìm mọi cách ép nước chủ nhà phải bảo hộ. Ngành công nghiệp ô tô là một ví dụ điển hình.

Ban đầu ngành sản xuất ô tô của ta dự kiến chỉ cần ba, bốn hãng lớn vào đầu tư, giúp Việt Nam phát triển ngành công nghiệp quan trọng này. Tuy nhiên, sau đó quy hoạch đã bị phá vỡ, với hơn mười hãng lớn vào Việt Nam. Các nhà hoạch định chiến lược ngành lại giải thích rằng cứ để cho nhiều hãng cạnh tranh, càng nhiều càng tốt!

Chỉ có hãng Chrysler của Mỹ là xin huỷ giấy phép đầu tư và chuyển sang Thái Lan, khi nhận ra rằng có quá nhiều hãng ô tô lớn triển khai dự án ở Việt Nam. Đến nay, ngành công nghiệp ô tô của ta vẫn chỉ là lắp ráp và bán ở thị trường trong nước, tỷ lệ nội địa hoá thấp và không vươn ra được thị trường quốc tế như kỳ vọng ban đầu.

2. Điều phối đầu tư không hiệu quả

Nỗi lo thứ hai là vì chạy theo số lượng FDI, các địa phương lại cạnh tranh với nhau không có sự điều phối hiệu quả trên cấp độ quốc gia, nguồn tài nguyên du lịch vô giá của đất nước có thể bị bán rẻ, hệ quả là phần lợi nhuận mang lại cho quốc gia không tương xứng với giá trị của nguồn tài nguyên đó. Điều này cũng rất có thể xảy ra.

Mấy năm trước đây, để thu hút được nhiều FDI vào địa phương mình, nhiều tỉnh đã tự ý “phá rào”, đưa ra các ưu đãi quá mức về thuế (đã biến tướng để tránh các quy định của Nhà nước về thuế), đất đai, lao động, làm thiệt hại quyền lợi quốc gia và Chính phủ đã phải “chấn chỉnh”.

Thậm chí ngay vấn đề môi trường, một yêu cầu vô cùng quan trọng để bảo vệ môi trường sinh thái, sức khoẻ con người và nòi giống, mà một số vị lãnh đạo cấp tỉnh còn đề nghị với Bộ trưởng Tài nguyên Môi trường hạ tiêu chuẩn để thu hút FDI.

Đối với các dự án du lịch, các khu resort ven biển, phải thấy hết giá trị vô hình và vô giá của cảnh quan thiên nhiên mà tính giá cho thuê đất cho hợp lý. Những cảnh quan thiên nhiên miền ven biển nước ta với bãi tắm lý tưởng kéo dài nhiều km, là lợi thế đặc biệt, con người không thể tạo ra được.

Ở nhiều nơi trên thế giới, nhà đầu tư có khi phải đầu tư một khoản lớn, và thường xuyên để sửa chữa những khiếm khuyết của thiên nhiên, và bảo trì cảnh quan, làm cho các resort hấp dẫn.

Ví dụ những khu nghỉ nổi tiếng như Larnaca ở đảo Cyprus, đảo Teneriffe thuộc quần đảo Canary của Tây Ban Nha, nơi thu hút lượng khách du lịch lớn hàng năm, cũng chỉ có các bãi đá lởm chởm, không tắm được. Người ta phải đổ thêm cát, và chỉnh trang rất tốn kém, mới có được vài bãi tắm nhỏ bé. Các nhà đầu tư vào Việt Nam không phải làm việc đó. Họ chỉ tập trung xây dựng resort, giữ gìn vệ sinh bãi biển, là đã có điều kiện tuyệt vời rồi.

Trong khi không nên chia bãi biển cho các dự án quá nhỏ, manh mún, thì cũng không nên tham các dự án quá lớn, tới mức cả một bãi biển dài, chỉ dành cho số ít, thậm chí rất ít nhà đầu tư với các dự án khổng lồ.

Làm như vậy, vô hình chung sẽ tạo ra tình thế độc quyền cho một số, thậm chí một doanh nghiệp lớn trên cả một vùng biển sau này. Với giá đất thấp, các công ty lớn có tiềm năng tài chính mạnh, có thể bỏ tiền ra chiếm cả một vùng bãi biển, tạo thế độc quyền trong tương lai.

Các chuyên gia kinh tế có lý khi lo ngại tình trạng “chiếm đất, giữ đất” của một số siêu dự án hiện nay. Sau này, khi mà các resorts sắp được xây dựng trên các bãi biển vàng của Việt Nam trở thành “thiên đường nghỉ mát” của khu vực và thế giới, thì các công ty chiếm được diện tích quá rộng hiện nay với giá thấp, sẽ trở thành kẻ thống trị cả một bãi biển, cả nghĩa đen và nghĩa bóng.

Vì các lý do kể trên, riêng đối với các dự án phát triển resorts tại vùng ven biển đắc địa này, Nhà nước nên bảo đảm nghiêm ngặt việc thực hiện quy hoạch tổng thể, để khai thác nguồn tài nguyên quý hiếm này một cách có lợi nhất cho quốc gia. Chúng ta không cần vội vàng, vì các bãi biển thiên nhiên đẹp không tự sinh ra. Những lợi thế tự nhiên và độc đáo của đất nước cần được sử dụng với hiệu quả cao nhất.

Như vậy, mừng hay lo tuỳ thuộc rất nhiều vào khả năng quản lý và điều hành tầm vĩ mô của nhà nước để bảo đảm các hoạt động đầu tư trong lĩnh vực này diễn ra có trật tự, được phối hợp tốt giữa trung ương và địa phương trong một quy hoạch hợp lý, nhằm bảo đảm lợi ích tốt nhất, hài hoà giữa nhà đầu tư và nước chủ nhà.

Nếu để tình trạng các địa phương vì chạy theo số lượng đầu tư mà thu hút đầu tư bằng bất kỳ giá nào, cạnh tranh lẫn nhau, sẽ khó tránh được tình trạng quyền lợi của đất nước bị thua thiệt, phần lớn lợi nhuận sẽ chạy vào túi nhà đầu tư, để lại các hậu quả tai hại, mà các nhà kinh tế hàng đầu đã nói.

DiaOcOnline.vn - Theo Tuần Việt Nam