Dự án căn hộ cao cấp: Hướng tới đối tượng nhà đầu cơ

Thanh khoản của phân khúc căn hộ cao cấp Hà Nội tăng nhanh thời gian gần đây, nhưng lượng giao dịch lớn không xuất phát từ nhu cầu ở thật, khiến sự phục hồi của phân khúc này tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Trước đó, thị trường căn hộ Hà Nội những năm 2008 - 2010 chứng kiến sự bùng nổ của căn hộ cao cấp. Ở thời kỳ này, sự bùng nổ về thanh khoản, cũng giá bán tăng từng ngày khiến các doanh nghiệp chạy đua phát triển dự án căn hộ cao cấp.

Tuy nhiên, sự bùng nổ của căn hộ cao cấp giai đoạn này chủ yếu do đầu cơ, không xuất phát từ nhu cầu ở thực. Vì thế, đến năm 2011, khi bong bóng bất động sản tại Hà Nội “xì hơi”, các dự án căn hộ cao cấp ngay lập tức bị tác động và doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn kéo dài đến 3 - 4 năm sau. Hàng loạt dự án căn hộ cao cấp sau đó đã bị “đắp chiếu”, phần lớn doanh nghiệp địa ốc gặp khó khăn, “mắc kẹt” vì phát triển dự án căn hộ cao cấp. Trong khi đó, một số dự án được triển khai phải “hạ cấp” xuống hạng bình dân.

Sau khoảng 4 năm gặp khó, từ cuối năm 2014, phân khúc căn hộ cao cấp bắt đầu xuất hiện thanh khoản. Đến giai đoạn đầu 2015, phân khúc căn hộ cao cấp không sôi động như giai đoạn 2008 - 2010, khả năng sinh lời từ đầu tư căn hộ cao cấp cũng không cao như giai đoạn trước, nhưng những diễn biến gần đây có nhiều đặc điểm lặp lại của thị trường giai đoạn 2008 - 2010.

Cụ thể, không chỉ thanh khoản của căn hộ cao cấp liên tục được cải thiện, nhiều dự án căn hộ cao cấp được tái khởi động và khởi công mới. Đặc biệt, giá căn hộ cao cấp cũng liên tục leo thang, nhưng cơ hội cho nhà đầu tư thứ cấp kiếm lời không nhiều, bởi mức giá mà chủ đầu tư đưa ra đã rất cao.

Thậm chí, một số dự án mới mở bán gần đây còn có mức giá tương đương hoặc cao hơn thời điểm cơn sốt 2008 - 2010. Trong khi đó, thanh khoản của căn hộ cao cấp thực tế cũng không xuất phát chủ yếu từ nhu cầu mua để ở, mà người mua chủ yếu là nhà đầu tư với kỳ vọng mua để cho thuê lại kiếm lợi tức.

Báo cáo thị trường quý II/2015 của Savills Việt Nam mới đây cho thấy, số lượng căn hộ cao cấp không nhỏ tại Hà Nội đang “lấn sân” cạnh tranh với căn hộ dịch vụ bằng việc cho thuê lại. Trong khi nhu cầu đầu tư căn hộ cao cấp cũng đang tăng dần.

Một thống kê của Đất Xanh Miền Bắc cho thấy, đa phần khách hàng mua căn hộ cao cấp tại Hà Nội thời gian vừa qua vì nhu cầu ở thật, nhưng xu hướng đầu để cho thuê lại cũng đang tăng dần và chiếm tỷ trọng không nhỏ.

Đại diện của Đất Xanh Miền Bắc cho biết, với lợi tức cho thuê lại căn hộ hiện nay khoảng 5%/năm, không cao bằng lãi suất ngân hàng, nhưng đầu tư căn hộ vẫn đang là lựa chọn của nhiều người có tiền.

Theo tìm hiểu của Đầu tư Bất động sản, việc hướng đến đối tượng đầu tư căn hộ cao cấp cũng đang là hướng đi chủ đạo của nhiều chủ đầu tư. Chính vì vậy, tại hàng loạt dự án căn hộ cao cấp, các doanh nghiệp đều cơ cấu tỷ lệ căn hộ diện tích nhỏ rất lớn.

Thậm chí, tại nhiều dự án căn hộ cao cấp hiện nay, cơ cấu căn hộ diện tích nhỏ 50 - 60 m2 chiếm tỷ trọng áp đảo, khiến tiêu chí cao cấp tại nhiều dự án đã bị phá vỡ. Điều kỳ lạ là các căn hộ diện tích nhỏ lại được khách hàng tranh mua, dù mức giá của các căn hộ diện tích nhỏ tính theo m2 rất cao.

Việc phân khúc căn hộ cao cấp có dấu hiệu tăng cả giá bán lẫn thanh khoản xuất phát từ kỳ vọng đầu tư là có thật. Thế nhưng, sự hồi phục không xuất phát từ nhu cầu thực, theo một số chuyên gia, có thể khiến nhiều doanh nghiệp và nhà đầu tư phải đối diện với những rủi ro trong thời gian gần.