Cải tạo chung cư cũ: Chỉ chờ... địa phương

Sống tại nhà mình mà... thấp thỏm - đó là những suy nghĩ thường trực của hộ dân các khu chung cư cũ. Tuy vậy, với Nghị quyết 34/2007/NQ – CP của Chính phủ về một số giải pháp để thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp vừa mới ban hành đã như một “luồng gió mới” thổi tan những thấp thỏm của người dân.

Nghị quyết 34/2007/NQ – CP đã tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các DN, các tổ chức, cá nhân khi mong muốn tham gia thực hiện các dự án này. Vấn đề còn lại nằm ở tính quyết liệt của các cấp, ngành địa phương, nhất là tại những thành phố lớn như HN, TP HCM, Đà Nẵng... Nếu các cấp chính quyền ở địa phương thiếu tính quyết liệt, không quy định cụ thể về trách nhiệm của từng cá nhân thì thì mục tiêu của Nghị quyết đến năm 2015 hoàn thành việc cải tạo, xây dựng các chung cư cũ bị hư hỏng xuống cấp... tại các đô thị trên cả nước khó thành hiện thực.

Chính phủ vào cuộc

Nghị quyết 34 nêu rõ 6 mục tiêu, yêu cầu đối với việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư bị hư hỏng, xuống cấp. Trước hết là sẽ di cư đối với các chung cư bị hư hỏng nặng.

Có căn hộ tại một KTT của Ba Đình, diện tích đúng chỉ khoảng 50 m2, nhưng lấn chiếm tính ra khoảng gần 200 m2. Có chung cư có lối đi riêng, nhưng hiện tại do lấn chiếm khoảng không gian phía sau nên mở thêm một lối đi nữa (lối đi lấn chiếm). Vậy, chẳng lẽ chấp nhận tồn tại cái sai đó của một số ít hộ dân, gây cản trở đến việc thực hiện chủ trương cải tạo nhà chung cư cũ, nát?

Chính phủ cũng mong muốn thu hút các nhà đầu tư trong và ngoài nước tham gia.

Ngoài ra, trong công tác quy hoạch – kiến trúc, Nghị quyết cũng nhấn mạnh đến việc khi cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ phải ưu tiên dành phần diện tích đất nhất định để phục vụ các nhu cầu công cộng. Diện tích tối thiểu không thấp hơn 30 m2 sàn.

Về đất đai được xem có tính khuyến khích cụ thể với việc chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất được giao, thuê để thực hiện dự án.

Giải pháp về tài chính cũng vậy. Tuỳ theo điều kiện của từng địa phương UBND cấp tỉnh xem xét, quyết định cho phép chủ đầu tư vay một tỷ lệ vốn đầu tư không quá 70% giá trị xây lắp và thiết bị của dự án từi quỹ đầu tư phát triển nhà ở của địa phương, quyết định việc hỗ trợ vốn đầu tư để xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật...

Mới đây, Hà Nội đã có đề xuất kỷ luật chủ tịch phường nếu để xảy ra việc xây nhà không phép. Có lẽ đó cũng là một trong những biện pháp gắn trách nhiệm của từng cá nhân cụ thể trong việc thực hiện xây dựng, cải tạo lại các chung cư cũ. Một DN trong lĩnh vực này cho biết ông rất hoan nghênh Nghị quyết 34 của Chính phủ, nhưng sẽ tốt hơn nữa nếu quy trách nhiệm cho chủ tịch, bí thư các tỉnh, TP nếu đến năm 2015 không hoàn thành việc cải tạo chung cư cũ.

Từ đó, các địa phương phải quy trách nhiệm đối với từng cá nhân cụ thể hơn như cấp quận, phường. Bên cạnh đó là việc rà soát tính hợp lý, hợp pháp về diện tích của các hộ dân tầng trệt. Nếu ai sai phạm phải xử lý ngay lập tức, trước khi tiến hành phá dỡ, cải tạo, xây mới. Điều đó sẽ giúp DN, các nhà đầu tư dễ dàng hơn trong việc thực hiện các dự án. DN và người dân đang chờ tính quyết liệt, cụ thể, chi tiết, tính chịu trách nhiệm của từng địa phương trong việc thực hiện Nghị quyết 34 của Chính phủ.

Việc bồi thường, bố trí tạm cư và tái định cư được thực hiện thông qua hình thức thanh toán bằng tiền hoặc bằng nhà ở trong phạm vi dự án bằng nhà ở tại các địa điểm khác. Đặc biệt, chủ đầu tư dự án được áp dụng một số cơ chế như:

Hỗ trợ thêm diện tích hoặc bù thêm bằng tiền cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuộc diện tái định cư (TĐC) để thực hiện mục tiêu giải phóng nhanh mặt bằng, đẩy nhanh tiến độ dự án; các trường hợp đang ở tầng thấp phải chuyển lên tầng cao được xem xét hỗ trợ thêm diện tích; các hộ có sở hữu diện tích ở tầng một phải chuyển lên tầng cao hơn được ưu tiên thuê 01 đơn vị diện tích nhà, công trình kinh doanh...

