Bất động sản 2013 và những kỳ vọng

Trong bối cảnh nền kinh tế hiện nay, từ các chuyên gia đến các doanh nghiệp đều cho rằng, những khó khăn của thị trường bất động sản nhiều khả năng vẫn tiếp diễn trong năm 2013.

Nhận định trên được đưa ra trong tình hình hàng loạt doanh nghiệp bất động sản đang phải đối mặt với sự suy giảm nghiêm trọng niềm tin từ người tiêu dùng cũng như các đối tượng tham gia thị trường. Điều đó được biểu hiện qua số lượng căn hộ tồn kho quá lớn và nợ xấu đang rất cao. Trong khi đó, việc tiếp cận các nguồn vốn mới lại rất gian nan, nên không ít doanh nghiệp không có vốn để tái cơ cấu cũng như duy trì kinh doanh.

Chỉ mong “cầm cự được”

Theo ông Phan Thành Mai, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, tính đến cuối quý III/2012, tính thanh khoản của thị trường bất động sản Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh vẫn rất thấp, thể hiện qua tỷ lệ hấp thụ sản phẩm trên thị trường chỉ khoảng 5 -7% so với tổng nguồn cung căn hộ bán ra khoảng 111.500 căn tại cả hai thành phố.

Cùng với đó, ước tính đến quý III/2012, doanh thu của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán bình giảm quân 20-25%, lợi nhuận sụt giảm tới 35-40% so với cùng kỳ năm trước. Tồn kho thành phẩm tính đến ngày 30/8 khoảng gần 41 nghìn tỷ đồng. Nếu tính cả những dự án đang xây dựng dở dang thì ước tính tồn kho có thể cao gấp 3 lần. Khó khăn lớn nhất của doanh nghiệp bất động sản là thiếu vốn và thị trường thu hẹp.

Chính vì vậy, theo các chuyên gia kinh tế, thị trường từ nay đến đầu năm 2013 vẫn tiếp tục ngập chìm trong khó khăn và tính thanh khoản vẫn ở mức kém. Mặt khác, tác động của ngân hàng trong việc bán các bất động sản để xử lý nợ xấu và gia tăng nguồn cung từ các dự án mới sẽ tạo nên hiệu ứng giảm giá, tăng cung. Hiệu ứng giảm giá chịu tác động kép do nguồn vốn cho thị trường vẫn còn hạn chế và tâm lý người mua nhà vẫn mong giá giảm tiếp.

Trưởng bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn thị trường của Công ty Cushman & Wakefield Hà Nội, ông Nguyễn Minh, cho hay dựa vào số liệu khảo sát của công ty này trong quý III về thị trường căn hộ chung cư, thì tình hình trong quý cuối cùng của năm 2012 vẫn sẽ tiếp tục chứng kiến sự suy giảm của thị trường căn hộ. Thậm chí bước sang năm 2013, cùng với lượng hàng tồn kho vào khoảng 60.000 căn tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, tình trạng dư thừa cung và xu hướng giảm giá được dự báo vẫn còn tiếp diễn khi mà nguồn cung mới căn hộ bán ra thị trường dự kiến vào khoảng hơn 35.000 căn vào năm 2014.

Theo chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển, thị trường bất động sản lâm vào tình cảnh khó khăn như hiện nay một phần do giá nhà ở đã tăng quá nhanh. Chỉ số giá nhà ở trên thu nhập của người dân tại Việt Nam cũng thuộc hạng cao nhất thế giới (26,6 lần) trong khi các nước khu vực Nam Á chỉ ở mức 6,25 lần, Đông Á ở mức 4,14 lần; châu Âu, Bắc Mỹ và Trung Đông cũng chỉ ở mức 6,25 lần.

Theo tính toán của Liên hiệp quốc thì chỉ số giá nhà ở trên thu nhập của người dân ở mức gấp 3 - 4 lần là hợp lý. Sự phát triển quá “nóng” các dự án bất động sản, phát triển vì mục đích đầu cơ, thị trường sản sinh ra các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thiếu kinh nghiệm quản lý, không đa dạng hóa sản phẩm, thiếu chiến lược dài hạn. Nhiều doanh nghiệp thiếu năng lực tài chính không thể có tiềm lực đầu tư dự án một cách bài bản... cũng là một trong những nguyên nhân chính để đẩy trường bất động sản vào trạng thái đóng băng khi nguồn tín dụng bị thắt chặt.

Ở góc độ chủ đầu tư, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư Dầu khí Toàn cầu (GP Invest) và một số doanh nghiệp khác cho rằng, chừng nào hệ thống ngân hàng cơ bản ổn định, tái cấu trúc hoàn chỉnh thì chừng đó mới mong dòng vốn tái đầu tư vào bất động sản. Để điều đó thành hiện thực thì sớm nhất cũng phải từ cuối năm 2013 trở đi, khi hệ thống ngân hàng đã cơ bản hoàn tất tái cấu trúc và xem xét điều chỉnh tín dụng cho bất động sản. Còn trong giai đoạn từ nay đến cuối năm 2013 chỉ tính làm sao tồn tại, cầm cự được là tốt lắm rồi!

