Nghị định cần sát thực tiễn

Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến góp ý cho Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh BĐS (có hiệu lực từ ngày 1-7-2015). Theo đó, nhiều điểm trong dự thảo còn chưa phù hợp với thực tiễn hiện nay.

Bất cập vốn pháp định

Quy định về vốn pháp định tại Khoản (1.a) Điều 3 và Khoản (1.b) của dự thảo nếu được áp dụng gần như toàn bộ các doanh nghiệp kinh doanh BĐS đều phải có mức vốn pháp định không thấp hơn 50 tỷ đồng. Quy định vốn pháp định như dự thảo không phù hợp với thực tiễn tình hình hiện nay và là một rào cản đối với nhiều doanh nhân, nhất là doanh nhân trẻ muốn khởi nghiệp kinh doanh BĐS.

Do vậy, cần sửa đổi Khoản (1.a) Điều 3 dự thảo như sau: “Có vốn pháp định không thấp hơn 50 tỷ đồng đối với các trường hợp đầu tư dự án BĐS để kinh doanh thuộc diện phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định tại Điều 30, Điều 31 Luật Đầu tư 2014, và của pháp luật về đầu tư công”.

Chúng tôi nhận thấy cần phải cân nhắc kỹ quy định của dự thảo tại Khoản (2.a) Điều 3: “Bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS quy mô nhỏ, không thường xuyên (…) không yêu cầu phải thành lập doanh nghiệp và có vốn pháp định”. Khái niệm “quy mô nhỏ”, “không thường xuyên” cần được định lượng cụ thể trong dự thảo nghị định để thuận lợi trong áp dụng vào thực tiễn.

Khái niệm “BĐS quy mô nhỏ” có thể được hiểu là những BĐS có giá trị dưới 20 tỷ đồng; về khái niệm bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS “không thường xuyên” như trong dự thảo là không phù hợp thực tế đối với trường hợp cho thuê BĐS, vì cho thuê BĐS là hoạt động thường xuyên, có thể kéo dài trong nhiều năm của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.

Do vậy, đề nghị sửa đổi Khoản (2.a) Điều 3 dự thảo như sau: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS quy mô nhỏ có giá trị dưới 20 tỷ đồng quy định tại Điều 5 của Nghị định này không yêu cầu phải thành lập doanh nghiệp và có vốn pháp định”.

Chưa phù hợp

Luật Kinh doanh BĐS 2014 có một số chế định chưa phù hợp với thực tiễn của thị trường BĐS. Quy định “không được ủy quyền cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn thực hiện ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua BĐS” tại Khoản 5 Điều 13 Luật Kinh doanh BĐS 2014 chưa phù hợp với tinh thần của pháp luật dân sự.

Bởi lẽ, quyền định đoạt (bán, chuyển nhượng), quyền cho thuê mua BĐS là một bộ phận của quyền sở hữu BĐS, quyền sử dụng đất. Trong thực tế hiện nay, khi tiến hành hợp tác đầu tư có nhiều trường hợp bên tham gia hợp tác đầu tư chiếm tỷ trọng vốn lớn hơn so với bên chủ đầu tư ban đầu của dự án BĐS. Hơn nữa, tại Khoản 2 Điều 75 Luật Kinh doanh BĐS 2014 quy định doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý BĐS được quyền “bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS theo ủy quyền của chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng, người có quyền sử dụng đất”.

Do đó, đề nghị sửa đổi chế định này để cho phép chủ đầu tư dự án BĐS được ủy quyền cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn thực hiện ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua BĐS.

Về điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS, Khoản 2 Điều 49 quy định: “chủ đầu tư chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng”. Doanh nghiệp cần được tôn trọng quyền tự chủ kinh doanh, tự do kinh doanh theo nhu cầu của mình.

Do vậy, đề nghị Chính phủ, Bộ Xây dựng xem xét sửa đổi Luật Kinh doanh BĐS 2014 để cho phép doanh nghiệp được quyền chuyển nhượng toàn bộ dự án hoặc một phần dự án ngay từ sau khi đã hoàn thành giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch của dự án và coi chuyển nhượng dự án, chuyển nhượng một phần dự án là hoạt động bình thường trong quá trình đầu tư kinh doanh BĐS theo nhu cầu của các doanh nghiệp.

Khoản 1 Điều 56 quy định chủ đầu tư dự án BĐS trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính đối với khách hàng. Chế định này có ưu điểm là bảo vệ không để xảy ra rủi ro khi mua BĐS hình thành trong tương lai, nhưng mặt hạn chế là không phân biệt nhiều doanh nghiệp có uy tín thương hiệu, có năng lực thật sự với một số doanh nghiệp kém năng lực, không có uy tín, hoặc thậm chí lừa đảo.

Chế định bảo lãnh BĐS hình thành trong tương lai rất cần thiết đối với doanh nghiệp trong 3 trường hợp sau đây: Doanh nghiệp đã từng bị mất uy tín trên thị trường, hoặc có vi phạm pháp luật, nay đã khắc phục và làm lại dự án mới nên rất cần được bảo lãnh của ngân hàng để tạo lòng tin cho người tiêu dùng; doanh nghiệp mới thành lập; doanh nghiệp đã thành lập lâu nhưng hoạt động làng nhàng, chưa tạo được uy tín thương hiệu. (TS. Đỗ Thị Loan)