Chậm cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà

Nhiều dự án nhà, khu đô thị tại Hà Nội đã đưa vào sử dụng nhưng phần lớn các hộ dân vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (sổ hồng). Điều này gây khó khăn cho người dân trong việc thực hiện thế chấp vay vốn, chuyển quyền sở hữu, thừa kế...

Gian nan thủ tục

Nằm gần quốc lộ 70, dự án chung cư CT6 Đại Thanh, do Công ty cổ phần xuất nhập khẩu Bemes làm chủ đầu tư đã chính thức đưa vào sử dụng từ năm 2012. Tuy nhiên, đã 2 năm nay, chưa có hộ dân nào ở đây được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ. Nhiều cư dân sống ở đây cho biết, chủ đầu tư khi tiếp nhận giấy tờ của người dân đã đưa ra nhiều loại “phí”.

Chị Vũ Thị Nga, một cư dân ở đây cho biết: “Để được cấp sổ hồng, ngoài các khoản lệ phí trước bạ, lệ phí nộp phòng nhà đất, phí sao hồ sơ… Ban quản lý yêu cầu nộp 5,1 triệu đồng, gồm 2,5 triệu đồng để chi phí đi lại làm hồ sơ; 2,6 triệu đồng để làm chi phí đo đạc căn hộ. Nhiều nhà đã nộp giấy tờ và hoàn thành các thủ tục theo yêu cầu nhưng vẫn chưa được trả sổ hồng. Khi các hộ dân đồng loạt lên tiếng, Ban quản lý cứ khất lần “tháng sau sẽ trả sổ”. Trước sự tắc trách này của chủ đầu tư, nhiều chủ căn hộ đã thuê luật sư và yêu cầu trả lại giấy tờ để nộp thẳng các loại giấy tờ đến Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội.

“Đó là những người mua trực tiếp căn hộ từ chủ đầu tư, còn như tôi mua chuyển nhượng thì việc làm sổ hồng càng rắc rối hơn. Có rất nhiều thủ tục hành chính nên tôi đành chờ khi nào chính quyền thông báo cụ thể thì mới làm thủ tục cấp sổ hồng”, chị Nga than thở.

Tình trạng trên tương tự với rất nhiều dự án tại các khu đô thị mới như tại dự án Đặng Xá (huyện Gia Lâm), Đại Mỗ (quận Nam Từ Liêm) và Sài Đồng (quận Long Biên)… Theo Sở Tài nguyên và Môi trường (TNMT), Hà Nội có 370 dự án phát triển nhà ở, trong đó có 223 dự án đã được thành phố giao đất để xây dựng hơn 520.000 căn hộ, trong đó nhà chung cư hơn 346.000, còn lại là nhà thấp tầng. Trong số 223 dự án đã được thành phố giao đất với hơn 216.000 căn thì đã có 112.150 căn hộ đã xây dựng xong, bàn giao cho người mua nhà. Hiện Sở TNMT đã hướng dẫn thủ tục và triển khai cấp 36.110 giấy chứng nhận cho người mua nhà. Như vậy, còn lại 76.040 căn, chủ đầu tư chưa làm các thủ tục cấp sổ đỏ theo quy định và hơn 104.000 căn đang trong quá trình xây dựng.

Tình trạng cán bộ nhũng nhiễu

Ông Nguyễn Hữu Nghĩa, Phó Giám đốc Sở TNMT cho biết, từ cuối năm 2013, Sở đã có văn bản đề nghị các chủ đầu tư báo cáo tình hình thực hiện dự án, làm cơ sở lập hồ sơ cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà. Tuy nhiên, đến nay mới chỉ có khoảng 50 chủ đầu tư báo cáo. Dù vậy, các báo cáo này không đầy đủ thông tin theo yêu cầu.

