Gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng: Chậm giải ngân không có nghĩa là thất bại!?

Ông Nguyễn Mạnh Hà - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (BĐS), cho biết 4 cơ quan gồm: Bộ Xây dựng, Bộ Tư pháp, Bộ TN&MT, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) sắp ban hành việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Thông tư được ban hành sẽ thúc đẩy tiến độ giải ngân gói 30.000 tỷ đồng.

Trước một loạt câu hỏi vì sao gói 30.000 tỷ đồng giải ngân chậm, ông Hà cho biết, thực hiện gói tín dụng chưa được 1 năm và tỷ lệ cam kết hơn 10% nhưng hiện nay, tiến độ giải ngân còn chậm và phụ thuộc vào nhiều nguyên nhân như: các doanh nghiệp (DN) không đủ hàng để bán; tốc độ cho phép điều chỉnh cơ cấu căn hộ chậm; chậm thực hiện ban hành quy định người mua được thế chấp chính căn hộ mình mua để vay vốn, phải chứng minh được khả năng trả nợ.

Mở rộng đối tượng cho vay

Vẫn theo ông Hà, Bộ Xây dựng kiến nghị Chính phủ cho phép điều chỉnh sửa đổi một số quy định có liên quan đến gói tín dụng hỗ trợ nhà ở 30.000 tỷ đồng tại Nghị quyết số 02/NQ-CP để đẩy nhanh tiến độ giải ngân theo hướng: kéo dài thời hạn trả nợ đối với khách hàng là hộ gia đình từ 10 năm lên 15 năm; mở rộng đối tượng vay vốn đối với khách hàng là hộ gia đình, cá nhân mua nhà ở thương mại riêng lẻ có tổng giá trị hợp đồng cả nhà và đất không quá 1,05 tỷ đồng (không khống chế về diện tích và đơn giá); mở rộng cho vay đối với các hộ dân ở đô thị, cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang tại các đô thị ở tất cả các tỉnh, TP trực thuộc Trung ương đã có đất ở phù hợp với quy hoạch, có khó khăn về nhà ở được vay để xây dựng mới hoặc sửa chữa nhà ở, nhưng tổng số vốn vay không vượt quá 840 triệu đồng (80% x 1,05 tỷ đồng).

Bên cạnh đó, mở rộng cho vay đối với các hợp đồng mua nhà ở xã hội đã ký trước 7/1/2013 mà chưa thanh toán hết tiền mua nhà (đối với khoản tiền chưa nộp theo tiến độ); không giới hạn về quy mô và thời gian triển khai thực hiện của gói tín dụng ưu đãi cho vay hỗ trợ nhà ở; bổ sung thêm một số ngân hàng thương mại (NHTM) cổ phần theo đề nghị của NHNN được phép tham gia cho vay gói tín dụng hỗ trợ nhà ở 30.000 tỷ đồng theo Nghị quyết 02/NQ-CP của Chính phủ.

Nếu đề xuất được thông qua thì việc giải ngân gói hỗ trợ sẽ tốt hơn, ông Hà khẳng định.

Còn theo ông Nguyễn Hữu Cường - Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội: "Hiện nay, dư luận, các nhà nghiên cứu, thậm chí cả Đại biểu Quốc hội đều nhận thấy tốc độ giải ngân gói 30.000 tỷ là quá chậm. Tuy nhiên, chúng ta phải tách bạch rõ ràng lý do giải ngân chậm có đồng nghĩa với thất bại hay không?".

Ông Cường phân tích, với gói 30.000 tỷ đồng, vì Nhà nước khó khăn không có tiền ngân sách, nên Chính phủ phải điều tiết dùng nguồn tiền từ NHNN để tái cấp vốn cho các NHTM. Gói tín dụng này nhắm tới các đối tượng nghèo được hưởng chính sách nhà ở; đồng thời tất cả DN tạo lập BĐS cũng được hưởng ưu đãi giá rẻ. Gói 30.000 tỷ đồng có hiệu lực từ 1/6/2013. Tuy nhiên, từ khi có hiệu lực tới nay, sự giải ngân có độ trễ là do phản ứng của cộng đồng, của DN. Mặt khác, các thủ tục để thẩm định, phê duyệt dự án cũng không thể làm tắt, hời hợt, nhanh chóng bởi các cơ quan quản lý nhà nước.

"Nếu không có sự hỗ trợ của Chính phủ, thị trường BĐS không thể khởi sắc, thị trường không thể có phân khúc nhà ở trên dưới 20 triệu để bán. Và, nếu như gói tín dụng này không được thực hiện, không được đưa ra đúng lúc thì không chỉ có 61.000 DN đóng cửa, giải thể mà còn có bao nhiêu triệu người thất nghiệp và hàng ngàn dự án nhà ở đắp chiếu", ông Cường nói.

Giá BĐS có giảm tiếp?

Nhiều báo cáo phân tích cho rằng, giá thị trường BĐS quá cao so với thu nhập. Nhưng theo ông Phạm Thanh Hưng - Phó Chủ tịch HĐQT CEN Group, giá BĐS thấy cao là do tính trong sự so sánh với mức thu nhập của người dân: "Chúng ta hiện mới vượt qua ngưỡng nghèo và đang ở cận dưới các nước thu nhập trung bình. So với thế giới, mức giá thị trường BĐS Việt Nam mới chỉ ở mức trung bình.

