Thị trường bất động sản: Giảm giá hay “chết”?

Nếu không đưa các sản phẩm bất động sản (BĐS) về giá trị thực phù hợp với nhu cầu người mua, rất có thể thị trường và đặc biệt là các doanh nghiệp BĐS sẽ “chết” không chỉ trong năm 2013, mà còn nhiều năm tiếp theo.

Gần 2 năm trở lại đây, khi nói về thị trường BĐS, từ quan chức, chuyên gia, doanh nghiệp đến người mua đều dùng những cặp từ như ảm đạm, ế hàng, tồn hàng, trầm lắng, khó khởi sắc, phá sản, chuyển nhượng…

Viễn cảnh đó diễn ra có nhiều nguyên nhân, tuy nhiên, một thực tế mà ai cũng nhìn thấy rõ đó là giá cả BĐS bất hợp lý, cao khác thường so với nhu cầu thực của người dân.

Tiếp đến là việc quy hoạch phát triển khập khiễng, cung vượt quá xa so với nhu cầu. Đặc biệt, lòng tin của người tiêu dùng ngày càng xa sút khi giá cả không tương xứng với chất lượng công trình, nhiều thủ tục nhiêu khê, phí và thuế nhiều.

Hơn nữa, các chính sách chậm trễ, lãi suất cao, tình trạng bớt xén vật liệu, rút ruột công trình, báo giá khống, chi phí trung gian nhiều... cũng là những tác nhân đẩy thị trường BĐS “xuống vực”.

Nói về vòng tuần hoàn phát triển thị trường BĐS, ông Byron Smith, Chủ tịch Tập đoàn Metropolitan Realty (Mỹ) cho biết, chu kỳ thị trường có 4 giai đoạn: phục hồi, mở rộng, cung tăng cao và suy thoái.

“Ở Hoa Kỳ mất 14-15 năm để hoàn tất một chu kỳ như vậy. Không chu kỳ nào giống chu kỳ nào, luôn có sự khác biệt. Các giai đoạn dựa vào tỉ lệ thay đổi của cung cầu trên thị trường và tỷ lệ phụ thuộc vào mức độ hiện hữu của các phân khúc sản phẩm, cũng như tùy thuộc vào từng loại BĐS, thị trường, khu vực, thời gian”, ông Byron Smith nói.

Theo ông Byron Smith, thị trường BĐS ở Việt Nam, đặc biệt là hai thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM đang ở giai đoạn thứ 3 của chu kỳ, tức là nguồn cung tăng cao ở tất cả các phân khúc và ế ẩm là lẽ tất nhiên.

Đồng quan điểm nói trên, ông Phạm Trung Hà – TGĐ Hòa Phát Land cho rằng, giá BĐS trong năm 2013 sẽ tiếp tục thấp hơn so với các năm trước và thị trường chưa phải là “đáy”.

Từ hai nhận định nói trên, có thể nhìn rõ một thực tế, xu hướng giảm giá BĐS sẽ thịnh hành trong thời gian tới. Đặc biệt, phân khúc nhà giá rẻ, diện tích nhỏ, phù hợp với nhu cầu thu nhập trung bình sẽ chiếm đa số. Phân khúc nhà hạng sang như biệt thự, trung cư cao cấp giao dịch sẽ ảm đạm.

Tuy nhiên, có một thực tế hiện nay, “hàng tồn” trên thị trường hiện nay không nằm ở phân khúc nhà giá rẻ và giá trị thấp. Với giá căn hộ tầm trên 1 tỷ trở lên, người có nhu cầu thực, thu nhập trung bình và thu nhập thấp sẽ khó có thể mua được.

Một bài toán để tháo gỡ điều đó, theo ông Nguyễn Văn Đực - Phó giám đốc Công ty BĐS Đất Lành là nên chẻ nhỏ căn hộ ra để bán. Thị trường chỉ có thể thay đổi nếu nhà nước cho những người đã lỡ đầu tư căn hộ lớn chẻ nhỏ căn hộ ra, còn những người đang thi công dở dạng hoặc đã có đất, có hạ tầng thì nên cho họ làm nhà ở xã hội theo phương thức thương mại, kinh doanh tự do ngay từ đầu.


