Cải tạo chung cư cũ - Những vướng mắc... rất cũ

Năm nay, nhiều dự án cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội được kỳ vọng sẽ có bước chuyển biến. Thế nhưng, ngoài dự án Nguyễn Công Trứ đã trình TP quy hoạch chi tiết, nhiều dự án khác vẫn đang trong quá trình làm quy hoạch. Điều khó là, những khống chế về quy hoạch, mật độ xây dựng và cả chính sách vẫn chưa được cởi gỡ.

Trả lời câu hỏi về kế hoạch cải tạo các khu chung cư cũ theo Nghị quyết 34/CP, Cục trưởng Cục quản lý Nhà (Bộ Xây dựng), ông Nguyễn Mạnh Hà cũng nhìn nhận đây là vấn đề rất phức tạp và nhiều khó khăn khi triển khai. Nhiều chuyên gia trong lĩnh vực xây dựng nhận định rằng, nếu không thay đổi cung cách làm việc như hiện nay, thời hạn tạo diện mạo mới cho các khu chung cư cũ vào năm 2015 là thiếu khả thi.

Theo Nghị quyết 34/2007/NQ-CP của Chính phủ về một số giải pháp thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ, hư hỏng và xuống cấp, UBND tỉnh, thành phố phải ban hành cơ chế, chính sách cụ thể về việc xây dựng lại các khu chung cư cũ trên địa bàn; đưa ra lộ trình, kế hoạch cụ thể cải tạo các chung cư cũ.

Nhưng hơn nửa năm kể từ khi Chính phủ có chỉ đạo, vẫn chưa có kế hoạch cụ thể nào được đưa ra. Hà Nội vốn là địa phương có nhiều việc để làm trong cải tạo chung cư cũ và cũng có không ít kinh nghiệm trong việc triển khai từ nhiều năm qua. Sau một quãng thời gian rất dài và gần 20 lần dự thảo, quy chế, chính sách khung về cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ trên địa bàn vẫn hãy còn là... dự thảo.

Điểm vướng nhất dẫn đến chưa thể thông qua được bản quy chế là giải pháp về quy hoạch - kiến trúc. Lúc đầu cũng đã có dự định là cho nâng cao mật độ xây dựng tại các khu này, mặc dù không bảo đảm quy chuẩn xây dựng nhưng sẽ cân đối được lợi ích của các bên.

Tuy nhiên, định hướng của quy hoạch chung Thủ đô mà giới chuyên môn vẫn quen gọi là “108” lại quy định phải giảm mật độ xây dựng và giãn dân ra khỏi các khu trung tâm, các khu chung cư cũ. Mâu thuẫn giữa quy định và những đòi hỏi của thực tế đang khiến cho các chủ đầu tư thực sự “mệt mỏi”, còn các cơ quan quản lý lâm vào tình trạng lúng túng. Một điều hiển nhiên là các doanh nghiệp không khi nào làm dự án để chịu lỗ.

Phương án của Công ty CP đầu tư phát triển nhà số 7 cải tạo khu Nguyễn Công Trứ dù đã phải điều chỉnh hệ số sử dụng đất quá “chuẩn”, nhưng cũng chưa bù đắp được cho doanh nghiệp, nên biện pháp thực hiện dự án theo kiểu “bia kèm lạc” vẫn đang là giải pháp khả thi nhất. Theo yêu cầu của TP, Công ty CP Hacinco - Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà HN - đang chuẩn bị phương án quy hoạch để trình vào tháng 5/2008, với đầy đủ những vướng mắc, khó khăn như các dự án cải tạo chung cư cũ có quy mô lớn khác trên địa bàn. Chắc chắn đồ án quy hoạch được xác lập sẽ không thể tuân thủ theo những quy chuẩn hiện hành.

Tại dự án cải tạo khu Văn Chương, cũng khá giống với dự án cải tạo khu Nguyễn Công Trứ. Để cải tạo hạ tầng khu vực, chủ đầu tư phải tính đến việc mở rộng hai tuyến đường, một tuyến thông ra phố Khâm Thiên, một tuyến thông ra phố Tôn Đức Thắng. Nhiều chuyên gia trong giới xây dựng và quy hoạch cho rằng, các cơ quan chức năng của TP cần mạnh dạn đề đạt về những vướng mắc trong việc cải tạo chung cư cũ lên cơ quan quản lý là Bộ Xây dựng để có những giải pháp tháo gỡ trình Chính phủ xem xét. Với một TP xếp loại “đặc biệt” như thủ đô HN mà áp dụng các tiêu chuẩn, quy chuẩn như tất cả các tỉnh, thành khác là điều phi thực tế.

Không gặp vấn đề lớn về quy hoạch, nhưng Công ty CP xây dựng Sông Hồng (Incomex) cũng đang đứng trước những khó khăn, phức tạp trong GPMB, đặc biệt đối với những trường hợp lấn chiếm đất lưu không, dựng nhà trái phép. Chỉ có một hộ dân duy nhất cố thủ, “án ngữ” mặt tiền để kinh doanh nên dự án bị chậm hàng tháng trời.

Đại diện Incomex cho rằng, Nghị quyết 34/CP của Chính phủ quy định các trường hợp tự cơi nới, xây dựng công trình trên đất lấn chiếm tại khu vực dự án buộc phải bàn giao mặt bằng mà không được bồi thường về đất, nhưng được ưu tiên mua căn hộ trong dự án theo giá kinh doanh và chủ đầu tư buộc phải tuân thủ quy định này. Trên thực tế, việc để các hộ dân lấn chiếm và sinh sống trên đất lấn chiếm quá lâu (trước những năm 90) một phần do khâu quản lý. Một cơ chế linh hoạt nhằm hỗ trợ GPMB cho các đối tượng này để đẩy nhanh tiến độ dự án là điều cần thiết.