Khó tìm “đầu ra” cho 30.000 tỷ đồng?

Ngay từ khi mới được “khai sinh”, gói hỗ trợ nhà ở xã hội 30.000 tỷ đồng đã làm “nóng” không chỉ thị trường BĐS, mà “nóng” cả trong dư luận xã hội.

Bởi xét về mặt khách quan, gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng này là giải pháp nhà ở cho người thu nhập thấp. Thậm chí có ý còn cho rằng, gói 30.000 tỷ đồng sẽ là cứu cánh cho thị trường BĐS trước nguy cơ “chết đuối”. Thế nhưng về mặt chủ quan và trong thực tế thì gói 30.000 tỷ đồng này vẫn còn bế tắc “đầu ra”.

“Ầm ĩ” đón đứa con 30.000 tỷ…

Từ ngày 15-5-2013, dư luận “nóng” lên khi Bộ Xây dựng ban hành Thông tư số 07/2013/TT-BXD hướng dẫn việc xác định các đối tượng được vay vốn hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 7-1-2013 của Chính phủ; ngân hàng nhà nước (NHNN) và Bộ Xây dựng đã công bố Thông tư số 11/2013/TT-NHNN qui định về cho vay hỗ trợ nhà ở xã hội  theo Nghị quyết số 02/2013/NQ-CP được công bố. Theo đó, kể từ ngày 1-6-2013 thì gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng sẽ bắt đầu “hoạt động”.

Doanh nghiệp (DN) háo hức vì thị trường BĐS như tìm được phao cứu sinh trong không khí ảm đạm từ bấy lâu nay. Người dân háo hức vì cơ hội sở hữu một chỗ ở vừa vừa. Tuy nhiên, người dân cũng lo lắng vì sợ bị chậm chân, chưa kịp tiếp cận gói hỗ trợ này đã bị “hết hàng”.

Dư luận còn lo ngại nảy sinh tiêu cực trong việc sử dụng gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng, đó là việc có thể sử dụng “quan hệ” trong việc tiếp cận gói hỗ trợ như hình thức chi % cho cán bộ ngân hàng. Từ đó có thể xảy ra tình trạng người có nhu cầu thì khó tiếp cận, người có thể tiếp cận lại không phải là người có nhu cầu thực sự; rồi nỗi lo việc sử dụng nguồn vốn hỗ trợ này để làm dịch vụ, trục lợi cá nhân…

Xét về khách quan, những nỗi lo đó cần quan tâm, nhưng không đáng quá lo ngại khi mà chúng ta đặt niềm tin vào các hệ thống ngân hàng với những cán bộ và nhân viên tận tâm, tận lực vì chủ trương đúng đắn của Nhà nước. Và rồi, dư luận trên các phương tiện thông tin đại chúng cũng như trong giới doanh nghiệp BĐS và người dân có nhu cầu trở nên “ầm ĩ” khi chào đón sự “ra đời” gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng có thể nói là mang tính lịch sử đối với người dân thu nhập thấp.

Tuy nhiên, qua hơn 6 tháng, “đầu ra” cho gói 30.000 tỷ đồng còn đang mập mờ, khó khả quan trong việc triển khai. Thông tin của Bộ Xây dựng cho hay, tính đến giữa tháng 12-2013, thì tổng số tiền 5 ngân hàng được chỉ định cho vay gói 30.000 tỷ đồng, gồm: BIDV, Vietcombank, Vietinbank, Agribank và Ngân hàng CPTM Phát triển nhà đồng bằng sông Cửu Long giải ngân chỉ mới đạt 555 tỷ đồng trên 1.654 tỷ đồng đã cam kết, tức chưa bằng 2% tổng nguồn vốn dự kiến.

… trước nguy cơ bị “đắm đò”

Khi thực hiện triển khai gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng, cả cơ quan chức năng đến người dân và DN đều bị “vướng” vào những cái “khó” mà bất cứ ai cũng có thể nhìn thấy. Đối với ngân hàng thì khó giải ngân do những khách hàng không đủ điều kiện để được giải ngân, điểm mấu chốt vẫn là khả năng trả nợ của khách hàng.

