Trung tâm thương mại mọc như nấm sau mưa

Nguồn cung về mặt bằng bán lẻ TP.HCM cũng như Hà Nội đang tăng nhanh chóng và dự báo còn tăng mạnh trong vòng 3 năm tới.

Theo thống kê của Công ty CBRE Việt Nam, hiện TP.HCM và Hà Nội có hơn 400.000 m2 diện tích bán lẻ hiện đại, trong đó TP.HCM chiếm 3/4. Diện tích này đã tăng gấp đôi so với 3 năm trước, tuy nhiên xu hướng xây trung tâm thương mại (TTTM) của các chủ đầu tư vẫn chưa dừng lại.

Cung tăng, cầu… chưa biết!

Với đà này, ông Richard Leech, Giám đốc Điều hành, Công ty CBRE Việt Nam cho rằng, đến năm 2013, TP.HCM sẽ có khoảng 1,3 triệu m2 diện tích bán lẻ từ 14 TTTM và 14 TTTM tại Hà Nội với 1 triệu m2. Mặc dù nguồn cung tăng mạnh, song vẫn chưa thể đáp ứng nhu cầu, đặc biệt là ở khu vực trung tâm TP.HCM.

Với tỷ lệ lấp đầy trung bình khoảng 94% trong thời điểm hiện tại, giá thuê tại TP.HCM đã được đẩy lên khá cao. Tại các vị trí đẹp (tầng trệt và tầng 1) thuộc những dự án ở khu vực trung tâm, giá thuê dao động ở mức 96 - 124 USD/m2, trong khi đó ở khu vực ngoại thành với vị trí tương tự, mức giá chỉ khoảng 40 - 58 USD/m2.

Mức giá cho thuê tại khu vực trung tâm đạt con số kỷ lục, trong khi đó các dự án ở ngoại thành đang phải đối mặt với áp lực tiếp tục giảm giá thuê, mặc dù nguồn cung thuộc khu vực này chỉ tăng 50% trong năm nay. Tuy nhiên, mức tăng đến năm 2013 sẽ gấp 7 lần so với nguồn cung hiện tại. Nguyên nhân được ông Richard Leech cho biết, do xu hướng dịch chuyển ra ngoại thành đang tăng mạnh, đặc biệt là Q. 2 và Q. 7.

Kỷ lục về giá thuê cao nhất hiện thuộc về TTTM Vincom với 250 USD/m2 cho vị trí đẹp nhất. Mặc dù giá khá cao, song trung tâm này hiện đã đạt tỷ lệ lấp đầy khoảng 80% với 300 gian hàng cho thuê. Quy mô này được CBRE Việt Nam đánh giá là khá lớn so với nhiều nước trong khu vực. Đặc biệt, trung tâm này còn sở hữu 3 tầng hầm bán lẻ - mô hình đầu tiên trên cả nước.

Tại Hà Nội, nguồn cung chỉ bằng 1/3 so với TP.HCM, tuy nhiên điều đó không có nghĩa là tiềm năng trong lĩnh vực bán lẻ kém hấp dẫn. 6 tháng đầu năm nay, doanh thu bán lẻ của Hà Nội tăng hơn 28% so với cùng kỳ năm 2009, với tổng doanh thu đạt 5 tỷ USD. Tỷ lệ lấp đầy đã giảm 2,5% so với quý trước, trong đó khu vực trung tâm không còn một chỗ trống. Đây chính là lý do của việc nguồn cung ở Hà Nội 3 năm tới cũng tăng không kém TP.HCM.

Nguồn cung tại hai thành phố này trong 3 năm tới đã thấy rõ, tuy nhiên cầu thì vẫn còn trong vòng… đoán mò. Ngay cả giám đốc điều hành của CBRE Việt Nam cũng không thể dự báo được liệu cung và cầu có gặp nhau không? Vị này phỏng đoán rằng, khả năng nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ sẽ tăng mạnh bởi các chuỗi bán lẻ luôn được phát triển và rộng khắp. Tuy nhiên, khả năng nguồn cung dư thừa trong vài năm tới là rất lớn.

Sự “tái sinh” của chợ truyền thống?

Mô hình kết hợp giữa chợ truyền thống và TTTM đang là xu hướng mới được các chủ đầu tư nhắm tới như một cách thu hút và thay đổi thói quen mua sắm của người Việt Nam. Xu hướng này hiện đang được triển khai tại Hà Nội với 4 dự án, trong đó TTTM Hàng Da (chuyển đổi từ chợ Hàng Da) đang trong giai đoạn hoàn thành. 3 dự án khác được chuyển đổi từ chợ Trung Hòa, chợ Mơ và chợ Ngã Tư Sở đang trong giai đoạn thiết kế.

Theo CBRE Việt Nam, hiện nay ở Hà Nội có 250 chợ truyền thống, trong đó 57 chợ nằm ở khu vực trung tâm với khoảng 150.000 m2 mặt bằng. Nếu chuyển đổi diện tích này thành TTTM kết hợp chợ truyền thống, diện tích sẽ tăng lên khoảng 750.000 m2. Sự kết hợp này sẽ hạn chế rất nhiều việc chiếm diện tích của chợ truyền thống, mà hiệu quả không cao.

“Sự kết hợp này không hề ảnh hưởng đến yếu tố truyền thống của chợ, trong khi đó trên cùng một diện tích có thể đáp ứng nhu cầu của nhiều đối tượng từ thu nhập thấp đến cao. Tuy nhiên sự kết hợp này không hề đơn giản bởi nếu quản lý không chặt chẽ có thể TTTM sẽ bị ế ẩm.”, ông Richard Leech nói.

Ông này cho rằng, để tránh cảnh hàng hiệu bán ở trên, hàng nhái bán ở dưới, cần có sự quản lý thống nhất từ một đơn vị cho cả TTTM và chợ. Ngoài ra, lối đi cần được thiết kế tách biệt để tránh sự tò mò, so sánh của hai đối tượng khách hàng.

Tuy nhiên, vấn đề này trên thực tế lại không được các chủ đầu tư TTTM mặn mà cho lắm, bởi việc quản lý chợ hết sức phức tạp và nhạy cảm. Mô hình này không phải chỉ mới diễn ra tại Hà Nội, mà được một số địa phương thực hiện, song đa số đều thất bại, bởi tiểu thương không chịu vào bán.

Với hai thành phố lớn như TP.HCM và Hà Nội, khu vực trung tâm hiện quỹ đất gần như đã hết, do đó việc phát triển mô hình này là một cứu cánh cho các chủ dự án phát triển TTTM. Hiện, TP.HCM có khoảng 400 chợ truyền thống, trong đó chợ ở khu vực trung tâm không phải là ít. Tuy nhiên, cho đến thời điểm này, TP.HCM vẫn chưa có doanh nghiệp nào lên tiếng thí điểm mô hình TTTM kết hợp với chợ truyền thống.

DiaOcOnline.vn - Theo Vietnamnet