Doanh nghiệp vẫn phải chờ

Thực tế hiện nay, đã có nhiều DN mong muốn, đề xuất tham gia thực hiện việc cải tạo chung cư cũ nhưng thường vấp phải những phản đối của một số ít các hộ dân, nhất là những hộ dân sống ở tầng trệt. Việc phản đối của một số ít hộ dân, DN không thể xử lý được mà điều đó hoàn toàn phụ thuộc vào trách nhiệm cũng như tính quyết liệt của từng cấp địa phương.

Trong một cuộc toạ đàm về “Chung cư cũ, thực trạng và giải pháp” hầu hết các ý kiến đều khẳng định tầng trệt của các nhà chung cư cũ luôn phản ứng dữ dội và gây cản trở đối với các DN, các chủ đầu tư.
 
Trong khi đó, đa phần các hộ dân tại tầng trệt đều có những sai phạm như cơi nới, lấn chiếm trái phép diện tích chung nhằm mục đích kinh doanh, mang lại lợi ích riêng cho hộ đó. Nhiều chung cư cũ, khi mới xây dựng đều có khoảng không gian riêng rất rộng, có sân chơi, có khuôn viên cây xanh, nhưng do buông lỏng quản lý chủ yếu của các cấp chính quyền địa phương nên đa số hộ tầng một đều cơi nới hết tất cả các phần không gian đó.

Những vấn đề đó chỉ có các cấp chính quyền từ UBND TP, quận và phường xử lý được chứ đừng đòi hỏi nhiều ở DN. Một DN đi tiên phong trong lĩnh vực này khẳng định, không những không giải quyết, xử lý dứt điểm mà các địa phương còn” đá bóng” cho nhau, phường lên quận, quận lên TP và ngược lại và kết luận chẳng ai chịu xử lý, trách nhiệm cũng chẳng ai chịu.

Ông Nguyễn Hữu Đĩnh - TGĐ Cty Cổ phần Hà Nội ( ICT): Tính thực tiễn cao Theo tôi, Nghị quyết 34 của Chính phủ kịp thời và mang tính thực tiễn cao thể hiện được sự quan tâm mạnh mẽ của Nhà nước về vấn đề an ninh, xã hội. Đúng và hay vì sẽ giúp các tỉnh, thành có được một nền pháp lý đầy đủ cho việc thực hiện cải tạo, xây mới nhà chung cư cũ.

Thứ nhất, Nghị quyết đã khẳng định chỉ có xã hội hoá thì mới thực hiện được mục tiêu đề ra.

Thứ hai, nêu rất rõ ràng về quyền lợi của các tỉnh, TP, của người dân về vấn đề an ninh, xã hội, không đặt mục tiêu kinh tế.

Thứ ba, đưa ra được những chi tiết quan trọng như có thể xem xét, sửa đổi lại các quy hoạch chi tiết cũ trước đây mà hiện không còn phù hợp. Thứ 4 là những quy định, ưu đãi cụ thể về tài chính, về quyền lợi cho các nhà đầu tư, các DN; cho phép các DN, nhà đầu tư được tính toán để hỗ trợ cho người dân trong từng dự án cụ thể.

Thứ 5, nêu rõ được trách nhiệm cụ thể trên, dưới về việc phân công, quản lý, khai thác… Việc thực hiện, theo tôi, các tỉnh, TP phải làm quyết liệt càng sớm càng tốt. Cụ thể như Hà Nội, với khoảng 1 triệu m2 nhà chung cư cũ, nằm ở những vị trí được xem là đẹp, đắc địa và việc xã hội hoá trong cải tạo, xây mới không quá khó. Vì vậy, Hà Nội nên ban hành ngay một cơ chế, chính sách, lộ trình cụ thể, tạo cơ sở pháp lý cho các nhà đầu tư và người dân thực hiện.
 
Tôi biết Dự thảo về vấn đề này đã được trình 12 lần nhưng đến giờ vẫn chưa được UBND TP phê duyệt. Hi vọng với sự ra đời của Nghị quyết 34 sẽ giúp TP làm nhanh hơn việc này. Các cấp cơ sở phải cùng DN, nhà đầu tư giải quyết các vấn đề, tránh trường hợp giao khoán cho DN, đừng mặc kệ nhà đầu tư với dân. TP nên cử ra một lãnh đạo chịu trách nhiệm, chuyên trách về việc này làm đầu mối cho các DN, các nhà đầu tư.

Một vấn đề quan trọng là phải làm rất rõ các quy trình thực hiện trong việc cải tạo nhà chung cư, TP phải quyết liệt, không thể chỉ một vài hộ dân mà không thể thực hiện được một dự án. Ví dụ như nhà B6 Giảng Võ, thuộc dạng nhà chung cư đặc biệt nguy hiểm, có thể sập bất cứ lúc nào.

Với dự án này, mặc dù DN đã chuẩn bị rất đầy đủ từ 107 căn hộ tạm cư, thiết kế, quy hoạch, phương án thi công… đủ hết nhưng vì một vài hộ dân cản trở mà TP không chịu phê duyệt. Nếu dự án này được TP phê duyệt đúng thời gian thì hiện nay đã có thể thực hiện được khoảng 1/2 khối lượng, nhưng đến nay TP vẫn chưa có ý kiếán gì thêm.

Linh Anh
Theo Diễn Đàn Doanh Nghiệp