Đối với khách hàng là DN thì để được vay vốn ưu đãi thì sau khi có văn bản giới thiệu của Bộ Xây dựng, các DN ngoài việc thực hiện một số thủ tục như: Ký bản ghi nhớ với ngân hàng cho vay về việc tài trợ vốn vay, cung cấp các hồ sơ pháp lý của DN và hồ sơ dự án để ngân hàng xem xét, đánh giá, thẩm định để xét duyệt hồ sơ vay vốn…, các ngân hàng còn đòi hỏi nhiều thủ tục khác không cần thiết gây kéo dài thời gian giải ngân. Đối với khách hàng là cá nhân, chỗ “vướng” nhất vẫn là khâu làm thủ tục, chứng minh khả năng trả nợ, liên quan đến công chứng hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai đối với nhà ở xã hội, xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai, thủ tục giao dịch bảo đảm trong việc cho vay vốn của các tổ chức tín dụng mà hiện nay chưa được điều chỉnh bởi pháp luật có liên quan. Đối với đơn vị liên quan đến khâu làm thủ tục của khách hàng, việc xác nhận của chính quyền địa phương về việc khách hàng đó còn khó khăn về nhà ở cũng bị “vướng”. Lý do là  địa phương mà có công dân cư trú muốn tham gia tiếp cận gói hỗ trợ này “khó” có thể xác minh công dân đó khó khăn về nhà ở thật hay không? Vì tại địa phương đó, công dân khó khăn về nhà ở, nhưng lại có nhà ở ổn định tại nơi khác thì trách nhiệm xác minh thuộc về ai?

Thêm một thực trạng khó khăn nữa là một số địa phương chưa thực sự quan tâm đến việc giải quyết các trình tự, thủ tục về công tác chuẩn bị đầu tư của các dự án nhà ở xã hội, cũng như việc xem xét, cho phép chuyển đổi dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, cho phép điều chỉnh cơ cấu diện tích các căn hộ nhà ở thương mại cho phù hợp với nhu cầu của thị trường, phù hợp với tiêu chí cho vay (căn hộ nhỏ dưới 70m2 và giá bán dưới 15 triệu đồng/m2) theo Nghị quyết 02 của Chính phủ.

Để khắc phục những tồn tại nêu trên, hiện Bộ Xây dựng đang phối hợp với các bộ ngành đôn đốc, hướng dẫn các địa phương đẩy nhanh công tác chuẩn bị đầu tư, phê duyệt các dự án nhà ở xã hội, cho phép chuyển đổi hoặc điều chỉnh cơ cấu các dự án nhà ở thương mại theo đề xuất của chủ đầu tư để góp phần tăng nguồn cung về nhà ở xã hội, đặc biệt là tại các địa bàn trọng điểm.

Những cái “vướng” đó là do còn thiếu sự đồng bộ trong các khâu giải quyết thủ tục của các cơ quan liên quan, đã xâu chuỗi nên một “hệ thống” những bế tắc cho việc triển khai gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng. Vậy cần làm gì để tạo điều kiện về “đầu ra” cho 30.000 tỷ đồng này? Điều không thể thiếu là tạo sự đồng bộ trong quá trình triển khai của các cơ quan chức năng liên quan.

Phải “cùng nhau” gỡ rối

Trước thực trạng gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng mới giải ngân được khoảng 2% trong hơn 6 tháng triển khai, anh Vũ Hùng, trú tại quận Hoàng Mai, làm phép tính: Nếu với “tốc độ nhỏ giọt” như trên thì phải mất 27 năm thì các ngân hàng mới giải ngân hết số tiền 30.000 tỷ đồng. Nếu sự thật diễn ra như vậy, không biết 10-15 năm sau thì số giá trị của mỗi căn nhà ở xã hội sẽ là bao nhiêu? chứ chưa cần tính đến 26 năm nữa”. Anh Hùng cũng bày tỏ lo ngại: “Với số vốn được duyệt trong gói hỗ trợ này, lại bị “om” hàng chục năm cũng là hàng chục năm các ngân hàng được “tranh thủ” xoay vòng số vốn đó, sẽ mang lại lợi nhuận gấp nhiều lần so với giá trị bị mất đi đối với các doanh nghiệp và người dân bị “chậm” tiếp cận gói 30.000 tỷ đồng này”.