Thực tế có rất nhiều vướng mắc từ phía chủ đầu tư như chưa hoàn thành nghĩa vụ nộp thế với Nhà nước, xây dựng không như thiết kế ban đầu, vi phạm quy hoạch, sang nhượng dự án cho nhau… Nhiều chủ đầu tư thậm chí còn gây khó khăn cho người mua nhà trong việc hoàn thiện hồ sơ như không thanh lý hợp đồng, không xuất hóa đơn giá trị gia tăng, không xác nhận hoàn thành nghĩa vụ tài chính cho người mua nhà.

Điều này dẫn đến quyền lợi của người mua nhà không bảo đảm và gây ra khiếu nại, khiếu kiện. Để bảo đảm quyền lợi cho người mua nhà, thành phố Hà Nội đã yêu cầu Sở TNMT bóc tách những nguyên nhân sai phạm của chủ đầu tư để tiếp tục xử lý, còn với người dân đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, có thể tách riêng phần vi phạm của chủ đầu tư, để cấp giấy chứng nhận cho dân. Do đó Sở TNMT yêu cầu chủ đầu tư khẩn trương tổng hợp toàn bộ hồ sơ của người mua nhà đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính và nộp ngay về Văn phòng đăng ký đất đai.

Tuy nhiên, nhiều người dân và cả doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực này vẫn phàn nàn về thủ tục hành chính. Tại hội nghị đối thoại doanh nghiệp về thủ tục hành chính trong lĩnh vực TNMT gần đây, các doanh nghiệp cho biết có nhiều thủ tục hành chính theo kiểu đùn đẩy giữa giữa các sở, ngành. Ông Nguyễn Hữu Nghĩa cũng phải thừa nhận, vẫn có tình trạng cán bộ nhũng nhiễu, gây phiền hà cho doanh nghiệp và người dân.

Mới đây, đoàn giám sát của Thường trực HĐND thành phố đã làm việc với chủ đầu tư dự án Khu đô thị Đặng Xá 1 (huyện Gia Lâm) với 200 biệt thự liền kề và 1.600 căn hộ chung cư thương mại đã được đưa vào sử dụng. Theo quy trình, chủ đầu tư đã hoàn thành hồ sơ, thủ tục với các hộ dân và đã nộp gần 500 hồ sơ lên Văn phòng Đăng ký đất đai (Sở TNMT), nhưng thông báo chỉ tiếp nhận 50 hồ sơ và được lý giải xem xét “thí điểm”. Lãnh đạo HĐND thành phố khẳng định đây là việc làm tắc trách bởi theo quy định hiện hành bộ phận tiếp nhận phải có trách nhiệm nhận hết, không thể chỉ nhận vài chục hồ sơ. Trong kiến nghị của cử tri cũng phản ánh việc tiếp nhận và giải quyết hồ sơ cho cấp giấy chứng nhận không hướng dẫn đến nơi, đến chốn, giải thích thủ tục chồng chéo.

Trước bức xúc của cử tri, năm 2014, HĐND thành phố Hà Nội giao chỉ tiêu cấp 40.000 giấy chứng nhận cho người mua nhà. Trong đó, quận Hà Đông được giao chỉ tiêu cao nhất 8.000 giấy chứng nhận, tiếp theo là Thanh Xuân và Cầu Giấy cùng chỉ tiêu 3.500 giấy chứng nhận; quận Long Biên, Hoàng Mai, Hai Bà Trưng và huyện Hoài Đức 3.000 giấy chứng nhận...

Theo ông Nguyễn Hữu Nghĩa, đến cuối tháng 6, dù đã có nhiều biện pháp quyết liệt nhưng Văn phòng đăng ký đất đai mới tiếp nhận hơn 12.000 hồ sơ; đến nay đã giải quyết, chuyển các quận, huyện cấp giấy chứng nhận cho hơn 9.700 hồ sơ, đạt 24% kế hoạch. “Sở TNMT sẽ tăng cường rà soát, giám sát việc thực thi thủ tục hành chính, nếu người dân phát hiện những sai phạm của cán bộ làm thủ tục hành chính, phản ánh trực tiếp, lãnh đạo Sở sẽ xử lý nghiêm theo quy định của pháp luật.

