Luật Bất động sản 2014: Còn những điểm chưa sát thực tiễn

Chế định bảo lãnh BĐS hình thành trong tương lai rất cần thiết đối với DN trong trường hợp, DN từng mất uy tín trên thị trường hoặc có vi phạm pháp luật, nay đã khắc phục và làm lại dự án mới nên rất cần được bảo lãnh của NH để tạo lòng tin cho người tiêu dùng...

Hiện nay Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến góp ý Dự thảo Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh BĐS. Từ thực tế hoạt động kinh doanh BĐS, nhiều DN tại TP. Hồ Chí Minh đã nhận định rằng, Luật Kinh doanh BĐS 2014 đã nắm bắt sát thực tế nhu cầu kinh doanh, sở hữu BĐS của người dân và cộng đồng DN. Tuy nhiên, để Luật phù hợp và đi vào đời sống một cách thiết thực hơn, trong Dự thảo Nghị định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh BĐS sắp ban hành, Bộ Xây dựng cần bổ sung, chỉnh sửa một số vấn đề còn bất cập, có thể gây khó khăn cho DN, người mua, bán hay sở hữu BĐS.

Theo ông Lê Chí Hiếu, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Phát triển nhà Thủ Đức, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh, Luật Kinh doanh BĐS 2014 có một số chế định chưa phù hợp với thực tiễn hoạt động, vận hành của thị trường BĐS. Cụ thể như quy định, không được uỷ quyền cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn thực hiện ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua BĐS (khoản 5 điều 13).

Phía DN nhận thấy, quy định này chưa phù hợp với tinh thần của pháp luật dân sự, bởi lẽ quyền định đoạt (bán, chuyển nhượng), quyền cho thuê mua BĐS là một bộ phận của quyền sở hữu BĐS, quyền sử dụng đất. Thực tế hiện nay, khi tiến hành hợp tác đầu tư, thì có nhiều trường hợp bên tham gia hợp tác đầu tư chiếm tỷ trọng vốn lớn hơn (chiếm tỷ lệ đến hơn 90% vốn đầu tư) so với bên chủ đầu tư ban đầu của dự án BĐS.

Vì vậy, Bộ Xây dựng cần xem xét sửa đổi chế định này, để cho phép chủ đầu tư dự án BĐS được uỷ quyền cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn thực hiện ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua BĐS.

Còn tại khoản 1 điều 56 của Luật quy định Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Theo đó, chủ đầu tư dự án BĐS trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, phải được NHTM có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Đây là một chế định mới, sẽ làm phát sinh một chi phí mới trong cơ cấu giá thành BĐS mà người tiêu dùng phải gánh chịu.

Ví dụ, dự án chung cư A có 100 căn hộ, mỗi căn hộ có giá 1 tỷ đồng, tổng giá trị chung cư là 100 tỷ đồng, dự kiến bàn giao căn hộ cho khách hàng sau 2 năm. Nếu theo quy định trên, chủ đầu tư phải có 100 tỷ đồng đặt vào NH để được NH phát hành chứng thư bảo lãnh (nếu không có 100 tỷ đồng tiền mặt thì chủ đầu tư phải có tài sản có giá trị gấp khoảng 1,3 lần để làm tài sản đảm bảo thay thế). Mỗi năm, chủ đầu tư phải trả phí bảo lãnh khoảng 2%/năm, tương đương 2 tỷ đồng/năm. Chi phí này chắc chắn chủ đầu tư sẽ tính vào giá bán căn hộ mà người tiêu dùng phải trả khi mua nhà.

Chế định này có ưu điểm là không rủi ro, bảo vệ tuyệt đối quyền lợi của người tiêu dùng khi mua BĐS hình thành trong tương lai. Nhưng mặt hạn chế là không phân biệt được giữa DN có uy tín thương hiệu, có năng lực thật sự với một số DN kém năng lực, không có uy tín, thậm chí lừa đảo. Chế định bảo lãnh BĐS hình thành trong tương lai rất cần thiết đối với DN trong trường hợp, DN từng mất uy tín trên thị trường hoặc có vi phạm pháp luật, nay đã khắc phục và làm lại dự án mới nên rất cần được bảo lãnh của NH để tạo lòng tin cho người tiêu dùng. DN mới thành lập hoặc DN đã thành lập lâu nhưng chưa tạo được uy tín thương hiệu.

Vậy nên chăng, Chính phủ và Bộ Xây dựng xem xét, sửa đổi chế định này theo hướng, khi người mua, thuê mua BĐS hình thành trong tương lai có yêu cầu, thì chủ đầu tư phải thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng… sẽ hợp lý hơn.