Thị trường BĐS: Giải pháp “thúc” thị trường

Thị trường BĐS được coi như “hàn thử biểu” của nền kinh tế, nhưng với tình trạng “sốt lạnh” như hiện nay, thị trường đã và đang cần nhiều giải pháp để nâng cao thanh khoản và phát triển thị trường một cách bền vững.

Manh nha từ đầu năm 2011 đến nay, giá nhà đất đã sụt giảm nghiêm trọng dẫn đến sự thua lỗ và phá sản của hàng loạt các DN trong đó có các DN BĐS (khoảng 10.077 DN BĐS đóng cửa theo báo cáo của Bộ Xây dựng). Sự sụt giảm này dẫn đến một hệ lụy tất yếu là nợ xấu ngân hàng của các DN tăng đột biến bởi tỷ lệ thanh khoản BĐS kém. Để tạo động lực cho thị trường BĐS và nâng cao khả năng thanh khoản, cần phải có sự nỗ lực rất lớn, quyết liệt và phối kết hợp từ nhiều phía, bao gồm Nhà nước, các DN kinh doanh BĐS và những người mua, các nhà đầu tư trên thị trường.

Một là, cần xác định rõ rằng sự giảm giá của thị trường BĐS là một xu hướng tất yếu không thể tránh khỏi. Do đó, không nên tập trung nguồn lực để phục hồi lại thị trường BĐS như ban đầu mà chỉ nên ban hành những chính sách nâng cao tính thanh khoản và đưa BĐS trở lại giá trị thực của nó.

Hai là, tiếp tục rà soát, phân loại và điều chỉnh cơ cấu các dự án phát triển nhà ở, dự án khu đô thị mới. Hiện nay, có tất cả 4.015 dự án phát triển nhà ở và khu đô thị trên cả nước với tổng mức đầu tư khoảng 4.486.674 tỉ đồng trong đó tổng vốn đầu tư vào các dự án hiện nay mới chỉ đạt 689.490 tỉ đồng (khoảng 15,4% so với tổng mức đầu tư). Như vậy, có rất nhiều dự án chưa triển khai cần được rà soát lại một cách cụ thể xem dự án nào nên dừng, dự án nào nên thu hồi và dự án nào nên cho chuyển đổi nhằm đảm bảo cơ cấu sản phẩm phù hợp với nhu cầu của thị trường.

Ba là, nâng cao trách nhiệm các cơ quan quản lý Trung ương trong việc thẩm định, cho phép đầu tư các dự án phát triển đô thị để bảo đảm sự cân đối giữa cung và cầu của thị trường. Tiến hành nghiên cứu để xác định cụ thể nhu cầu BĐS của từng địa phương làm cơ sở để lập kế hoạch phát triển cho địa phương và định hướng cho các nhà đầu tư, tránh sự lãng phí nguồn vốn của xã hội.

Bốn là, tiếp tục nới rộng tín dụng cho lĩnh vực BĐS ở mức hợp lý. Nên có chính sách ưu tiên cho vay đối với những dự án BĐS sắp hoàn thành, các dự án phát triển nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp, lao động ở khu công nghiệp và các đối tượng chính sách khác với mức lãi suất hợp lý và ban hành tiêu chí cho vay đối với các loại BĐS khác nhau. Chính phủ thông qua Ngân hàng nhà nước nên khuyến khích các ngân hàng thương mại cho người tiêu dùng vay mua nhà thu nhập thấp trong thời hạn từ 10-20 năm với mức lãi suất 5-6%/năm để thúc đẩy tiến độ giải ngân đến mức cao nhất có thể.

Năm là, khẩn trương hoàn thiện dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi), nghiên cứu xây dựng, trình Quốc hội ban hành luật về quản lý phát triển đô thị. Nhanh chóng ban hành văn bản quy phạm pháp luật về ngân hàng tiết kiệm BĐS; hệ thống thế chấp thứ cấp. Thúc đẩy nhanh các văn bản hướng dẫn về quỹ đầu tư BĐS. Hình thành các quỹ đầu tư tín thác BĐS.

