Giá nhà không cao mà vì... lương thấp: Nói quá đúng!

Giá xăng dầu, thịt, cá, trứng, sữa, thuốc men... của Việt Nam đều cao hơn thế giới nên đừng đòi hỏi giá nhà phải thấp.

>>Giá nhà không cao mà vì... lương thấp: Nửa sự thật chưa nói

>>Giá nhà không cao mà vì...lương thấp: Minh oan cho lương

Đó là khẳng định của ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành khi trao đổi với Đất Việt.

* Mới đây, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam có nói, giá nhà của Việt Nam không nằm top 20 đắt nhất thế giới. Vấn đề ở Việt Nam là... lương quá thấp, trong khi chi phí vật liệu thì ngang với thế giới nên việc bán nhà theo lương là không thể thực hiện. Ông bình luận như thế nào về quan điểm trên? Theo ông, đó có phải là nguyên nhân khiến cho thị trường BĐS Việt Nam điêu đứng trong những năm qua?

Ông Nguyễn Văn Đực: - Câu này quá đúng! Cách đây vài năm, ông Nam cũng đã nói một câu: Đến thứ trưởng còn không mua nhà được. Bây giờ giá xăng dầu, thịt, cá, trứng, sữa, thuốc men... của Việt Nam đều cao hơn thế giới cho nên đừng đòi hỏi giá nhà phải thấp. Giá nhà cũng phải cơ cấu từ giá  thịt cá, giá sắt, giá xăng dầu... mà ra.

Cho nên, ai mà đòi hỏi giá nhà xuống nhiều hơn thì người đó phi thực tế, làm sao có sản phẩm rẻ được khi tôi phải mua sắt, xi măng theo giá thị trường thế giới, thậm chí còn đắt hơn thế giới.

Giá nhà Việt Nam hiện nay đã khá thấp nhưng có thể thấp hơn nữa. Nó phụ thuộc vào 3 yếu tố. Thứ nhất, doanh nghiệp phải giảm tối đa mọi chi phí trong quản lý thiết kế, quản lý thi công, nguyên vật liệu làm sao cho giao thầu bỏ giá thấp. Hiện các doanh nghiệp giao thầu giá rất cao.

Tôi có làm một bài toán giá thấp trong đó chi phí để làm 1m2 xây dựng khoảng 3 triệu đồng tiền vật tư, 1,2 triệu đồng tiền nhân công. Đây là giá tương đối sát và chuẩn, nếu doanh nghiệp nào xây dựng chung cư khoảng 12-15 tầng với giá trên là họ đã tiết kiệm được, giảm được giá bán.

Thứ hai, ngân hàng phải giảm lãi suất. Lãi suất 10-13% là quá cao, doanh nghiệp không thể chịu nổi nên đương nhiên lãi ấy sẽ được tính vào giá thành.

Thứ ba, Nhà nước phải giảm tiền sử dụng đất, cắt giảm thủ tục hành chính. Thủ tục một dự án thông thường làm 6 tháng đến 1 năm, còn ở Việt Nam, không có cái nào dưới 4-5 năm, thậm chí 6-7 năm, 10 năm. Giả sử doanh nghiệp đầu tư miếng đất 100 tỷ đồng, vay ngân hàng thì mỗi 1 năm đã mất mấy tỷ, kéo dài trên 5 năm thì 100 tỷ ấy đã thành 100 tỷ tiền lãi.  nă

Do đó, nếu doanh nghiệp, ngân hàng và nhà nước hợp tác với nhau và thực hiện đúng những việc trên thì giá nhà có thể giảm thêm 20% nữa.

Về vấn đề lương, hiện lương của người Việt Nam quá thấp. Nếu thu nhập càng thấp thì khả năng mua nhà hay mua một tài sản tích lũy càng khó khăn. Một người lĩnh lương 50 triệu, ăn tiêu hàng ngày mất khoảng 10 triệu, tức chiếm 20% số lương cả họ. Nhưng ngược lại, nếu lương 5 triệu thì cũng phải ăn tiêu 2 triệu.

Chi phí tối  thiểu cho nhu cầu tồn tại, từ ăn, mặc, ở, đi lại đã chiếm 80-90% đối với người thu nhập thấp. Thu nhập càng cao càng có cơ hội để dành nhưng người thu nhập dưới 5 triệu chỉ đủ sinh sống qua ngày một cách khó khăn và không có cơ sở gì để mua nhà. Người có cơ sở mua nhà đòi hỏi phải có thu nhập ít nhất trên 10 triệu.