Kỳ vọng vào một chu kỳ mới

Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản Việt Nam trong khoảng 10 năm trở lại đây đều vận động theo một chu kỳ gần như ổn định từ 2 – 3 năm. Cụ thể là từ 2002 – 2005, thị trường trầm lắng, giao dịch thưa thớt vì thực tế thời điểm đó cũng chưa có nhiều dự án như hiện nay. Nhưng từ 2006  đến đầu 2008, thị trường đột ngột sốt nóng với sự tăng giá ồ ạt tại các dự án, lực lượng tham gia đầu cơ xuất hiện ngày càng nhiều đã nhanh chóng biến thị trường bất động sản thành một thị trường ảo, giá bất động sản vượt xa giá trị thực.

Nhưng, cũng chỉ một năm sau đó, thị trường lại rơi vào trầm lắng do ảnh hưởng của suy giảm kinh tế trong nước và thế giới. Mãi đến đầu năm 2010 thị trường mới lại xuất hiện  những “cơn sóng” nhỏ, góp phần tăng thanh khoản của cả phân khúc đất thổ cư lẫn chung cư. Điển hình cho sự sốt nóng này là làn sóng đầu tư đất Ba Vì (Hà Nội) vào giữa năm 2010. Nhưng rồi, từ đầu năm 2011 đến nay, thị trường lại tiếp tục lâm cảnh khó khăn, hàng loạt dự án đắp chiếu, không bán được hàng, hàng trăm doanh nghiệp phá sản hoặc đối mặt với nguy cơ phá sản đã khiến thị trường gần như “tê cứng”.

Với sự lên xuống mang tính chu kỳ như vậy, một số chuyên gia kinh tế vẫn kỳ vọng rằng, sau hơn 2 năm khó khăn, trầm lắng, bất động sản sẽ lại hồi sinh, thị trường sẽ bước vào một chu kỳ mới ấm dần vào cuối năm 2013, đặc biệt là sau khi Chính phủ lẫn một số bộ, ngành lên tiếng “giải cứu”, “phá băng” bất động sản.

Một số chuyên gia dự báo, từ quý IV/2013, thị trường bất động sản, đặc biệt là tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh có khả năng xuất hiện lực đầu tư khá mạnh, lan tỏa ra các vùng phụ cận. Tuy nhiên, chỉ những bất động sản được đầu tư đúng mức, có giá trị sử dụng tốt mới có thể có khả năng tăng giá và hấp dẫn người mua. Một số động lực khiến thị trường đi theo kịch bản đó là do hiện nay giá bất động sản đã giảm khá mạnh và chu kỳ trầm lắng đã kéo dài tới năm thứ 5 nên nhiều khả năng sẽ đi vào chu kỳ tăng trưởng mới vào cuối năm 2013.
“Với động lực là giá nhà đang đi xuống, tỷ giá USD ổn định, lãi suất hạ nhiệt đồng thời Chính phủ đang có động thái cân nhắc các gói hỗ trợ, thị trường địa ốc có thể sẽ đi vào chu kỳ mới trong năm 2013-2014”, chuyên gia Đinh Thế Hiển nhìn nhận.

Tương tự, TS.Trần Kim Chung (Viện nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương – CIEM) cũng cho rằng, sau 2 năm đóng băng thị trường trầm lắng và giá bất động sản đã nằm ở vùng đáy trong thời gian khủng hoảng từ 2011 đến 2012, thị trường sẽ phải đi lên.

Tuy nhiên, ông Chung cũng nhìn nhận, thị trường sẽ có sự phân hóa khá rõ rệt giữa hai loại dự án, một là các dự án vẫn trên giấy, bắt đầu khởi công. Thanh khoản của những dự án này sẽ tiếp tục gặp khó khăn trong vài năm nữa bởi khách hàng hiện nay có vô số lựa chọn ngay cả với những dự án đã hoàn thành. Do đó, thị trường sẽ chỉ ấm lên với những dự án đã và đang trong quá trình hoàn thiện, bàn giao nhà theo kiểu “chìa khóa trao tay” và có mức giá hợp lý. Thanh khoản của phân khúc này sẽ cải thiện nhiều vì thực tế, nhu cầu về nhà ở của người dân vẫn rất lớn.

Tất nhiên, cũng có không ít ý kiến dù không tỏ ra bi quan với triển vọng của thị trường bất động sản trong năm 2013, nhưng theo họ, chưa thể nói trước được điều gì về thị trường trong năm tới cũng như không thể chắc chắn một xu hướng nào. Bởi lẽ, có rất nhiều yếu tố vĩ mô ảnh hưởng đến thị trường bất động sản và nền kinh tế. Vì vậy, với tình hình hiện nay khó ai nói tình hình thời gian tới sẽ nhu thế nào. Nếu như chỉ số cạnh tranh của nền kinh tế sa sút, doanh nghiệp sẽ phải đối mặt với nguy cơ thất bại, trong đó có ngành địa ốc.

“Thị trường bất động sản năm 2013 vẫn phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Bản thân các doanh nghiệp không chỉ trông chờ vào chính sách mà phải tự cứu lấy mình bằng tái cơ cấu, hoặc rời bỏ thị trường. Triển vọng thị trường năm 2013 vẫn đang trong tình trạng tất cả đều chờ đợi”, một đại diện Savills Việt Nam nhận định.