Tín dụng bất động sản trong những tháng cuối năm 2015 sẽ ra sao?

Theo TS. Bùi Quang Tín, dù các ngân hàng đang mạnh tay đẩy vốn cho vay, song dư nợ đối với tín dụng BĐS cũng khó tăng đột biến nnhư trong 3 giai đoạn tăng trưởng nóng của BĐS trước đây.

Theo TS. Bùi Quang Tín:

-Thị trường BĐS quá “nóng” dẫn tới "sốt" hoặc quá "lạnh" dẫn tới "đóng băng" đều ảnh hưởng không tốt đến đầu tư phát triển

-Trái với tình trạng bưng bít thông tin tạo điều kiện cho các “cò đất” làm giá trước đây, giờ đây chủ đầu tư “cởi mở” hơn trong việc cung cấp thông tin nhiều chiều cho khách hàng.

-Sự kết hợp của ngân hàng và chủ đầu tư đang mang lại lợi ích nhiều cho khách hàng. Thông tư 36 ra đời cũng là một cú hích quan trọng với thị trường BĐS.

-Tín dụng BĐS thời gian qua tăng khá mạnh. Giờ đây các ngân hàng đang được yêu cầu kiểm soát dòng vốn vào BĐS, tuy nhiên tỷ trọng vốn cho BĐS là không lớn nên không đáng lo ngại. Tuy nhiên tình trạng bong bóng BĐS vẫn có thể xảy ra.

Thị trường bất động sản (BĐS) có vai trò rất quan trọng đối với nền kinh tế, liên thông và tác động rất lớn đến các loại thị trường khác, như thị trường tài chính, xây dựng, vật liệu xây dựng, ...Thị trường BĐS quá "nóng" dẫn tới "sốt" hoặc quá "lạnh" dẫn tới "đóng băng" đều ảnh hưởng không tốt đến đầu tư phát triển sản xuất và đời sống của nhân dân.

Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS sẽ góp phần quan trọng vào quá trình thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội, tạo khả năng thu hút đa dạng các nguồn vốn đầu tư cho phát triển, đóng góp thiết thực vào quá trình xây dựng đô thị và nông thôn theo hướng phát triển bền vững.

Nhiều chính sách hỗ trợ đối với tín dụng bất động sản

Có thể thấy trong thời gian từ 2013 – nay, chính sách pháp luật về tín dụng BĐS đã luôn nỗ lực nhằm hoàn thiện các điều kiện, đối tượng nhằm đáp ứng nhu cầu của xã hội, cũng như đẩy mạnh tiến độ giải ngân gói hỗ trợ của Chính phủ, tạo điều kiện tháo gỡ khó khăn của thị trường BĐS và phát triển trong thời gian tới, cụ t hể như Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07 tháng 01 năm 2013, Thông tư 07/2013/TT-BXD ngày 15 tháng 5 năm 2013, Thông tư số 18/2013/TT-BXD của Bộ Xây dựng ban hành 31 tháng 10 năm 2013, Thông tư số 17/2014/TT-BXD ngày 18/11/2014, …

Việc kéo dài thời gian trả nợ từ 10 năm lên 15 năm cho khách hàng cá nhân, mở rộng đối tượng vay mua nhà được xem là hàng loạt các giải pháp quyết liệt của Chính phủ trong thời gian qua, nhằm tháo gỡ vướng mắc, đẩy nhanh tiến độ giải ngân gói tín dụng 30.000 tỷ đồng. Lãi suất cho vay mua nhà hiện nay được các ngân hàng áp dụng cũng ở mức tương đối phù hợp. Đáng chú ý hơn đó là một số ngân hàngcòn áp dụng mức lãi suất ưu đãi cố định trong thời gian từ 2 - 3 năm để khuyến khích hàng vay mua nhà, đất khi lãi suất giảm.

Với những tín hiệu tích cực từ thị trường bất động sản, các chủ đầu tư và các ngân hàng cũng đang tạo mọi thuận lợi cho khách hàng. Trái với tình trạng bưng bít thông tin tạo điều kiện cho các “cò đất” làm giá trước đây, giờ đây chủ đầu tư “cởi mở” hơn trong việc cung cấp thông tin nhiều chiều cho khách hàng. Có thể thấy, sự kết hợp giữa ngân hàng và chủ đầu tư đã mang lại nhiều lợi ích cho khách hàng. Đây cũng là động thái tích cực giúp thị trường BĐS Việt Nam ấm dần lên.

