Ưu đãi “nhà giàu”, làm khó “nhà nghèo”?

Dự thảo Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh BĐS được Bộ Xây dựng đưa ra lấy ý kiến đã nảy sinh những tranh luận gay gắt liên quan đến vấn đề vốn pháp định.

Đề xuất vốn pháp định 50 tỷ đồng có trái luật?

Từ 1/7 tới, Luật Kinh doanh BĐS 2014 sẽ chính thức có hiệu lực. Theo đó, DN kinh doanh BĐS phải có "vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng". Thế nhưng, tại Dự thảo Nghị định hướng dẫn thi hành Luật, cơ quan soạn thảo đề xuất mức vốn pháp định lên đến 50 tỷ đồng cho một số loại hình DN đầu tư kinh doanh BĐS. Theo luật sư Trương Thanh Đức - Chủ tịch Công ty Luật Basico, đây là quy định trái luật. Cụ thể, Dự thảo Nghị định quy định, trong trường hợp đầu tư dự án BĐS để kinh doanh thuộc diện phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư công, về đầu tư, nhà ở, pháp luật về đô thị… DN BĐS phải có vốn pháp định không thấp hơn 50 tỷ đồng.

Trong khi đó, tại khoản 1, Điều 10 về "Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS", Luật Kinh doanh BĐS quy định: "Tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải thành lập DN hoặc hợp tác xã (gọi chung là DN) và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này". Như vậy, vốn pháp định từ trước đến nay được giải thích trong các đạo luật là mức vốn tối thiểu phải có để thành lập DN. Mặc dù, Luật Kinh doanh BĐS quy định DN phải có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng nhưng cũng không thể hiểu là ngoài mức 20 tỷ đồng, sẽ còn mức vốn pháp định khác cao hơn 20 tỷ đồng. Do đó, Dự thảo đề xuất vốn pháp định tối thiểu 50 tỷ đồng là trái luật.

Cũng theo luật sư Trương Thanh Đức, Dự thảo quy định một số DN kinh doanh dịch vụ BĐS và cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS không yêu cầu phải có vốn pháp định là chưa đúng luật. Bởi vì, tại khoản 1, Điều 3 về giải thích từ ngữ, Luật Kinh doanh BĐS giải thích như sau: "Kinh doanh BĐS là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS; thực hiện dịch vụ môi giới, dịch vụ sàn giao dịch; tư vấn hoặc quản lý BĐS nhằm mục đích sinh lợi". Như vậy, kinh doanh dịch vụ BĐS và kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS cũng là hoạt động kinh doanh BĐS và không thuộc trường hợp không cần có vốn pháp định. Nói cách khác, kinh doanh 2 dịch vụ trên cũng là hoạt động kinh doanh BĐS nên cũng cần phải có vốn pháp định. Trong toàn bộ Luật Kinh doanh BĐS cũng không có điều khoản nào quy định "kinh doanh dịch vụ và môi giới BĐS không cần vốn pháp định. Do đó, tuy yêu cầu vốn pháp định 20 tỷ đồng đối với các dịch vụ này là vô lý, nhưng muốn thay đổi thì buộc phải sửa Luật Kinh doanh BĐS 2014.

Cánh cửa khép lại với DN nhỏ và vừa

Theo ý kiến của nhiều chuyên gia, việc áp vốn pháp định quá lớn đối với các DN kinh doanh BĐS không chỉ gây khó khăn cho việc áp dụng pháp luật của cơ quan đăng ký kinh doanh mà còn làm hẹp cơ hội tham gia thị trường của các DN, nhất là DN nhỏ và vừa. Ông Nguyễn Văn Đực - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh cho rằng, việc tăng vốn pháp định theo như đề xuất của cơ quan soạn thảo Nghị định từ 20 tỷ đồng lên 50 tỷ đồng là ưu đãi DN "nhà giàu", chèn ép DN "nhà nghèo". Trong khi đáng lý ra cơ quan quản lý cần có những giải pháp hỗ trợ cho nhóm đối tượng DN nhỏ và vừa.

Dự báo, nguồn cung căn hộ trong năm 2015 sẽ rất lớn. Sự cạnh tranh trên thị trường khốc liệt hơn trước sẽ dẫn tới nguy cơ "tồn kho cung". Trong khi đó, giá đất đã tăng, hệ số K sắp tăng, nếu vốn pháp định cũng tăng và cùng một loạt các quy định khác liên quan đến tiền ký quỹ, bảo lãnh ngân hàng... thì chi phí thực hiện dự án chắc chắn sẽ tăng, giá thành sản phẩm tăng theo. "Khi giá BĐS tăng dẫn đến "cung" không gặp đúng "cầu", sản phẩm làm ra không bán được, lúc đó, các nhà đầu tư, nhất là các DN nhỏ và vừa sẽ bị ảnh hưởng rất lớn" - ông Nguyễn Văn Đực bày tỏ.