Thị trường căn hộ còn lâu mới bão hòa

Hiện nay, thị trường căn hộ tại Hà Nội thiếu hụt nguồn cung ở hầu hết các hạng A, B, C. Trong khi đó, vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam ngày càng tăng; nhu cầu mở rộng hoạt động kinh doanh của các công ty, các tổ chức quốc tế, ngoại giao và sự tăng trưởng sản xuất của ngành công nghiệp đã làm nhu cầu căn hộ trên thị trường ngày một lớn.

Nhu cầu căn hộ cho thuê tại Hà Nội đang ở mức cao, nhất là với các căn hộ hạng A. Hiện nay, các địa điểm tại trung tâm thành phố gần như không còn. Vì có quá ít sự lựa chọn nên khách hàng buộc phải cân nhắc việc thuê căn hộ tại các khu đô thị mới, nơi giá cho thuê thấp hơn nhiều. Hệ số sử dụng căn hộ cho thuê đang ở mức 90%. Trong tương lai gần, vấn đề thiếu hụt của các căn hộ dịch vụ tại Hà Nội khó có thể giải quyết ngay, đặc biệt là khi không ít dự án bị đình hoãn với nhiều lý do khác nhau.

Theo thống kê định kỳ hàng quý của công ty Tư vấn và Quản lý bất động sản Savills Vietnam, Hà Nội hiện có 32 tòa nhà căn hộ hạng A, B, C với trên 1.622 căn hộ cho thuê của các nhà đầu tư bất động sản trong và ngoài nước. Gần một nửa trong số đó là các căn hộ gồm 2 phòng ngủ, mức thuê trung bình vào khoảng 25 USD/m²/tháng.

Giá thuê cao nhất của các căn hộ hạng A lên tới 45 USD/m²/tháng. Nguồn cung trong quý 3/2007 tăng 3,3% so với quý 2/2007 nhờ sự góp mặt của 52 căn hộ hạng A trong tòa nhà Pacific Place. Tuy nhiên, nhìn chung giá thuê không bị ảnh hưởng tiêu cực bởi sự gia tăng nguồn cung này, thậm chí còn tăng 3%.

Trong năm 2008 và 2010, mức cung sẽ tăng lần lượt là 24% và 48%. Điều này có thể làm cho hệ số sử dụng cũng như giá thuê giảm đi chút ít. Dự đoán đến năm 2010, số lượng căn hộ cho thuê sẽ tăng gấp đôi so với hiện tại nhưng phần nhiều nằm ở các đô thị loại II hoặc tại khu vực ngoại ô. Trong thời gian tới, mặc dù các căn hộ cho thuê ở trung tâm thành phố có giá cho thuê cao nhưng vẫn thu hút lượng lớn khách thuê do khu vực này không có sự cạnh tranh. Hiện chưa thể thống kê được chính xác về số lượng và chất lượng các căn hộ cho thuê của tư nhân nhưng nó vẫn ảnh hưởng đến thị trường này về lâu dài.

Không chỉ có thị trường nhà ở cho thuê, thị trường nhà ở để bán cũng đang rất thiếu nguồn cung. Thị trường này tồn tại hai mức giá: thứ nhất là mức giá bán trực tiếp từ những nhà đầu tư và mức cao hơn do phải qua trung gian (thị trường thứ cấp).

Hà Nội hiện nay có 43 dự án nhà ở thương mại đã hoàn thành và 18 dự án đang trong quá trình xây dựng nhưng cũng đã bán hết. Giá bán dao động ở mức 420 - 800 USD/m² đối với chung cư cao tầng nằm ngoài trung tâm thành phố. Còn nếu căn hộ chung cư có chất lượng và vị trí đẹp hơn thì giá bán vào khoảng 900 - 1.400 USD/m²; giá ở mức 2.300 - 2.800 USD/m² đối với chung cư cao cấp.

Tuy nhiên, theo Savills, mức giá này không phản ánh được thực chất tiêu chuẩn và chất lượng của sản phẩm vì thị trường bất động sản Việt Nam hiện vẫn thiếu minh bạch cũng như các chuẩn mực để giám sát kết quả và thực tế mua bán. Các dự án cùng chất lượng nhưng dự án nào ở gần trung tâm thành phố hơn sẽ có giá bán cao hơn. Trên thị trường thứ cấp, mức giá cao nhất cho các căn hộ cao cấp như ở Pacific Place vào khoảng 3.000 USD/m².

Thời gian qua, nhu cầu nhà ở tăng một cách ổn định. Trong năm 2007, lượng căn hộ bán ra nhanh hơn so với dự kiến. Các giao dịch gần đây thường phục vụ cho mục đích đầu tư. Nhu cầu nhà ở đang tăng ở tất cả hạng A, B,C, đặc biệt là các căn hộ cao cấp ở trung tâm thành phố.

Nguồn cung căn hộ để bán tại Hà Nội trong năm nay tương đối hạn chế nên trước mắt chưa thể thỏa mãn được lượng cầu ngày càng tăng. Mức đô thị hóa nhanh, sự chuyển biến trong phong cách sống, thành phần dân số, những nguồn của cải và thu nhập của người dân đang ngày càng tăng chính là những căn cứ đầy thuyết phục cho việc dự đoán nhu cầu căn hộ tiếp tục gia tăng trong tương lai.

Theo Savills, các dự án nằm ở khu vực ngoại ô sắp tham gia thị trường sẽ được bán với mức giá 2.300 USD/m² với chất lượng tốt hơn. Nguồn cung của các căn hộ cao cấp tại trung tâm thành phố vẫn hạn chế vào thời gian tới nên giá được dự đoán là sẽ cao hơn. Phần lớn nguồn cung các căn hộ trong tương lai nằm ở các khu đô thị mới.

Tuy nhiên, trong vòng 5 năm tới thì hầu hết các dự án sẽ là các khu căn hộ trung cấp nhắm đến những người dân có thu nhập trung bình và được đặt tại các khu vực lân cận. Năm 2009 - 2010 là thời điểm cạnh tranh dữ dội trên thị trường mua bán căn hộ vì đó là lúc các dự án có quy mô lớn đến thời điểm hoàn thành và đưa vào sử dụng. Đa phần các dự án nằm ở các khu đô thị mới và nếu như tất cả đều được đưa vào sử dụng trong cùng thời điểm sẽ làm cho giá bán giảm một cách tương đối.

Theo ước tính của công ty tư vấn bất động sản CBRE Vietnam, quý 4 năm nay đánh dấu sự xuất hiện của hơn 500 căn hộ cho thuê thuộc 4 dự án Somerset Hòa Bình, Fraser Suites Hanoi, Skyline và Atlanta. Dự đoán tỷ lệ phòng trống tạm thời sẽ tăng lên do có nguồn cung mới.

Đối với thị trường nhà ở để bán, có một lượng cung lớn với mức giá ổn định hơn trong những năm tới. Các nhà đầu tư trong nước chiếm ưu thế ở các dự án vừa và nhỏ, các nhà đầu tư từ Hàn Quốc và Nhật Bản cũng khẳng định sự tham gia tích cực của mình vào mảng thị trường này. Thế nhưng còn khá lâu nữa thị trường căn hộ Hà Nội mới đến thời kỳ bão hòa.

Theo VnEconomy