Văn phòng cho thuê tại TPHCM: Sẽ có cuộc “khủng hoảng thừa”?

Đó là nhận định của ông Ngô Duy Thái, Tổng Giám đốc Công ty CP Địa ốc ACB (ACBR) về tương lai của thị trường văn phòng cho thuê tại TPHCM. “Chỉ tính riêng khu vực quận 1 và quận 3, trong vòng 3 năm tới sẽ có thêm khoảng 400.000m² văn phòng loại A, gần 200.000m² văn phòng loại B… được tung ra thị trường cho thuê. Chúng tôi dự báo rằng rất có thể tại TPHCM sẽ có cuộc “khủng hoảng thừa” văn phòng cho thuê trong tương lai không xa” – ông Thái nói.

Hiện tại: sốt và đắt

 Giá thuê văn phòng tại TPHCM đang đứng ở vị trí thứ 45/50 của các thị trường cho thuê BĐS đắt đỏ nhất thế giới và xếp thứ 14 trong 50 thị trường có tốc độ phát triển văn phòng cho thuê nhanh nhất toàn cầu… Đó là kết quả điều tra tính đến hết quý 1-2007 về thị trường giá cho thuê văn phòng toàn cầu tại 176 quốc gia có văn phòng cho thuê mà Công ty CB Richard Ellis (CBRE) mới công bố.

Thực tế, tại TPHCM cho thấy, các cao ốc văn phòng cho thuê mọc lên đến đâu, hết ngay đến đó. Theo nghiên cứu của ACBR, hiện thị trường này đang rất “hot” dẫn đến hiện tượng sốt văn phòng cho thuê. Dù giá thuê đang ở mức cao, từ 35USD đến 40USD/m² văn phòng loại A – từ 25USD đến 30USD/m² văn phòng loại B và 16USD/m2 văn phòng loại C, nhưng tỷ suất lấp đầy các dự án văn phòng cho thuê đang ở mức lý tưởng, trên 95%. Chỉ tính riêng ở khu vực trung tâm thành phố, tỷ suất lấp đầy là: 100% đối với văn phòng loại A (79.869m²), 98% đối với văn phòng loại B (128.452m²) và tỷ lệ này là 95% với hệ thống văn phòng loại C (79.482m²).

Giá thuê đắt nhưng hiện tại cung vẫn chưa đủ cầu do làn sóng đầu tư vào TPHCM đang tăng mạnh. Hệ thống các cao ốc cho thuê như: Diamon Plaza, Lancaster, Capital Palace... dù mới khai trương hay hoạt động trở lại sau sửa chữa cũng đều kín chỗ trước khi tung ra thị trường cho dù giá thuê khá cao. Ngoài ra, hệ thống biệt thự tại khu vực trung tâm thành phố dùng làm văn phòng cho các công ty nước ngoài thuê đang ở mức giá… “trên trời” khiến các doanh nghiệp tìm cách “dạt” ra các quận xa trung tâm để thuê trụ sở. Trao đổi với chúng tôi, bà Nguyễn Kim Chi, Giám đốc sản phẩm Công ty KAO Việt Nam (100% vốn Nhật Bản) cho biết: “Suốt từ năm 1997 đến nay công ty chúng tôi thuê văn phòng tại biệt thự 224 Điện Biên Phủ, quận 3. Nay giá thuê cao quá không chịu nổi, tháng 7-2007 tới, chúng tôi đành dời về tòa nhà E-TownII trên đường Cộng Hòa (Tân Bình) để thuê nhằm giảm chi phí”.

Tương lai: nên đầu tư theo hướng nào?

“Các dự án xây dựng văn phòng cho thuê đang mọc lên với một tốc độ khá cao. Ngoài khu vực quận 1 và quận 3 thì tại các khu vực như: quận 2, quận 4, quận Bình Thạnh và khu vực đô thị mới Thủ Thiêm sẽ mọc lên rất nhiều các dự án xây dựng văn phòng cho thuê trong tương lai gần” – ông Ngô Duy Thái, Tổng giám đốc ACBR nhận định. Đó là những tín hiệu đáng mừng hay đáng lo? Theo ông Thái, đó là tín hiệu vui trong hiện tại nhưng chưa hẳn đã là điều khả quan trong tương lai gần, nhất là với các nhà đầu tư nhỏ, lẻ

Vẫn theo ông Thái phân tích: Với các dự án đầu tư đã đi vào hoạt động như The Manor, Miss Ao Dai, E-Town, Metro Pollitan… dù giá thuê khá cao nhưng hầu như họ đã thu hồi vốn hoặc sẽ thu hồi vốn trong vòng từ 2 đến 3 năm tới. Bên cạnh đó, hàng loạt cao ốc văn phòng cho thuê đang mọc như: Financial Tower (quận1), Vietcombank Tower (quận 1), Kumho (quận 1), ACBA Office Building (quận 3), Điện lực Tower (quận 1), BIDV Tower (quận 1)… và hàng loạt dự án tại Thủ Thiêm, quận 2, quận 4 sẽ mọc lên trong vòng 2 năm tới sẽ chiếm lĩnh thị phần lớn trong thị trường cho thuê văn phòng và chắc chắn chủ đầu tư sẽ thu hồi vốn nhanh trong vòng vài năm. Liệu có chuyện sau khi thu hồi vốn, họ sẽ giảm giá văn phòng cho thuê để đảm bảo tỷ suất lấp đầy? “Điều này là hoàn toàn có thể xảy ra và cũng hợp với cơ chế thị trường theo quy luật cung cầu” - ông Thái nói.

Vậy trong tương lai nên đầu tư các cao ốc văn phòng cho thuê theo hướng nào? Trao đổi với chúng tôi, Tiến sĩ Đỗ Thị Loan, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM cho rằng: “Với những dự án sẽ triển khai mà vẫn chưa khởi công và chỉ có thể đưa vào sử dụng sau năm 2012, tôi cho rằng các nhà đầu tư nên chọn hướng xây dựng cao ốc văn phòng kết hợp với căn hộ cho thuê cao cấp để đạt hiệu quả kinh tế cao”. Quan điểm của bà Loan cũng là suy nghĩ của rất nhiều chuyên gia BĐS mà chúng tôi tham khảo. Như vậy, rất có thể đầu tư văn phòng cho thuê kết hợp căn hộ cho thuê cao cấp là hướng đi mới trong thị trường cao ốc văn phòng TPHCM trong tương lai.

Việt Hùng