Cơn sốt nhà đất: Dị thường vì chẩn đoán chưa đúng bệnh?

Cuối tuần trước, tại một cuộc hội thảo “nho nhỏ”, một doanh nghiệp ta thán: báo chí chỉ theo ông Võ (tức ông Đặng Hùng Võ, nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường), ông Lịch (tức ông Trần Du Lịch, hiện là đại biểu Quốc hội), không ủng hộ doanh nghiệp gì hết!?

Thật oan, nhưng đến giờ này hai “ông” trên phát biểu mạnh nhất, sát thực nhất.

Khi còn đương nhiệm, ông Đặng Hùng Võ nói với các doanh nghiệp địa ốc tại TP. HCM rằng: “Tôi nói các bạn có giận thì chịu, làm địa ốc phải trường vốn chứ không thể tiếp tục theo cái kiểu “tay không bắt giặc”. Vốn ít sẽ không xử lý được khi nền kinh tế đổ vỡ…”; hay mới đây ông chỉ thẳng: “Đại đa số cán bộ, người dân nước ta có thu nhập rất thấp nhưng giá nhà ở hiện nay đang rất cao, vậy nhà ở được xây dựng dành cho ai? Chỉ cần một dự án tung “nhà trên giấy” ra bán là có cả ngàn người chen lấn, xô đẩy, chầu chực đi mua. Sự thật đây là một điểm dị thường”.

Còn ông Trần Du Lịch, trước đây là Viện trưởng Viện kinh tế TP. HCM, trong một cuộc họp có lãnh đạo TP cùng các doanh nghiệp địa ốc, nói gay gắt rằng: với kiểu phát triển đô thị hiện nay “chỉ rắn ở, chuột ở chứ người không ở”, cứ ngỡ sẽ làm nhiều người giận nhưng chỉ sau một giây im lặng, cả hội trường vỗ tay rào rào.

Hiện nay, là đại biểu quốc hội đang họp tại Hà Nội, lời ông Trần Du Lịch được các báo dẫn lại như sau: “Tôi nhớ mãi câu nói của một doanh nhân tại cuộc hội thảo liên quan chính sách bất động sản: nhờ Nhà nước quản lý quá kém, tôi làm giàu quá nhanh”, “Người ta (đầu cơ đất) đã ăn trên đầu dân. Trong khi những người dân có nhu cầu thật sự thì cứ phải vói tay mãi bởi thu nhập chừng này, giá đất đã lại lên chừng kia”.

Cả hai ông nói rất đúng, thị trường nhà đất đang theo hướng đó. Chỉ cần “quây” đất lại, vẽ nhà trên giấy, tổ chức một “kỹ nghệ” thật tốt, thế là tha hồ thu tiền. Phải chăng vì quá “dễ ăn” nên nhà nhà làm bất động sản; những công ty, tập đoàn “tay lái nghịch” cũng làm bất động sản, “mác” bất động sản đã trở thành thời thượng?

Có dư luận giải thích, nhà đất sốt vì nguồn cung thiếu, điều này đúng không? Hầu hết các quận mới như quận 2, 7, 9, 12, Bình Chánh, Bình Tân rồi cả Nhà Bè cũng đã là đất dự án đó chứ, nếu xây lên thì số lượng nhà chí ít cũng gần bằng 12 quận nội thành rồi còn gì! Vế này chỉ đúng một trường hợp: đó là Khu đô thị Phú Mỹ Hưng. Khu đô thị này đứng vị trí số một cả nước, với cách làm hiện nay, “may mắn” lắm đến 10 năm nữa TP mới có khu đô thị sánh bằng.

Vì vậy Phú Mỹ Hưng trở nên “độc quyền”, người ta chen nhau mua vì lợi nhuận, vì danh tiếng, vì chất lượng cuộc sống. Phải chăng, nguồn cung thiếu chính là cách làm của Phú Mỹ Hưng, làm sao cho người ở chứ không phải “rắn ở, chuột ở”!

Cách nay ba năm, khi Nghị định 181 hướng dẫn Luật Đất đai ra đời, người người nhận định là “cú sốc” cho thị trường nhà đất, không sai nhưng chỉ là nhất thời. Còn bảo để kéo giá nhà đất xuống, so với hiện nay là không đúng. Sự kỳ vọng bắt buộc xây nhà cộng với tiền đất sẽ đội giá thành rất lớn, sẽ không ai mua, vì thế giá giảm xuống, nhưng thật tiếc giá đất đã tăng rất nhiều, riêng năm nay có 2 đợt tăng giá. Như hiệu ứng domino, cứ nghe đất lên là kéo nhau lên, vì có giao dịch thật thì đó sốt thật chứ không phải sốt ảo!

Tiếp nối các chính sách đất đai, Nghị định Nghị định 02 “nghiêm cấm việc sử dụng dự án nhà ở chưa triển khai đầu tư để huy động, chiếm dụng vốn của người mua nhà dưới mọi hình thức”, rồi Luật Nhà ở: thu tiền trước khách hàng chỉ áp dụng khi thiết kế được duyệt và xây dựng xong phần móng, mới đây nhất, Nghị định 153 cũng quy định lần đầu huy động vốn khi đã bắt đầu triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật. Như vậy một bộ luật, ba nghị định đều giống nhau khi “cấm” hành vi bán nhà trên giấy.

Thị trường nhà đất phản ứng thế nào: thay vì hợp đồng mua bán thì thay bằng hợp đồng góp vốn; vẫn thu tiền trước khách hàng mặc dù chung cư chưa xây xong móng! Rõ ràng thị trường có dòng chảy riêng, không thể sử dụng mệnh lệnh cấm mà phải điều tiết bằng sắc thuế. Bởi vì nhà nước chưa có đạo luật nào thu thuế, nên mọi người sẵn sàng thức đêm, chen nhau thuê mướn để đặt chỗ căn hộ để kiếm lời nhanh chóng?

Nếu áp các sắc thuế, nhà nước sẽ không “cấm”, thị trường được tự do nhưng thuế sẽ xuất hiện khi chuyển nhượng, lợi nhuận càng cao thuế lũy tiến càng tăng; người sở hữu nhiều nhà đất phải gánh nhiều thuế; mua đất dự án nếu không xây nhà buộc phải đóng thuế, năm sau cao hơn năm trước. Nhà đất sẽ trở thành “tiêu sản” chứ không phải là “tài sản” như hiện nay!

Khi lợi nhuận từ bất động sản tụt áp, tiệm cận với nhiều ngành nghề khác thì lúc đó sẽ không còn nhắc đến khái niệm “đầu cơ”, “người có nhu cầu” mà chỉ có hai dạng: mua để ở hoặc đổi nhà. Còn những “núi vàng” trong những mảnh đất “chuột ở, rắn ở” đó sẽ được đầu tư vào những ngành nghề khác có ích cho xã hội - đó chính là nguồn lực cực lớn đang bị hoang phí!

Theo Sài Gòn Giải Phóng