Cho nên, muốn người dân Việt Nam có nhà thì phải tăng lương, thứ nữa ba nhà (nhà đầu tư, nhà băng, nhà nước) phải hợp tác với nhau giảm được 20% giá thành.

* Thưa ông, nếu chấp nhận phát ngôn trên thì phải hiểu như thế nào về những thực trạng thu hồi đất của dân với giá rẻ mạt để làm khu đô thị, đầu cơ tạo bong bóng bất động sản? Trên thế giới đã có tiền lệ nào về việc định giá bán nhà không dựa trên thu nhập của người dân hay không?

Ông Nguyễn Văn Đực: - Chuyện thu hồi đất của dân với giá quá rẻ đã là chuyện quá khứ cách đây 10 năm, 20 năm, còn bây giờ không có chuyện thu hồi đất của dân mà phải mua lại bằng giá thương lượng trực tiếp sòng phẳng và hợp lý giữa chủ đầu tư và người dân, thậm chí chủ đầu tư còn bị ép ngược.

Trước đây, khung giá đất nông nghiệp hoặc phi nông nghiệp không thể trồng trọt  được là 300 nghìn đồng /m2, nhưng chúng tôi phải bồi thường 3-6 triệu, tức gấp 10-20 lần. Có những vùng đất doanh nghiệp bồi thường 80-90% rồi, chỉ còn 10% còn lại người dân không thỏa mãn thì doanh nghiệp cũng không thể triển khai dự án.

Những người dân đó có khi không phải là nông dân mà nhà kinh doanh đầu cơ nào đó, mua lại miếng đất của dân và ép ngược doanh nghiệpi. Họ nắm hết các luật lệ, thậm chí có nhiều thế lực để nâng giá lên vô tội vạ.

Đối với câu chuyện giá nhà, tất cả đều theo cơ chế thị trường chứ không nhất thiết phải lệ thuộc và đồng lương. Thu nhập người dân thuộc về vấn đề kinh tế của đất nước, chính sách của xã hội, còn người đầu tư tạo một sản phẩm không hẳn phải phụ thuộc vào thu nhập của người dân.

Thử hỏi, thu nhập của người Mỹ gấp 20-30 lần Việt Nam nhưng xe Mỹ rẻ bằng 1/3 xe Việt Nam, khi đó có ai nói giá xe theo thu nhập của người dân Việt Nam không? Xe Mỹ 20.000 USD đã chạy tốt và người mua xe chỉ cần bỏ 3.000-4.000 USD, số tiền còn lại trả góp với lãi suất rất thấp. Trong khi đó, xe Việt Nam phải tới 60.000 USD, người mua phải bỏ trước 50%, 30.000 USD còn lại trả với lãi suất cao.

Nếu ai đòi hỏi giá nhà theo giá thu nhập thì tôi hỏi ngược lại rằng, giá ô tô, giá xăng, thịt, thuốc men có theo thu nhập hay không hay theo giá thị trường thế giới? Nếu tất cả theo giá thị trường thế giới, thậm chí cao hơn giá thị trường thế giới  thì không ai được phép đòi hỏi giá nhà phải thấp.

* Có một điều rất nghịch dị ở Việt Nam là khi cần xin ưu đãi, lập tức các lý do như nước nghèo, thu nhập của người dân thấp... được đưa ra. Nhưng khi bán hàng với giá cao thì sẽ viện cớ vẫn... thấp hơn thế giới (điện, xăng dầu...). Thưa ông, phải hiểu điều nghịch dị trên như thế nào? Phải chăng, lỗi ở đây lại thuộc về người dân vì không có thu nhập cao như thế giới?

Ông Nguyễn Văn Đực: - Mỗi người đều lý luận trên nhận thức, quyền lợi của nhóm mình, cá nhân mình nên nhiều khi không trung thực.

Người dân không mua được nhà là lỗi của nền kinh tế, lương thấp không thể so vói thế giới, không thể bắt doanh nghiệp làm nhà theo thu nhập của người dân được.

* Theo ông, cần phải thay đổi như thế nào để không còn những lý luận "giá không cao mà do thu nhập người dân thấp" và người dân được hưởng những sản phẩm, dịch vụ có giá cả phù hợp?

Ông Nguyễn Văn Đực: - Thật ra đó là những lý luận thông thường ai cũng hiểu, chỉ có những người cố tình hiểu khác, như lương tôi thấp quá, phải làm sao giá nhà phải bằng mức lương của tôi. Đó là đòi hỏi vô lý! Thử đòi hỏi giá ô tô, giá thịt, xăng dầu xem, tôi tin rằng họ cũng có câu trả lời như tôi.