Các quận, huyện có các dự án phát triển nhà ở trên địa bàn chủ động họp với các chủ đầu tư để lập kế hoạch cụ thể về cấp giấy chứng nhận, nếu có vướng mắc báo cáo về Sở TNMT để kịp thời giải quyết. Chỉ tiêu phải cấp 40.000 giấy chứng nhận là rất khó khăn nhưng Sở TNMT đang huy động mọi nguồn lực để đạt kế hoạch mà HĐND đã giao”, ông Nguyễn Hữu Nghĩa khẳng định.

Ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TNMT: Quýt làm, cam chịu

Việc cấp sổ hồng, sổ đỏ tại các dự án phát triển nhà Hà Nội được dựa trên nguyên tắc giao trách nhiệm cho chủ đầu tư thực hiện. Điều này dẫn đến người mua nhà, đất của các dự án ở thế bị động và trông chờ vào cách hành xử của chủ đầu tư.

Do đó, nếu các dự án gặp sai phạm thì việc cấp giấy chứng nhận sẽ bị chậm lại. Thực tế chứng minh gần như dự án nào cũng có “vấn đề” từ việc sai thiết kế, chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính… Nếu cơ quan quản lý Nhà nước căn cứ vào đó bắt lỗi “hành là chính” thì xuất hiện nhiều phiền toái cho người dân.

Với cơ chế hiện nay, việc giải quyết sẽ phụ thuộc hoàn toàn và trách nhiệm của chủ đầu tư. Đó là chưa kể có nhà đầu tư cố tình gây khó khăn cho người mua nhà với nhiều loại phí vô lý. Đứng ở góc độ thủ tục hành chính trong vấn đề cấp sổ hồng, sổ đỏ thì hầu hết các chủ đầu tư dự án chưa làm đúng cam kết khi bán nhà. Giải quyết sự bất cập này phải từ sự bất hợp lý trong quy trình cấp sổ hồng, sổ đỏ cho người mua nhà dự án.

Người mua nhà đang phải gánh mọi hậu quả từ sai phạm của các chủ đầu tư trong quá trình thực hiện dự án. Bởi vậy, cơ quan Nhà nước cần cấp sổ hồng, sổ đỏ trực tiếp cho người mua nhà dự án. Việc quản lý quá trình thực hiện dự án phải được thực thi hoàn toàn độc lập với việc cấp sổ đỏ cho người mua nhà.

Luật sư Đỗ Văn Khán:  Cần có cơ chế phạt nặng chủ đầu tư

Về trách nhiệm làm thủ tục cấp giấy chứng nhận cho bên mua và hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở lần đầu khi mua căn hộ nhà chung cư trong dự án đầu tư xây dựng theo quy định tại Thông tư số 01/2009/TT của Bộ Xây dựng thuộc về chủ đầu tư.

Theo quy định này, trong thời gian 30 ngày kể từ ngày nhà chung cư được nghiệm thu đưa vào sử dụng, chủ đầu tư phải hoàn thành và nộp cho cơ quan cấp giấy chứng nhận hồ sơ cơ sở của nhà chung cư. Hồ sơ cơ sở được lập chung cho tất cả các căn hộ. Như vậy xét về quy định thì hiện nay rất nhiều các chủ đầu tư vi phạm điều này.

Luật quy định là vậy nhưng thực tế có nhiều dự án đã đưa vào sử dụng hàng năm trời mà người dân mua nhà chưa được cấp giấy chứng nhận và cũng không thấy có chế tài xử phạt đơn vị vi phạm. Nếu chủ đầu tư gây khó dễ thì cũng không biết kêu ai. Do vậy, cần có cơ chế xử phạt thật nặng chủ đầu tư vi phạm vì đã không bảo đảm quyền lợi cho người dân.