Sáu là, xem xét và ban hành các quy định về việc mở rộng đối tượng, điều kiện được mua và sở hữu nhà ở cho các tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhằm tận dụng nguồn lực đầu tư góp phần đẩy thị trường BĐS phát triển lành mạnh và có tính cạnh tranh cao. Đặc biệt cần đẩy nhanh quá trình đàm phán và kết thúc hiệp định TPP bởi đây là một lực hút lớn đối với các dòng vốn FDI dồi dào từ các nhà đầu tư nước ngoài đón đầu những lợi thế khi Việt Nam triển khai thực thi hiệp định TPP.

Bảy là, tiến hành cho phép các chủ đầu tư kinh doanh BĐS được cho thuê, cho thuê mua BĐS hình thành trong tương lai để tạo thuận lợi cho các chủ đầu tư có điều kiện huy động vốn và khai thác từng phần công trình trong quá trình xây dựng..

Tám là, nghiên cứu và tạo điều kiện cho phép nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ DN đề xuất để DN có vốn đầu tư xây dựng, hoàn thiện dự án và giảm nguồn vốn vay ngân hàng.

Những DN đã và đang kinh doanh BĐS cần phải xem xét lại bản thân mình, đặc biệt là những thế mạnh cốt lõi, những sản phẩm chủ lực

Chín là, khuyến khích và đẩy mạnh việc nghiên cứu và ứng dụng các thành tựu khoa học công nghệ mới nhất về xây dựng, vật liệu xây dựng nhằm nâng cao chất lượng, giảm giá thành và rút ngắn thời gian xây dựng.

Mười là, Chính phủ cần ban hành những chính sách thuế nhằm tăng thuế đối với những người sở hữu ngôi nhà thứ hai trở lên để kiểm soát đầu cơ BĐS nhằm giảm giá BĐS và ngăn ngừa bong bóng BĐS quay trở lại.

Mười một là, thực hiện thí điểm và đánh giá tính hiệu quả để nhân rộng ý tưởng thu mua những căn hộ diện tích nhỏ và chất lượng trung bình của DN đang tồn đọng để phục vụ kế hoạch tái định cư ở các thành phố lớn. Điển hình là ngày 25/2/2014, UBND TP HCM đã quyết định mua lại 1.050 căn hộ tại quận Bình Thạnh để bố trí tái định cư cho các dự án trọng điểm của thành phố. Việc làm này thể hiện sự chung sức của chính quyền trong việc tháo gỡ khó khăn cùng các DN BĐS.

Mười hai là, thủ tục pháp lý liên quan đến giao dịch nhà đất cần được cải tiến mạnh mẽ nhằm tạo thuận lợi và yên tâm cho người mua. Hợp đồng mua bán nhà phải đảm bảo đầy đủ tính pháp lý, chất lượng công trình, dịch vụ đi kèm phải đồng bộ. Có chế tài xử phạt thật nặng, mang tính răn đe để tạo niềm tin cho người dân khi giao dịch với các DN BĐS.

Mười ba là, đẩy mạnh tái cơ cấu nền kinh tế thông qua xử lý nợ xấu. Tiếp tục phát triển hoạt động của công ty mua bán nợ quốc gia trực thuộc chính phủ (VAMC) nhằm thu mua nợ xấu các ngân hàng, giúp ngân hàng tái cấu trúc tạo điều kiện cho các DN dễ tiếp cận vốn với lãi suất hợp lý. Chính phủ cần chỉ đạo quyết liệt VAMC mua nợ xấu có nguồn gốc từ BĐS.
 

