Địa ốc Hà Nội, những gam màu tươi sáng

Ông Richard Leech, Giám đốc điều hành CBRE nhìn nhận, trong quý I/2015, thị trường bất động sản Hà Nội tiếp tục đà hồi phục với xu hướng bền vững hơn.

Phân khúc căn hộ sôi động ngay từ đầu năm

Theo thống kê của CBRE, trong quý I/2015, có tổng cộng 4.879 căn hộ được mở bán mới từ 18 dự án, tăng 82% so với quý I/2014. Đáng chú ý, 5 trong số 18 dự án là từ phân khúc cao cấp, nhiều hơn số dự án cao cấp chào bán trong bất kỳ quý nào của giai đoạn từ 2012 - 2014. Số căn hộ thuộc phân khúc cao cấp được mở bán cũng tăng 60% so với quý trước đó và 30% so với năm trước.

Mặc dù có kỳ nghỉ Tết kéo dài, nhưng CBRE ghi nhận giao dịch mua bán vẫn diễn ra sôi động trong quý. Ước tính có khoảng 3.079 căn hộ đã được giao dịch trong quý này, tăng gấp đôi so với cùng kỳ năm trước. Đáng chú ý là tỷ lệ lượng giao dịch căn hộ cao cấp đã tăng, chiếm 26% tổng giao dịch, so với con số 14% trong quý trước đó. Phân khúc trung cấp vẫn tiếp tục có tỷ lệ giao dịch cao nhất, trong khi đó giao dịch tại phân khúc bình dân có sự sụt giảm so với quý trước.

Về giá, một số dự án có vị trí tốt, gần trung tâm thành phố đã tăng giá bán. Tính bình quân thị trường, giá sơ cấp tại các dự án cao cấp và bình dân tăng tương ứng khoảng 7% và 5% so với cùng kỳ năm trước. Đây hầu hết là các dự án có vị trí gần trung tâm thủ đô và có tiến độ xây dựng tốt, hoặc của chủ đầu tư có danh tiếng, uy tín.

Một trong những nguyên nhân của việc tăng giá này là do quỹ đất nhà ở tại khu trung tâm ngày càng hạn chế, do đó các dự án này thu hút được nhiều người mua. Trên thị trường thứ cấp, giá bình quân thị trường cũng cải thiện cả theo quý và theo năm. Trong các phân khúc, giá thứ cấp tại phân khúc hạng sang và cao cấp tăng mạnh nhất tương ứng 3,2% và 5,8% so với quý trước. Các dự án đã hoàn thiện trong khu trung tâm vẫn được nhiều người tìm mua. Trong khi đó, giá thứ cấp phân khúc bình dân lại giảm cả theo quý và theo năm, nguyên nhân chủ yếu do lượng cung lớn trên thị trường sơ cấp.

Dự báo của CBRE cho thấy, trong thời gian tới, thị trường kỳ vọng sẽ đón thêm khoảng 13.000 căn hộ trong các quý còn lại của 2015. Khu phía Tây và Tây Nam vẫn là khu vực có nguồn cung lớn nhất về số căn hộ, chiếm khoảng 64% tổng nguồn cung. Tuy nhiên, khu phía Đông và Đông Nam đang dần trở thành một khu vực hấp dẫn đối với người mua nhà. Hoạt động mua bán được dự kiến sẽ tiếp tục sôi động trong năm nay với sự trở lại của các dự án và chủ đầu tư có tiếng. Với lượng cung lớn ào ạt và dường như lượng giao dịch đang tăng nhanh, câu hỏi được đặt ra là liệu thị trường có đang bắt đầu chu kỳ tăng trưởng nóng?

Phân khúc biệt thự, liền kề tăng giá quý thứ ba liên tiếp

Cũng trong quý đầu tiên của năm 2015, thị trường không ghi nhận thêm dự án biệt thự, nhà liền kề mới được mở bán. Điều này đã phần nào làm giảm bớt áp lực cho toàn thị trường khi mà nguồn cung vẫn đang chiếm ưu thế so với sức cầu. Trong quý, hai dự án thuộc phân khúc này tại quận Hà Đông và Hoài Đức đã chính thức tái khởi động. Bên cạnh đó, theo ghi nhận của CBRE, các dự án được mở bán vào thời điểm cuối năm 2014 đều đạt tỷ lệ bán khá tốt, nhờ có uy tín của chủ đầu tư cũng như mức độ cung ứng đầy đủ các yếu tố về cơ sở hạ tầng, tiện ích trong khu đô thị, cùng với dịch vụ quản lý vận hành chuyên nghiệp.