Ông Hưng phân tích, mặc dù vậy, nhưng Việt Nam có đặc điểm khác biệt, đó là sự chênh lệch vị trí rất lớn do hạ tầng cơ sở giao thông chưa tốt ở các khu vực nội, ngoại thành, khu vực được đầu tư về hạ tầng và chưa được đầu tư. Điều này khiến cho các dự án ở vị trí khác nhau có sự chênh lệch về giá rất lớn.

Nói về giá thị trường có giảm tiếp không, chỉ đề cập về giá thị trường BĐS nhà ở thương mại, theo ông Hưng, được quyết định bởi 2 yếu tố. Thứ nhất là giá thành. Trong yếu tố giá thành, chi phí vốn là rất lớn. Hiện nay, nhiều quy định khá thắt chặt việc huy động vốn từ người mua nhà, huy động vốn sớm, tức là huy động vốn từ trước khi xong móng chỉ được 20% số lượng căn hộ của dự án và mỗi căn hộ thông thường chỉ huy động được 20 - 30% tổng giá trị. Như vậy, huy động vốn lần đầu tiên chỉ được từ 4 - 6% cho dự án đó. Và, trước khi bàn giao nhà, chủ đầu tư chỉ huy động được trước của khách hàng tối đa 70% giá trị căn hộ. Vì vậy, nguồn vốn còn lại vẫn phụ thuộc rất lớn vào ngân hàng với lãi suất khá cao (trên 10%/năm).

Thứ hai, giá phụ thuộc vào cung - cầu thị trường. Đối với thị trường BĐS Hà Nội, nhóm cầu đầu tư dài hạn có sự tham gia hạn chế do đầu tư dài hạn vào BĐS hiện nay sinh lời khá thấp. Hiệu quả khai thác hiện nay khoảng 3 - 4% đối với thị trường Hà Nội trong khi lãi suất tiết kiệm khoảng 6 - 7% và lãi suất cho vay khoảng 10 - 12%.

Ở các khu vực BĐS trung tâm do có khả năng đưa vào sử dụng được ngay, nguồn cung hạn chế, lại có sự tham gia của nhóm nhà đầu tư ngắn hạn, nên giá BĐS tăng khoảng 5 - 7%. Với những dự án ngoài vành đai 3, vành đai 4, do cơ sở hạ tầng hạn chế, khoảng cách xa, có thể sẽ tiếp tục giảm do nhà đầu tư dài hạn và ngắn hạn ít tham gia.

Gói 30.000 tỷ đồng là đòn bẩy để "phá băng" BĐS - Ông Phan Thành Mai - Tổng giám đốc Ngân hàng Xây dựng

Trong thời gian qua, có nhiều tín hiệu vui từ thị trường, trong đó có các giải pháp tài chính từ phía NHTM, trong đó có gói 30.000 tỷ đồng và gói 50.000 tỷ đồng. Khác biệt của hai gói này là: gói 30.000 tỷ ưu đãi nhằm vào các sản phẩm nhà ở xã hội và là chương trình của Chính phủ. Gói này tạo ra các hiệu ứng: thứ nhất là hình thành thị phần nhà ở xã hội đúng với khả năng mua nhà của người dân. Thứ hai, gói tín dụng này góp phần kéo giá thành nhà ở xuống thấp, tạo cú hích đầu tiên và là đòn bẩy để thị trường "phá băng".

Thị trường đang điều chỉnh theo nhu cầu - Ông Nguyễn Thụy Nhân - Tổng giám đốc TCT CP Đầu tư Xây dựng Bình Chánh

Tôi thấy có nhiều chuyên gia đề cập đến chuyện thị trường hiện nay đã về đáy. Thực ra, cách hiểu về đáy của mỗi người là khác nhau, dưới mỗi góc nhìn khác nhau. Theo tôi, đáy là nơi thị trường sẽ có sự hỗn loạn trong việc mua - bán, không kiểm soát được. Thực tế hiện tại không như vậy, mà thị trường đang trong chu trình xử lý, đang điều chỉnh theo nhu cầu. Có vẻ giá của nhà sản xuất đang dần dần phù hợp với nhu cầu và mong muốn của khách hàng. Với các chính sách đi dần về mục tiêu hỗ trợ cho việc thực hiện Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, thực hiện an sinh xã hội, các công ty phát triển BĐS giờ đây cũng thông minh hơn, nhanh nhạy với thị trường hơn và đặc biệt quan tâm đến nhu cầu của thị trường, của khách hàng. Với xu hướng đó thì nguồn cung sẽ dần dần đi gần và phù hợp với nhu cầu của thị trường.

Năm 2014 vẫn nhiều thử thách - Ông Matthew Powell - Giám đốc Savills Hà Nội

Theo tôi, thị trường BĐS sẽ diễn biến theo chiều hướng chạm đáy rồi phục hồi dần. Năm 2014 sẽ vẫn là một năm có nhiều thử thách với thị trường. Sự phục hồi sẽ diễn ra cục bộ trên từng mảng thay vì đồng loạt. Đối với phân khúc thương mại/cho thuê, cung và cầu sẽ vẫn còn nhiều vấn đề. Với phân khúc nhà ở để bán, các sản phẩm giá bình dân và trung cấp sẽ có thể có sự cải thiện.