Với việc Thông tư 36 được ban hành ngày 20 tháng 11 năm 2014, Ngân hàng nhà nước (NHNN) đã phát đi thông điệp mở rộng tăng trưởng tín dụng, nhất là đối với lĩnh vực bất động sản, khi giảm hệ số rủi ro với các khoản khó đòi từ 250% xuống 150% và tăng tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn lên gấp đôi, từ 30% lên 60%. Đây sẽ là “cú hích” mạnh mẽ đối với thị trường bất động sản, khi tín dụng đối với lĩnh vực này vốn dĩ được NHNN kiểm soát chặt chẽ thời gian qua được nới lỏng.

Luật Nhà ở 2014 được ban hành ngày 25/11/2014 (có hiệu lực kể từ ngày 01/07/2015)có chính sách cho phép người nước ngoài thuê và sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Người nước ngoài có quyền thuê và sở hữu tối đa 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư hoặc tối đa 250 biệt thự/nhà liền kề trong một dự án. Việc sửa đổi cũng đã cho phép cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu có thời hạn đăng ký là 50 năm.

Trong 6 tháng đầu năm 2015, kiều hối chảy mạnh về Việt Nam và được dự báo sẽ tiếp tục tăng trưởng. Đặc biệt, dòng kiều hối đang dịch chuyển trở lại BĐS sau một thời gian dài giao dịch trầm lắng và đóng băng.Hiện nay, Việt Nam đang thuộc top 10 quốc gia nhận được kiều hối nhiều nhất trên thế giới và dự báo trong năm nay sẽ nhận được 14 tỷ USD kiều hối. Nguồn kiều hối chảy về Việt Nam chủ yếu vẫn từ thị trường châu Âu, châu Mỹ.

Bài học kinh nghiệm từ quá khứ

Từ sau ngày Việt Nam được hoàn toàn giải phóng đến nay, chúng ta chứng kiến có 3 đợt “sốt” BĐS nổi bật, đó là các giai đoạn 1991-1993, 2001-2003 và 2005-2010. Qua các giai đoạn đó, chúng ta đã rút ra được rất nhiều bài học kinh nghiệm từ nhiều khía cạnh khác nhau, sau đây là một vài bài học kinh nghiệm điển hình:

Thứ nhất, thị trường BĐS đã phát triển thiếu ổn định, khi thì “sốt nóng”, khi thì trầm lắng, thậm chí là “đóng băng”, ảnh hưởng đến cân đối vĩ mô, tác động tiêu cực đến nền kinh tế. Có thể thấy tình trạng trầm lắng, “đóng băng” của thị trường BĐS giai đoạn 2011 - 2014 là một ví dụ điển hình.

Thứ hai, chính sách tài chính, tín dụng BĐS chưa hoàn thiện và còn bất hợp lý. Hệ thống các định chế tài chính BĐS chưa được hoàn thiện, thiếu nguồn vốn trung và dài hạn cho thị trường bất động sản. Chính sách tín dụng BĐS thiếu ổn định, gây khó khăn cho các nhà đầu tư, cũng như người dân.

Thứ ba, năng lực các chủ thể tham gia thị trường bất động sản, kể cả về năng lực chuyên môn cũng như năng lực tài chính của nhiều doanh nghiệp còn nhiều hạn chế, hoạt động thiếu chuyên nghiệp. Tình trạng đầu tư các dự án kinh doanh BĐS ngoài ngành, nghề kinh doanh chủ yếu và không phù hợp với năng lực kinh doanh BĐS của nhiều doanh nghiệp còn khá phổ biến, trong đó có không ít doanh nghiệp kinh doanh theo kiểu “chộp giật”, thậm chí là lừa đảo, làm mất lòng tin của xã hội đối với thị trường, đồng thời đẩy thị trường BĐS “nóng lên”, làm gia tăng nợ xấu, thị trường tiền tệ và vốn trở nên khó kiểm soát.

Thứ tư, các thị trường khác có tính chất hỗ trợ, kết hợp với thị trường bất động sản, như thị trường vốn, thị trường xây dựng, vật liệu xây dựng, thị trường lao động phát triển chưa đồng bộ, chưa tương thích với thị trường bất động sản.

Thứ năm, về các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hoạt động tín dụng BĐS của các ngân hàng, các quy định của pháp luật hay tổ chức tín dụng dù có chặt chẽ đến đâu, nhưng những người có trình độ thẩm định tính hợp pháp của giấy tờ và cán bộ ngân hàng nếu không làm đúng chức năng, nhiệm vụ và tư lợi cá nhân thì sai phạm và thất thoát tất yếu sẽ xảy ra, do vậy, kiện toàn quy định pháp luật phải đồng nghĩa với việc kiện toàn nhân lực, xây dựng quy chế quy định về trình độ và đạo đức nghề nghiệp của cán bộ ngân hàng để giảm thiểu tối đa những vụ án nghiêm trọng như đã xảy ra trong thời gian gần đây. Các biện pháp bảo đảm thực chất là để ràng buộc nghĩa vụ giữa các bên, nhưng nếu được áp dụng và hiểu không đúng bản chất thì đôi khi nó lại trở thành công cụ để một số đối tượng lạm dụng để trục lợi.

