Ai thẩm định việc giá đất biến động trên 20%?

Tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XIII đã thông qua Luật Đất đai 2013 và có hiệu lực thi hành từ ngày 1-7-2014. Tuy nhiên, một số ý kiến nhận định rằng, trên thực tế, nhiều quy định mới trong Luật Đất đai 2013 vẫn còn độ "vênh”. Vậy các điểm "vênh” phải được giải quyết như thế nào?

Nhiều điểm "vênh”

Ngay sau khi được Quốc hội thông qua, Thủ tướng Chính phủ đã có Chỉ thị yêu cầu các Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, chủ tịch UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tổ chức triển khai thi hành Luật Đất đai. Đến thời điểm này, các địa phương đang cấp tốc triển khai thực hiện. Theo lộ trình, Bộ Tài nguyên và Môi trường cần xây dựng kịp thời 5 nghị định trước ngày 1-7 để thi hành Luật đất đai. Thế nhưng, trong khi các nghị định đang được xây dựng, thì nhiều chuyên gia đã phân tích rằng, Luật đang có những điểm "vênh”.

GS. TS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, về việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thì luật mới không tiếp thu ý kiến mới nào mà chỉ đưa những quy định hiện hành vào Luật. Phân tích về điểm "vênh” của Luật đất đai mới so với các luật liên quan như: Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, ông Võ cho rằng: "Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản mở rộng cho người nước ngoài, Việt kiều mua nhà. Tuy nhiên, Luật Đất đai 2013 vẫn chưa mở rộng quyền mua và giao dịch đối với khách hàng ngoại. Hay như Dự thảo Luật Nhà ở muốn đa dạng hóa chế độ sử dụng đất ở với nhiều loại thời hạn, nhưng Luật Đất đai 2013 vẫn giữ quy định đất ở được sử dụng vô thời hạn”.

Cũng theo GS Võ, Luật Đất đai sửa đổi vẫn quy định: "Nhà nước thu hồi đất do tổ chức, cá nhân đang sử dụng trong trường hợp thật cần thiết do luật định vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng”. Như vậy, Luật đã chi tiết hóa tiêu chí để xác nhận "trường hợp thật cần thiết” được nhà nước thu hồi đất là trao thẩm quyền cho Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ và HĐND cấp tỉnh. Riêng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, thì Luật mới không tiếp thu ý kiến đóng góp của cộng đồng mà chỉ đưa những quy định cũ vào luật.

Nói về điểm "vênh” trong vấn đề thu hồi đất, Luật sư Nguyễn Hữu Danh, Ủy viên Hội đồng tư vấn về Dân chủ-pháp luật, UBTƯMTTQ Việt Nam nhìn nhận: "quy định thu hồi đất còn tệ hơn so với luật cũ”. Theo ông Danh, trước đây, UBND TP có thẩm quyền thu hồi đất của tổ chức. Còn cấp quận, huyện thu hồi đất của cá nhân. Nhưng bây giờ UBND TP có quyền thu hồi luôn đối với cá nhân. "Đây là một bất cập. Bởi nếu cấp quận, huyện thu hồi thì phải có quy hoạch, bản đồ, rồi ra thông báo trước 90 ngày, nhưng giờ thành phố muốn thu hồi là chỉ cần ra một quyết định là xong. Như vậy, người dân không kịp trở tay”-ông Danh phân tích.

Xử lý như thế nào?

Quy định về định giá đất, vốn được xem là một trong những nguyên nhân gây khiếu kiện về đất đai. Tuy nhiên nhiều ý kiến cũng nhìn nhận rằng, quy định về định giá đất trong Luật đất đai mới về bản chất không có gì thay đổi. GS. TS Đặng Hùng Võ cho rằng, về bản chất Luật mới cũng không có gì thay đổi. Nếu như trước đây Luật quy định việc định giá đất sát giá thị trường trong điều kiện bình thường, thì nay thay bằng thuật ngữ "phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường”.

Khi cho ý kiến về dự thảo Nghị định quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để thi hành Luật Đất đai, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường Nguyễn Minh Quang cũng cho rằng, bồi thường phải được nghiên cứu thỏa đáng và phù hợp với giá thị trường tại các địa phương. Theo luật sư Nguyễn Hữu Danh, Điều 54 trong Hiến pháp mới quy định thu hồi đất phải công khai, minh bạch. Chính vì vậy, dự thảo Nghị định phải có quy định hỏi ý kiến của người dân xem có chấp nhận thu hồi đất trong trường hợp thu hồi với mục đích phát triển kinh tế-xã hội không? và phải giải thích rõ vấn đề thu hồi đất trong phát triển kinh tế-xã hội.

Ông Danh cũng cho rằng, Luật quy định giá đất là phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường. Do vậy, Nghị định cần quy định, cơ quan thẩm định, định giá đất làm trung gian, và người dân có chấp thuận, công nhận hay không? Bởi nếu vẫn giao như trong Luật là do cơ quan nhà nước đứng ra thẩm định là không khách quan, do cơ quan nhà nước khi thẩm định là dựa vào khung giá đất hàng năm của địa phương. "Trong khi đó, Chính phủ quy định bảng giá đất hàng năm không thay đổi trong 5 năm, và chỉ điều chỉnh khi giá đất biến động trên 20%. Vậy ai sẽ là người thẩm định việc giá đất biến động trên 20%” - ông Danh đặt vấn đề.