Mặc dù dây không phải là sáng kiến mới và nó đã được nhiều doanh nghiệp đề xuất với cơ quan chức năng từ trước tuy nhiên vấn đề chẻ nhỏ căn hộ ra để bán lại gặp phải những vấn đề phát sinh mới về hạ tầng, sức ép dân số, chung cư ổ chuột.

Đặc biệt hơn, có không ít chủ đầu tư đã từng nghĩ đến việc chẻ nhỏ căn hộ ra để bán nhưng giá của các căn hộ đó lại không hề nhỏ chút nào. Điều đó càng làm tăng thêm một lo ngại, các doanh nghiệp kinh doanh BĐS chỉ lợi dụng vào chính sách của nhà nước. Họ ra sức “kêu” hỗ trợ để có lợi cho mình, còn người có nhu cầu mua, thuê BĐS thì liên tục thiệt thòi.

Năm 2013 này, theo nhiều chuyên gia kinh tế, thị trường BĐS sẽ khó khởi sắc. Điểm sáng chỉ nằm ở phân khúc nhà xã hội và nhà cho người thu nhập thấp.

Tuy thế, ông Lê Thanh Thản – Giám đốc Doanh nghiệp tư nhân xây dựng số 1 Lai Châu – người đi tiên phong phá băng thị trường BĐS lúc này với những dự án nhà chung cư giá rẻ, hợp túi tiền người có nhu cầu cho rằng, các chính sách của nhà nước vừa ban hành sẽ không cứu được thị trường. Lối ra duy nhất lúc này là nên để thị trường tự điều chỉnh và cách duy nhất là doanh nghiệp phải tự hạ giá xuống và bán sản phẩm, thậm chí là cắt lỗ.

Đồng quan điểm với ông Thản, ông Phạm Trung Hà cũng cho rằng, trong năm 2013 giá BĐS sẽ thấp hơn năm 2012. Năm 2012 chưa phải là “đáy” của thị trường BĐS. Ngay cả khi Nhà nước không hỗ trợ thì các doanh nghiệp cũng sẽ buộc phải hạ giá nhà xuống để thanh khoản tốt hơn. Bởi nhiều nhà đầu tư đều mong là “thoát” khỏi vòng xoáy giảm giá của BĐS bằng việc tiếp tục cặt lỗ.

Theo ông Trần Kim Chung, Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, hiện giá nhà giảm mạnh nhưng mức độ tiêu thụ vẫn không cải thiện.

Nhiều chủ đầu tư thứ cấp sau thời giam ôm hàng cầm cự đầy hy vọng, nay đã mệt nhoài và không ngần ngại tung ra mức giá giảm đến 30-40% so với giá mua ban đầu.

Dù giảm giá bán nhưng người mua nhà vẫn thờ ơ, không có cảnh vội vàng như thời đẩy lên cơn sốt. Ngoại trừ, nhà giá thấp được chú ý và là tâm điểm giao dịch năm 2012. Còn căn hộ cao cấp, hạng sang, biệt thự, nhà liền kề rơi vào cảnh khó khăn.

Thị trường BĐS năm 2012 đánh dấu một năm đầy “sóng gió” cho các doanh nghiệp kinh doanh BĐS bởi thanh khoản khó khăn, hàng tồn kho lớn, nợ xấu gia tăng,…khoảng hơn 3300 DN ngừng hoạt động, khoảng 28.000 tỷ đồng nợ xấu, 20.851 căn hộ, 5.176 nhà thấp tầng, 1.890.667 m2 đất nền, 64.847m2 sàn văn phòng cho thuê còn đang tồn kho, tổng giá trị ước tính là 52.542 tỷ đồng.