Giải cứu bất động sản: Quy định “trói” chủ trương

Khơi thông được thị trường bất động sản sẽ góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và tạo việc làm cho người lao động cũng như doanh nghiệp trong ngành và hàng loạt ngành nghề liên quan. Tuy nhiên nhiều quy định pháp luật điều chỉnh các lĩnh vực khác nhưng có liên quan đến bất động sản lại “trói chặt” thị trường này.

Cụ thể, Nghị định 65/2013 và Thông tư 111/2013/TT-BTC hướng dẫn Luật Thuế thu nhập cá nhân vừa được ban hành có một số quy định như sau:

    1. Quy định người chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất chỉ được miễn thuế khi có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tối thiểu 183 ngày (điểm b, khoản 2, Điều 4 Nghị định 65/2013).

   2. Quy định người chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất chỉ được miễn thuế khi chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, quyền sử dụng đất ở (điểm c, khoản 2, Điều 4 Nghị định 65/2013).

    3. Quy định người chuyển nhượng nhà ở, công trình xây dựng trong tương lai duy nhất không được miễn thuế khi chuyển nhượng (điểm b.3, khoản 1, Điều 3 Thông tư 111/2013 của Bộ Tài chính).

    4. Quy định đánh hai lần thuế trong trường hợp chuyển nhượng bất động sản có người đại diện ủy quyền(điểm d, khoản 5, Điều 3 Nghị định 65/2013).

Quy định “trái” luật

Các quy định trên của Nghị định 65/2013 và Thông tư 111/2013/TT-BTC đều mang nội dung trái với Luật - là văn bản quy phạm pháp luật có hiệu lực pháp lý cao hơn.

Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 chỉ quy định một điều kiện để được miễn thuế là nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất khi chuyển nhượng. Các điều kiện (1), (2), (3) nêu trên do Nghị định 65/2013 và Thông tư 111/2013 đặt thêm để được miễn thuế khi chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất đều trái với Luật Thuế thu nhập cá nhân.

Bộ Luật Dân sự 2005 quy định rõ quyền và nghĩa vụ của người nhận đại diện ủy quyền chỉ là xác lập, thực hiện giao dịch dân sự vì lợi ích của người ủy quyền. Trong khi đó, Quy định (4) đi ngược lại với Bộ Luật Dân sự khi khiên cưỡng cho rằng người nhận ủy quyền chuyển nhượng bất động sản đương nhiên có lợi ích như người chủ sở hữu và phải chịu thuế thu nhập cá nhân.

Quy định (4) này cũng mâu thuẫn với chính Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 vì không chỉ ra được hai khoản “thu nhập chịu thuế” nhưng vẫn đánh thuế hai lần. Một lần thuế áp dụng trên người chủ sở hữu bất động sản chuyển nhượng và lần thuế thứ hai trên người nhận ủy quyền chuyển nhượng.

Bất hợp lý liệu có khả thi?

Không có giải thích hợp lý nào cho việc đánh thuế chủ sở hữu nhà dưới 183 ngày, vì sao bán nhà có sẵn thì được miễn thuế còn nhà trong tương lai thì không hoặc vì sao dù chỉ một căn nhà nhưng bán làm nhiều lần thì chịu thuế còn bán một lần thì được miễn.

Cũng không ai trả lời được vì sao trong kỷ nguyên toàn cầu hóa, một người bận công tác, việc kinh doanh hoặc đang ở xa lại không được ủy quyền cho người khác và bị buộc phải đích thân về địa phương để chuyển nhượng nhà.

Nội dung các quy định pháp luật không có tính thuyết phục sẽ khiến cho người dân không chấp nhận và tìm cách né tránh phải chịu thuế theo các quy định này. Thực tiễn khi rơi hoàn cảnh của các quy định thuế nói trên, một số người áp dụng nhiều phương thức để tránh phải chịu thuế như bán giấy tay, lập giấy hứa bán để chuyển nhượng công chứng sau, hủy giấy ủy quyền lập lại giấy chuyển nhượng công chứng mới …

Kìm hãm thị trường, thất thu ngân sách

Nhưng đa số không thích né tránh, chọn cách đối diện trực tiếp vấn đề. Số ít chọn cách tích cực nhất, khởi kiện các quyết định thu thuế ra Tòa hành chính do áp dụng văn bản trái pháp luật. Tuy nhiên số đông khác chọn cách đơn giản nhất là ngừng việc chuyển nhượng chờ đủ điều kiện hoặc pháp luật thay đổi.

Và người ta nhận thấy thị trường bất động sản đang trì trệ càng ngưng trệ hơn sau khi các quy định trên được ban hành. Mặt khác, nguồn thu không tăng theo kỳ vọng mà còn thất thu hơn trước do không có chuyển dịch bất động sản.

Chủ trương giải cứu thị trường bất động sản, phục hồi nền kinh tế sẽ khó thực hiện được nếu các văn bản quy phạm pháp luật không được kết hợp đồng bộ và thường xuyên mâu thuẫn nhau như hiện nay.

Vì sự phát triển ổn định nền kinh tế đất nước và để bảo đảm tính hệ thống của pháp luật, nhiều ý kiến cho rằng cần nhanh chóng loại bỏ những văn bản quy phạm pháp luật trái pháp luật, duy ý chí, bảo vệ quyền lợi cục bộ địa phương, ban ngành cùng những chuyên viên soạn thảo ra.

Luật sư Quách Tú Mẫn