Về biến động giá thứ cấp, thị trường tiếp tục ghi nhận mức tăng giá quý thứ ba liên tiếp, với 1,3% so với quý trước và 1,5% so với cùng kỳ năm ngoái. Mặc dù có tháng Tết nhưng các giao dịch bán biệt thự, nhà liền kề vẫn được ghi nhận là khá tích cực. Mức tăng giá chủ yếu đến từ các quận đang phát triển như Hà Đông (+1,4%), Hoài Đức (+0,8%), Hoàng Mai (+0,4%) và Gia Lâm (+5%). So với cùng kỳ năm ngoái, mức tăng lớn nhất thuộc về huyện Gia Lâm, chủ yếu nhờ uy tín cũng như mức tăng giá đáng kể từ dự án Biệt thự Lâm Viên - Đặng Xá; theo sau đó là các quận Từ Liêm và Long Biên. Các quận này được biết đến với các dự án lớn như Vinhomes Riverside (Long Biên), The Manor và Mỹ Đình - Mễ Trì (Từ Liêm). Thêm vào đó, Khu đô thị Việt Hưng (Long Biên) đã được quy hoạch làm khu nhà ở cho hàng nghìn người dân phố cổ theo chính sách “giãn dân phố cổ” của TP. Hà Nội.

Trong ba quý tới của năm 2015, 5 dự án biệt thự, nhà liền kề trong khu đô thị được nhận định sẽ mở bán, cung cấp thêm cho thị trưởng khoảng 3.000 căn biệt thự liền kề. Thị trường biệt thự, nhà liền kề được nhiều nhà đầu tư nhận định sẽ tiếp tục đà khôi phục do người mua ngày càng có kỳ vọng rõ ràng hơn về một ngôi nhà tiêu chuẩn, trong khi chủ đầu tư đã và đang nhanh chóng nắm bắt nhu cầu này.

Phân khúc văn phòng tăng cầu, mặt bằng bán lẻ giảm diện tích

Trong quý I/2015, tổng nguồn cung văn phòng toàn thị trường đã giảm nhẹ do có một tòa nhà văn phòng hạng B ngừng hoạt động cho thuê và không có thêm nguồn cung mới. Đầu tư vào TP. Hà Nội tăng lên trong quý cũng như nguồn cung văn phòng hạn chế đã góp phần làm giảm áp lực cho toàn thị trường phân khúc này.

Trong quý này, thị trường văn phòng Hà Nội vẫn ghi nhận mức cầu khá mạnh mẽ, với tỷ lệ hấp thụ trên 40.000 m2, chủ yếu đến từ các doanh nghiệp nội địa. Tỷ lệ trống trên toàn thị trường đã giảm xuống xấp xỉ 20% trong quý, từ 25% trong quý trước. Tỷ lệ trống tại các tòa nhà cả hạng A và hạng B đều giảm 6 điểm phần trăm so với quý trước đó, xuống còn lần lượt là 20,2% và 19,4%. Giá chào thuê trung bình của hạng A và B đều cho thấy mức giảm nhẹ 1,2% và 0,3% so với quý trước, đạt mốc 30 USD/m2/tháng và 18 USD/m2/tháng.

Về nguồn cung mặt bằng bán lẻ, trong quý I/2015, thị trường ghi nhận một dự án mới, một dự án mở cửa trở lại và một dự án đóng cửa. Việc cửa hàng lớn nhất của Parkson tại Hà Nội đóng cửa đã làm cho tổng diện tích cho thuê bán lẻ trên toàn thị trường giảm 4,6% so với quý trước, xuống mức 590.960 m2, từ 19 trung tâm thương mại, 2 trung tâm thương mại tổng hợp và 9 sảnh bán lẻ.

Trong quý đầu năm 2015, nhu cầu mua sắm tiêu dùng của người dân tăng cao dịp Tết, nên tình hình kinh doanh của thị trường mặt bằng bán lẻ bắt đầu được cải thiện tích cực sau một khoảng thời gian dài khá khó khăn. Lần đầu tiên kể từ quý II/2013, trong quý này, giá chào thuê trung bình trên toàn thị trường đã tăng nhẹ 0,7% so với quý trước đó, đạt 37,4 USD/m2/tháng. Giá thuê được cải thiện chủ yếu bởi một số ít các dự án ở khu vực ngoài trung tâm, trong khi phần lớn các dự án giữ nguyên mức giá chào thuê so với quý trước.

Triển vọng phân khúc này, theo CBRE, giá thuê sẽ giữ ổn định trong ngắn hạn. Các trung tâm thương mại yếu sẽ cần phải tái cơ cấu ngành hàng và thêm các khách thuê chủ chốt. Hình thức chia sẻ doanh thu sẽ trở nên phổ biến hơn. Nguồn cung mặt bằng bán lẻ trong năm 2015 và 2016 là rất lớn; những trung tâm thương mại đó sẽ phải làm việc rất vất vả nếu chủ đầu tư không muốn trì hoãn ngày mở cửa. Những nhà bán lẻ nội sẽ có các động thái để cạnh tranh với những thương hiệu ngoại.

Do đó, có thể nhận định, trung tâm thương mại vẫn là phân khúc bất động sản có triển vọng mờ mịt nhất trong bức tranh địa ốc sáng dần lên tại thủ đô.