Những chính sách đã và đang triển khai

Tiến hành chuyển đổi dự án và điều chỉnh cơ cấu căn hộ. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, tính đến nay trên địa bàn cả nước hiện có 57 dự án đăng ký chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, với quy mô xây dựng khoảng 34.837 căn, tổng mức đầu tư khoảng 20.567 tỉ đồng. Ngoài ra, có 62 dự án đăng ký điều chỉnh cơ cấu căn hộ, với số lượng căn hộ ban đầu là 31.999 căn hộ, điều chỉnh thành 40.500 căn hộ (tăng 8.501 căn). Trên thực tế, số lượng các dự án được chuyển đổi và cơ cấu lại diện tích các căn hộ không nhiều bởi những vướng mắc về mặt thủ tục. Tại Hà Nội mới chỉ có 15 dự án được chấp nhận chủ trương và 3 dự án có quyết định chính thức, riêng TP HCM mới chỉ có 1 dự án được chính thức chuyển đổi.

Một điểm đang lưu ý là tính thanh khoản của các dự án đã thực hiện điều chỉnh cơ cấu căn hộ và chuyển đổi được cải thiện rõ rệt. Điển hình là dự án Hòa Bình Green City, sau khi được chấp thuận việc chia tách căn hộ, các căn hộ thuộc dự án với diện tích từ 60 - 70 m2 đã tạo sức hấp dẫn lớn đối với người mua. Theo thông tin từ chủ đầu tư, ngay khi dự án được tái khởi công và mở bán, đã có 200 căn giao dịch thành công (chiếm 40% tổng số căn hộ).

Như vậy, việc điều chỉnh về cơ cấu căn hộ đã tạo ra những căn hộ vừa và nhỏ phù hợp hơn với nhu cầu và khả năng thanh toán của người dân. Do đó, tính thanh khoản của các căn hộ được nâng cao khiến cho các DN đầu tư có thêm vốn để triển khai các dự án đúng tiến độ.

Gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỉ đồng. Gói hỗ trợ cho vay mua nhà ở trị giá 30.000 tỉ đồng được triển khai từ 1/6/2013 với lãi suất cho vay cao nhất không quá 6%/năm, thời hạn cho vay tối đa 10 năm đối với khách hàng cá nhân và 5 năm đối với khách hàng DN. Trên thực tế triển khai cho thấy các khách hàng rất khó tiếp cận với nguồn vốn tín dụng này. Hết tháng 6/2013, giải ngân được hơn 37 tỉ đồng; hết tháng 7/2013 giải ngân được hơn 62 tỉ đồng; hết tháng 8 giải ngân hơn 100 tỉ đồng; hết tháng 9 giải ngân thấp hơn 300 tỉ đồng (nhỏ hơn 1% tổng giá trị gói hỗ trợ). Nguyên nhân chủ yếu là do các quy định phức tạp, phiền phức thể hiện ở tiêu chí người thu nhập thấp chưa rõ ràng; việc yêu cầu người có thu nhập thấp muốn vay tiền phải chứng minh khả năng trả nợ bất cập và hồ sơ, thủ tục xin vay vốn phức tạp (cần tới 10 loại giấy tờ khác nhau để hoàn thành một bộ hồ sơ vay).

Tiến độ giải ngân được cải thiện đáng kể sau khi Thông tư 18/2013/TT- BXD được ban hành và có hiệu lực, trong tháng 10, 11 và nửa đầu tháng 12/2013, số tiền giải ngân gói hỗ trợ lần lượt đạt 144,232 tỉ đồng, 112,4 tỉ đồng và 101,9 tỉ đồng.

Ngân hàng Nhà nước cho biết, tính đến ngày 28/02/2014, các ngân hàng thương mại đã cam kết cho vay đối với 2.704 khách hàng với tổng số tiền cam kết đạt 2.714 tỉ đồng. Đối với khách hàng cá nhân, đến nay, các ngân hàng đã cam kết cho vay 2.687 khách hàng cá nhân với số tiền là 1.013 tỉ đồng; trong đó đã giải ngân theo tiến độ cho 2.661 khách hàng với dư nợ 640 tỉ đồng. Như vậy, tính đến nay, gói tín dụng hỗ trợ nhà ở 30.000 tỉ đồng đã giải ngân được 3,6%. Dù tiến độ giải ngân có cải thiện nhưng vẫn rất chậm so với kỳ vọng đặt ra trước đó, là giải ngân chậm nhất trong vòng 36 tháng kể từ ngày 1/6/2013.