Từ Liêm lên quận, giá đất vẫn đứng yên

Theo GS. Đặng Hùng Võ, việc Từ Liêm biến thành 2 quận sẽ là một điều kiện để thị trường bất động sản giá thấp nhộn nhịp hơn tại đây, nhưng khó xảy ra tình trạng "sốt" đất như trước đây.

Theo khảo sát của phóng viên, sau khi huyện Từ Liêm chia tách thành hai quận mới, giao dịch mua bán đất thổ cư, nhà xây sẵn hay nhà đất dự án vẫn không có nhiều biến động, ngay cả với một số khu vực vốn từng là điểm nóng trong mấy năm trước như Mỹ Đình, Mễ Trì, khu lân cận Bắc An Khánh, Xuân Phương…

Giá đất thổ cư trung bình trong thôn thuộc các xã như Thụy Phương, Cổ Nhuế, Phú Diễn, Xuân Phương, Đại Mỗ, Tây Mỗ… hiện có mức dao động khoảng từ 30 - 35 triệu đồng/m2, giảm khoảng 10 triệu đồng/m2 so với thời kỳ “sốt đất”. Đất thổ cư tại khu vực Mỹ Đình như Phú Đô, Mễ Trì Hạ, Mễ Trì Thượng… có mức cao hơn chút, từ 40 - 60 triệu đồng/m2 với mặt ngõ rộng.

Tại khu vực dọc trục quốc lộ 70 vẫn còn tỷ lệ đất nông nghiệp khá cao, chỉ có một số dự án khu đô thị mới đang được phát triển như Xuân Phương, Geleximco, Tân Lập... Song giá các căn biệt thự, liền kề ở những dự án này giảm gần 40% so với hồi đầu 2011. Đất thổ cư trong các khu dân cư tại đây cũng được chào bán khoảng 15-20 triệu đồng/m2 nhưng không có nhiều người mua lẫn bán.

Ở phân khúc nhà chung cư, giá chào bán của một loạt dự án của Vinaconex 7, Vinaconex 3 ở Trung Văn đều giữ ở mức 16 – 17 triệu đồng/m2, song tỷ lệ bán hàng cũng không quá tốt.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, việc Từ Liêm biến thành 2 quận sẽ là một điều kiện để thị trường bất động sản giá thấp nhộn nhịp hơn tại đây, nhưng khó xảy ra tình trạng "sốt" đất như trước đây.

Cơn sốt bất động sản như giai đoạn 2007 - 2008, hoặc trước nữa 1991 - 1993, 2001 - 2003 chắc sẽ không lặp lại ở Việt Nam. Một ví dụ cụ thể là thị trường chứng khoán đã từng sốt khá cao sau khi nguội thì đến nay vẫn chưa sốt lại và chắc chắn thị trường sẽ đi vào sự ổn định chứ không có cơn sốt lại. Quy luật cũng tương tự đối với thị trường bất động sản.

"Tôi cho rằng thị trường bất động sản sẽ không lặp lại những cơn sốt trước đây nếu tham nhũng trong quản lý đất đai và các dự án đầu tư bất động sản nhà ở được kiểm soát chặt chẽ", ông Võ nhận định.

Theo GS. Đặng Hùng Võ các cơn sốt trước đây còn có nguồn cơn từ quá trình chúng ta chuyển đổi cơ chế từ bao cấp sang chuyển đổi, giá đất từ bằng không tăng tới giá bằng với thị trường, giá bất động sản từ rất thấp trong thời kỳ bao cấp phải tăng tới mức tương đương như các nước khác trong khu vực ASEAN trong quá trình hội nhập quốc tế. Trong nước lại không có những cơ chế kiểm soát đầu cơ, tích trữ tiền tiết kiệm vào nhà ở nên đã hình thành những cơn sốt giá trước đây.

"Đến nay chắc chắn chúng ta đã trải qua giai đoạn đầu khi chuyển sang cơ chế thị trường. Nếu có sốt nhà đất trong tương lai sẽ có hình thái khác chứ không lặp lại những kịch bản cũ. Chúng ta có thể thấy hình ảnh tương tự cơn sốt trên thị trường chứng khoán giai đoạn 2006 - 2007 mà đến nay chưa sốt lại", ông Võ nói.

Về đáy của thị trường bất động sản, theo GS Đặng Hùng Võ là khái niệm này không tường minh. Trong thị trường cũng đã từng có những loại hàng cho mà không ai nhận vậy thì trường hợp này đáy của nó là bằng không. Đáy bất động sản mà người nói tới ở đây là giá cả tạo lập ra bất động sản. Nhưng ngay giá tạo lập cũng rất khác nhau ở nhiều nhà đầu tư.

Ví dụ một nhà đầu tư phải dùng nhiều phí bôi trơn để có được đất thì giá tạo lập bất động sản sẽ cao; còn một  nhà đầu tư khác lại ở một địa phương không có tham nhũng thì giá tạo lập bất động sản sẽ thấp hơn. Tương tự, lãi suất huy động vốn cũng ảnh hưởng nhiều tới giá tạo lập bất động sản. Chi phí quản lý cũng có ảnh hưởng nhất định....

Vì vậy, đáy của nhà đầu tư này cũng khác đáy của nhà đầu tư khác. Vậy chúng ta cũng phải xác định đáy chung theo một điều kiện đặc trưng nào đó, ví dụ như tham nhũng độ khoảng 10%, huy động vốn lãi suất khoảng 12%... Ở đây, chúng ta cũng phải thống nhất với nhau về giá tạo lập bất động sản là giá nào.

Trên thực tế hiện nay, nhiều nhà đầu tư cũng cho rằng giá nhà cũng khá sát với giá tạo lập, nhà đầu tư được lãi rất ít... Vì vậy, nếu cân nhắc mua nhà để ở thì lúc này bắt đầu là thời điểm phù hợp.

"Tôi cũng xin lưu ý rằng việc mua nhà cho mình ở thì yếu tố giá cũng chỉ là một phần, ngoài ra còn phải cân nhắc hàng xóm là ai, điều kiện hạ tầng thế nào, chi phí cố định tại nơi ở...", ông Võ nhấn mạnh.