Tín dụng bất động sản: Cửa chỉ mở… he hé

Giá bất động sản (BĐS) đang có chiều hướng giảm mà nguyên nhân được các nhà đầu tư cho là do ngân hàng (NH) siết tín dụng. Tuy nhiên, nhiều NH cho biết cánh cửa tín dụng BĐS vẫn đang mở và người vào là có chọn lọc.

Nếu trước đây NH tranh nhau chào mời để cho vay mua BĐS thì nay họ làm ngược lại, xét nét như mẹ chồng với nàng dâu.

Trường hợp nào vẫn được vay?

"Thị trường BĐS hiện đang bị đẩy giá lên quá cao, tiềm ẩn quá nhiều rủi ro. Trong bối cảnh thắt chặt tiền tệ hiện nay, BĐS là danh mục đầu tiên đang được hầu hết NH siết lại, hạn chế và thậm chí từ chối cho vay đối với những khoản vay mang tính chất đầu cơ BĐS" - tổng giám đốc một NH nói. NH Sài Gòn Thương Tín (Sacombank), An Bình (ABBank), VPBank... cho biết đã từ chối nhiều hợp đồng vay vốn đầu cơ trên thị trường BĐS, chủ yếu là những khoản vay ngắn hạn. Vậy thì NH chưa "khóa van" với những đối tượng nào?

Theo ông Đặng Văn Thành - chủ tịch hội đồng quản trị Sacombank, hầu hết NH đều hạn chế các khoản cho vay ngắn hạn đầu tư vào BĐS. Riêng các dự án dài hơi, được thẩm định tốt vẫn sẽ được cho vay bình thường. Những dự án BĐS được đánh giá tốt thường là dự án đầu tư khách sạn, văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại". Với những dự án được đánh giá tốt, đã cam kết với khách hàng, NH không thể từ chối" - ông Thành khẳng định.

Phó tổng giám đốc một NH cho biết các dự án của những doanh nghiệp không nằm trong lĩnh vực BĐS, đặc biệt là những dự án mới của những đơn vị này, hiện cũng không được các NH xem xét. Tuy nhiên, những dự án liên kết giữa NH và doanh nghiệp xây nhà ở cho cán bộ công nhân viên công ty vẫn được các NH tiếp tục hỗ trợ vốn. Theo ông Lê Đắc Sơn, tổng giám đốc VP Bank, đối với những người vay tiền mua nhà trả góp, NH sẽ tìm hiểu khách hàng có công việc ở đâu, ổn định hay không, thu nhập như thế nào, khả năng chi trả khoản vay... Nếu tất cả các yếu tố này được xác định, NH vẫn sẽ xem xét cho vay.

Còn theo ông Lý Xuân Hải - tổng giám đốc NH Á Châu, hoạt động cho vay, kể cả những khoản tín dụng BĐS, vẫn đang diễn ra bình thường. "Chúng tôi quyết định không tập trung cho vay nhiều ở lĩnh vực này nhưng đến nay NH Nhà nước chưa khuyến cáo phải hạn chế danh mục nào nên chúng tôi vẫn cho vay như trước, do khả năng thanh khoản của chúng tôi rất tốt" - ông Hải nói.

Vay mua nhà trả góp sẽ khó hơn

Theo NH Nhà nước chi nhánh TP.HCM, các NH trên địa bàn đã thận trọng và dè dặt hơn trong việc tài trợ các khoản tín dụng BĐS, dư nợ cho vay BĐS bắt đầu giảm nhẹ. Với những NH có dư nợ cho vay BĐS chiếm tỉ lệ khá lớn trong tổng dư nợ sẽ phải tiếp tục siết lại tín dụng BĐS trong thời gian tới.

Mặc dù các NH vẫn cam kết cung cấp tín dụng cho các dự án BĐS một cách có chọn lựa, nhưng quá trình giải ngân không còn dễ dàng như trước. "Kể cả các dự án mà NH cam kết tài trợ doanh nghiệp xây nhà ở bán cho cán bộ công nhân viên cũng không thuận buồm xuôi gió như trước, các điều kiện ngặt nghèo hơn nhiều. Cửa tiếp cận tín dụng BĐS vẫn đang mở nhưng rất... hẹp!" - ông S., phó tổng giám đốc một công ty BĐS - khẳng định.

Theo ông S., đã có NH yêu cầu doanh nghiệp xem xét lại từng trường hợp vay vốn trong danh sách, chỉ những người có thu nhập cao, thời gian hợp đồng dài hạn... mới được NH xem xét. Tổng giám đốc một NH thừa nhận đối với hầu hết dự án BĐS tiếp tục giải ngân, các NH cũng phải ngồi lại với chủ đầu tư để tính toán hiệu quả, khả năng thu hồi vốn, chưa kể giá trị tài sản đảm bảo tiền vay cũng được yêu cầu cao hơn.

Tuy nhiên, rào cản lớn nhất khi tiếp cận nguồn tín dụng BĐS đối với những khách hàng có nhu cầu đầu tư nhà ở thật sự và cả những doanh nghiệp phụ thuộc vào NH chính là mức lãi suất quá cao. Ông S. cho biết hầu hết NH đều chào một mức lãi suất lên tới 1,5-1,7%/tháng, tăng mạnh so với trước. "Với mức lãi suất này, chi phí đầu tư dự án sẽ bị đội lên rất nhiều, hiệu quả đầu tư của dự án rất khó đảm bảo. Trong khi triển vọng của thị trường BĐS không mấy sáng sủa, rất ít doanh nghiệp dám vay vốn..." - ông S. khẳng định.

Có lối ra?

Các NH thừa nhận với mức lãi suất huy động khá cao như hiện nay, việc điều chỉnh lãi suất đầu ra là điều tất yếu. "Trong bối cảnh lãi suất tăng mạnh như hiện nay, các NH không thể cưỡng lại việc tăng lãi suất cho vay. Đây là giải pháp tình thế và khách hàng phải thông cảm..." - ông Đặng Văn Thành nói. Theo ông Thành, bản thân các NH đã phải ngồi lại với khách hàng, cùng tính toán lại phương án đầu tư, hiệu quả của dự án theo mức lãi suất mới. Đối với các dự án không thật sự cần thiết, khách hàng được tư vấn nên lùi lại thời điểm thực hiện dự án, chờ đến khi thị trường tiền tệ bình ổn trở lại, lãi suất cũng sẽ được điều chỉnh phù hợp hơn.

Bộ trưởng Bộ Tài chính Vũ Văn Ninh khẳng định trong chính sách điều hành kinh tế vĩ mô do Bộ Tài chính đưa ra sẽ có nhiều biện pháp để kiểm soát thị trường BĐS. Việc kiểm soát này, theo ông Ninh, trước hết phải làm sao cho tín dụng BĐS lành mạnh hơn. Ông Ninh khẳng định không khuyến khích cho vay để đầu cơ BĐS, chỉ khuyến khích những dự án đầu tư đô thị, nhà ở, văn phòng cho thuê...