Cứu thị trường bất động sản 2013: Giải pháp chưa đủ mạnh?

Theo nhận định chung của các chuyên gia, dự án chung cư Đại Thanh vừa tung ra thị trường 200 căn hộ với mức giá 10 triệu đồng/m2 chỉ là một góc sáng nhỏ của thị trường. Bức tranh bất động sản 2013 vẫn khá u ám.

Nguyên nhân là các giải pháp cứu thị trường chưa đủ mạnh…

Mở màn đầu tiên năm mới Quý Tỵ, mùng 6 Tết âm lịch (tức 15.2) chủ đầu tư dự án chung cư Đại Thanh (Hà Nội) đã tung ra thị trường 200 căn hộ với mức giá 10 triệu đồng/m2. Có diện tích từ 30 - 60m2, tính trung bình mỗi căn hộ dao động từ 300 - 600 triệu đồng/căn, dự án này được dự báo sẽ tiếp tục thu hút một lượng lớn khách bình dân mua nhà.

Xu thế giảm giá vẫn thắng thế

Đây là nhận định của Cty nghiên cứu thị trường CBRE. Với con số căn hộ chung cư còn tồn kho khá lớn hiện nay, CBRE cho rằng năm 2013 giá căn hộ có thể giảm thêm 10%, sau khi đã giảm 15% vào năm 2012. Giá căn hộ chung cư Hà Nội trong tháng đầu năm 2013 đã xác lập mặt bằng mới với mức giá mềm hơn nằm tập trung chủ yếu ở quận Hà Đông, từ phân khúc trung cao cấp đến bình dân như các dự án Westa, Hồ Gươm Plaza, Vinaconex Xuân Mai...

Tương tự, Knight Frank cũng cho rằng, thị trường năm 2013 sẽ tiếp tục trầm lắng và giá chào bán căn hộ có thể tiếp tục suy giảm trong nửa đầu năm, nếu như Chính phủ không thực thi giải pháp, ưu đãi đáng kể nhằm giải quyết các vấn đề của thị trường BĐS. Tổ chức này cho rằng, hầu hết các giao dịch sẽ vẫn tập trung vào phân khúc bình dân, là phân khúc được cả người mua để ở và nhà đầu tư hiện quan tâm nhiều nhất. Đáng chú ý, theo Knight Frank, niềm tin thị trường trong năm 2013 dự báo sẽ vẫn còn thấp, do vậy thị trường đất nền sẽ không còn được người mua đánh giá là kênh đầu tư hấp dẫn trong giai đoạn ngắn và trung hạn.

Trên thực tế, phần lớn các dự án đất nền từng là tâm điểm một thời giờ đang giảm giá đến hơn 50% nhưng vẫn không có giao dịch. 4 dự án: Kim Chung Di Trạch, Vân Canh, Geleximco, Dương Nội... là những ví dụ tiêu biểu. Đây là những dự án bị các nhà đầu tư cắt lỗ, bán tháo nhiều nhất trong năm 2012. “Năm 2013, bức tranh cho phân khúc này vẫn chưa có gì sáng sủa hơn” - Knight Frank nhận định.

Giải pháp chưa đủ mạnh?

Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Tổng Giám đốc CTCP Dầu khí Toàn cầu (GP-Invest) - cho rằng, thời gian qua, Chính phủ đưa ra nhiều giải pháp gỡ khó cho thị trường, nhưng các giải pháp chủ yếu “nghiêng” về giải quyết nhà ở xã hội và nhà thu nhập thấp. Trong khi vấn đề khó khăn của thị trường lại là hàng tồn kho thuộc phân khúc trung và cao cấp. Do vậy, chính sách gỡ khó cho thị trường nhưng không phải DN nào cũng được tháo gỡ khó khăn.

“Chính sách cho phép DN điều chỉnh cơ cấu sản phẩm nhằm gỡ khó cho DN nhưng theo tôi, việc này cũng rất khó thực hiện vì còn nhiều vướng mắc về cơ chế, khiến không phải DN nào muốn chuyển đổi là có thể chuyển đổi được ngay. Chính vì vậy, việc nhiều DN yếu tiềm lực tài chính sẽ tiếp tục phải bán rẻ dự án cho đối tác là một thực tế khó tránh khỏi. Việc các DN nội có tiềm lực mua lại dự án BĐS hay việc các đối tác ngoại liên tiếp thâu tóm toàn bộ dự án hoặc chấp nhận rót vốn vào các dự án “sống dở chết dở” của các liên doanh hoặc chủ đầu tư nội thiếu vốn triển khai thời gian gần đây là minh chứng” - ông Hiệp cay đắng nhận xét.

Ở góc độ phân tích thị trường BĐS Việt Nam nhiều năm, Cushman & Wake field cũng cho rằng, các động thái nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS mà Chính phủ và các bộ ngành vừa đưa ra có lẽ chưa đủ mạnh để tiếp sức cho thị trường đang đối mặt với quá nhiều khó khăn như hiện nay.

Theo ông trùm nhà giá rẻ - Giám đốc Cty tư nhân xây dựng số 1 Lai Châu - Lê Thanh Thản, đừng hy vọng thị trường BĐS năm 2013 sẽ khởi sắc vì tuy Chính phủ đưa ra nhiều chính sách để cứu thị trường, nhưng việc tiếp cận nguồn vốn này với các DN vẫn hết sức khó khăn, trong khi đó nguồn cung thì lớn, người mua không còn nhiều, những khách có tiền thì đều đã mua rồi. “Đây là một thực tế mà các chủ đầu tư phải tính toán, vì thị trường BĐS giờ đã khác trước rất nhiều. Những năm trước, những nhà đầu tư thứ cấp chiếm tới 70% trên thị trường, người có nhu cầu thực chỉ chiếm 30%. Giờ BĐS không phải kênh đầu tư hời như trước, nhà đầu tư thứ cấp rút lui, trong khi năm 2013 được dự báo vẫn là một năm nền kinh tế khó khăn, tiền khan hiếm nên các giao dịch mua nhà năm nay vẫn khó mà sôi động được” - ông Thản nhận định.

“Tôi cho rằng, hiện chính sách không cứu được, nên để thị trường tự điều chỉnh. DN muốn thoát được hàng thì phải tự hạ giá xuống, thậm chí chấp nhận lỗ. Còn Chính phủ cứu thì biết bao nhiêu tiền cho đủ. Còn nếu thực sự muốn tạo điều kiện cho người nghèo có nhà ở thì có một cách mà Quảng Ninh đã làm tôi cho là khá hiệu quả. Nhà nước cấp đất, các cơ quan tự đứng ra tổ chức xây dựng, những cán bộ nào thu nhập thấp chỉ phải nộp một phần tiền nhà, còn lại cơ quan bỏ ra để hỗ trợ. Nếu cơ quan không có tiền sẵn sàng đứng ra bảo lãnh để cho cán bộ công nhân viên vay tiền, sau đó thu tiền lương trừ dần. Giá nhà do đó sẽ rất rẻ, chỉ khoảng 4 triệu đồng/m2. Quảng Ninh đã thực hiện khá thành công phương pháp này” - ông Thản nói.