Tín dụng bất động sản từ nay đến cuối năm 2015 sẽ ra sao?

Để tránh rủi ro nợ xấu có thể tăng lại và hướng tới mục tiêu đến cuối năm 2015, tỷ lệ nợ xấu của toàn hệ thống ngân hàng còn ở mức dưới 3% mà NHNN đã đặt ra, nhiều ngân hàng đã giảm cho vay những ngành nghề nhiều rủi ro và tập trung tăng trưởng huy động vốn trong những tháng gần đây. Các ngân hàng hạn chế cho vay các dự án BĐS vì lo lắng có nợ xấu tăng thêm. Ngay cả gói cho vay mua nhà để ở hoặc sửa chữa nhà cũng không được nhiều ngân hàng khuyến khích dù điều này khiến cho các ngân hàng không đủ chỉ tiêu tín dụng trong năm và ảnh hưởng đến lợi nhuận kinh doanh.

Bên cạnh các Bộ, ngành tham gia vào việc kiểm soát việc đầu cơ, làm giá trên thị trường bất động sản, trong thời gian gần đây các ngân hàng cũng đang tham gia vào quá trình này một cách tích cực hơn. Cơn sốt từ trước năm 2010 của BĐS có thể cho thấy, ngoài nguyên nhân từ hiện tượng lướt sóng, làm giá, đầu cơ, ngân hàng cũng có lỗi do khá dễ dãi trong việc cấp tín dụng cho lĩnh vực này. Tại Nghị quyết phiên họp Chính phủ diễn ra hồi tháng 6 năm 2015 vừa qua, để kiểm soát nguồn vốn tín dụng với các lĩnh vực cho vay rủi ro nói chung và lĩnh vực BĐS nói riêng, NHNN được Chính phủ yêu cầu tập trung tín dụng vào lĩnh vực kinh doanh, sản xuất, đặc biệt là các lĩnh vực được Chính phủ ưu tiên; kiểm soát gắt gao khi cho vay đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro (dự án thu hồi vốn thời gian dài, BĐS,...).

Mặc dù tăng khá nhanh trong 6 tháng đầu năm 2015, tín dụng BĐS chiếm tỷ trọng nhỏ, nên chưa có nhiều lo ngại về mức tăng đó, với việc chiếm tỷ trọng 8,3% trong tổng dư nợ toàn hệ thống. Không những vậy, tín dụng BĐS trong thời gian qua không tập trung vào kinh doanh BĐS mà chủ yếu phục vụ cho nhu cầu thật như: đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân, hoàn thiện xây dựng các khu xây dựng nhà ở cho thuê và bán.

Bên cạnh đó, các ngân hàng đang làm chặt quá trình cho vay, đặc biệt là kể từ lúc thẩm định cho tới khâu giải ngân. Đối với cho vay mua nhà, để nguồn vốn đúng với mục đích vay, việc giải ngân ngay vào tài khoản của bên bán đất phải được ngân hàng thực hiện ngay, kể cả đối với trường hợp mua nhà ở các dự án mới và mua đất giữa các cá nhân với nhau.

Do đó, theo tác giả, dù các ngân hàng đang mạnh tay đẩy vốn cho vay, song dư nợ đối với tín dụng BĐS cũng khó tăng đột biến. Hơn nữa, hiện tại, việc kiểm soát chất lượng khoản vay và nợ xấu luôn được các ngân hàng đặt lên hàng đầu, nên khó có hiện tượng đẩy vốn một cách ồ ạt như trong 3 giai đoạn tăng trưởng nóng của BĐS vừa qua.

Tuy nhiên, tình trạng “bong bóng” tín dụng BĐS vẫn có thể xảy ra trong tương lai, nếu ngân hàng lại cho vay quá ồ ạt như đã từng xảy ra vào thời kỳ 2005-2010. Vì thế, việc đẩy vốn vào BĐS phải có sự kiểm soát chặt chất lượng cho vay, vì rủi ro đối với lĩnh vực này luôn tiềm ẩn lớn. Các ngân hàng dưới sự quản lý của NHNN phải có cơ chế và chính sách quản lý rủi ro chặt chẽ để lường trước những rủi ro trong việc cho vay bất động sản. Do vậy, cùng với quá trình đẩy vốn cho vay lĩnh vực nhà, đất, các ngân hàng phải kiểm soát được rủi ro cũng như chứng minh được nguồn trả nợ của khách hàng. Đó cũng là lý do vì sao gói tín dụng 30.000 tỷ đồng đang được giải ngân khá chậm, bởi theo các ngân hàng, với người thu nhập thấp, khả năng để trả nợ là không dễ.