Trước những vướng mắc từ nhiều phía khiến gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng “khó” tìm được “đầu ra”, một số ý kiến cho rằng: Cần phải có “Hội nghị bàn tròn” giữa NHNN, Bộ Xây dựng và các đơn vị liên quan, cuối cùng là hướng dẫn, chỉ đạo các cơ quan địa phương liên quan đến quá trình làm thủ tục cho người dân có cơ hội tiếp cận gói hỗ trợ này. Vì ở bất cứ khâu nào cũng gặp phải vướng mắc, từ thủ tục; xác định khả năng hồi vốn đến nguồn cung… Vì nếu không có sự đồng bộ trong quá trình triển khai sẽ dễ xảy ra tình trạng “việc ai nấy làm” mà không mang lại hiệu quả thiết thực, cuối cùng thì con số khổng lồ 30.000 tỷ đồng bị ứ đọng, mà nhu cầu thích đáng của người dân lại bị “chặn đứng”!!?

Bên cạnh đó, việc triển khai các dự án nhà ở xã hội còn đang trì trệ, có những dự án phải kéo dài trong nhiều năm tới mới “thành phẩm” thì nhiều dự án nhà ở thương mại đang trong tình trạng “ế ẩm” cũng cần xem xét việc “nới lỏng” chuyển đổi dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội. Điều đó không chỉ nhanh chóng đáp ứng nhu cầu nhà ở cho những người thu nhập thấp, mà còn sử dụng hợp lý nguồn hỗ trợ này. Đồng thời cũng là “gỡ rối” cho những dự án nhà ở thương mại đang có nguy cơ bị “đắm đò”.

30.000 tỷ đồng là để hỗ trợ người thu nhập thấp chứ không phải là cứu cánh BĐS

Đó là giải thích của Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng tại hội nghị giao ban trực tuyến ngày 24-12 vừa qua. Mặc dù có chuyển biến tích cực, tuy nhiên việc giải ngân của gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng vẫn còn chậm. Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng giải thích: Gói này nằm trong chiến lược, hỗ trợ người dân nghèo có nhà ở. Mục đích chính của gói này là để hỗ trợ người nghèo vay để mua, thuê mua nhà ở xã hội, và nhà dưới 70m2 và dưới 15 triệu đồng/m2.

Đây không phải là gói cứu thị trường bất động sản. Tuy nhiên, gói này nếu thực hiện tốt thì nó cũng làm tăng cầu cho nền kinh tế và làm cho thị trường BĐS “ấm” lên, từ đó thúc đẩy những người có khả năng thanh toán mua nhà ở thương mại. Gói hỗ trợ thực hiện chậm do cần có nhiều doanh nghiệp tham gia và có nhiều sản phẩm nhà ở xã hội, trong khi thủ tục vay chặt chẽ và ở nhiều địa phương, cơ quan chức năng vào cuộc chưa hiệu quả.

Cũng theo Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng: “Giá BĐS đã giảm mạnh, dần về giá trị thực phù hợp với khả năng thanh toán của nền kinh tế. Có dự án đã giảm giá đến 50%. Do giá trước đây là giá ảo nên các DN đã giảm giá để có khả năng thanh toán của người dân cùng với tiết giảm chi phí cơ cấu lại sản phẩm nhà ở”. Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng lấy ví dụ tại Hà Nội, từ quý I/2013 đến nay như ở quận Cầu Giấy, giá chung cư trung cấp, cao cấp giảm 15%. Các khu vực Thanh Xuân, Hà Đông, khu Nam An Khánh cũng giảm khoảng 12 - 21%. Giá đất nền cũng đã giảm mạnh, như khu Nam An Khánh đã giảm 50% so với năm 2010.

Theo Bộ Xây dựng, tính đến cuối tháng 10-2013, trên phạm vi cả nước mới có 96 dự án nhà ở xã hội đã hoàn thành, với quy mô 31.850 căn hộ, tổng mức đầu tư 8.820 tỷ đồng. Trong đó, có 34 dự án cho người thu nhập thấp, quy mô gần 18.800 căn hộ và 62 dự án cho công nhân, quy mô xây dựng 13.000 căn hộ. Trong khi gói 30.000 tỷ đồng là chính sách của Chính phủ hỗ trợ người dân thu nhập thấp cải thiện nhà ở. Và muốn giải ngân nhanh gói này, phải có nguồn cung lớn hoặc nhiều nhà ở dưới 15 triệu/m2, diện tích dưới 70m2 khi nhu cầu của người dân rất lớn.  Đây chính là khó khăn do sự chênh lệch lớn giữ cung và cầu đối với nhà ở xã hội.