TP.HCM: Định hướng thị trường địa ốc đúng xuất phát điểm kinh tế-xã hội

Từ đầu năm 2008 đến nay, nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại TP.HCM như ngồi trên lửa khi các ngân hàng ngừng cho vay đối với các hồ sơ đầu tư vào lĩnh vực nhà đất. Ngoài ra, thông tin về việc Nhà nước sẽ đánh thuế lũy tiến các dự án nhà đất có dấu hiệu mua gom, đầu cơ làm giá đã khiến nhịp độ giao dịch của thị trường bất động sản thành phố lắng xuống.

Ngay sau Tết Mậu Tý, giá đất tại những điểm nóng trong năm 2007 như quận 7, huyện Bình Chánh, Nhà Bè, quận 2, quận 9... đã dừng lại. Nhiều người đã phải chấp nhận bán với giá thấp hơn giá rao trước đó từ 1 đến 2 triệu đồng/m2. Giá đất tại các dự án thuộc quận 9 đã trở lại mức 12-14 triệu đồng/m2 của tháng 11/2007, không còn mức giá 15-16 triệu/m2 như rao bán tại thời điểm tháng 12-2007. Giá đất của 15 công ty có dự án tại khu vực quận 2 cũng đã chựng lại.

Theo đánh giá chung của các công ty kinh doanh địa ốc: Giá nhà đất sẽ còn giảm trong những ngày tới. Chính việc ngân hàng hạn chế cho vay bất động sản đã tác động mạnh đến người kinh doanh. Thị trường đã chững lại, nhà đầu tư vào thị trường này đang hoang mang vì chính sách đánh thuế cũng như trong tâm lý chờ đợi các chính sách tiếp theo ra sao.

Không thể chấp nhận được việc giá nhà đất cao ngất ngưởng trong khi đa số người dân, công chức vẫn chật vật với nhà tạm, nhà thuê; nhà đầu cơ “vô tư” hưởng lợi với mức giá đất bong bóng sau khi hàng chục ngàn tỷ đồng, trong đó đa số vay từ ngân hàng được “ném” vào các dự án nhà đất mọc lên như “nấm sau mưa” ở khắp các quận, huyện tại thành phố.

“Việc Chính phủ cơ cấu lại hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản và sẽ đánh thuế lũy tiến các dự án nhà đất có dấu hiệu đầu cơ là cần thiết vì thị trường địa ốc cần phải định hướng lại sao cho phù hợp với xuất phát điểm của kinh tế - xã hội. Hơn 600 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải nhận thức được rằng: giá nhà đất sẽ phải trở về đúng với giá trị thật, phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội“. Đây là nhận định chung của các chuyện gia của Viện Kinh tế TP.HCM về các biện pháp điều tiết vĩ mô của Chính phủ đối với thị trường bất động sản.

Đi sâu phân tích chính sách vĩ mô, các chuyên gia kinh tế cho rằng: ngày 8-1-2008, Thủ tướng Chính phủ có chỉ thị 01 về một số giải pháp đẩy mạnh phát triển và quản lý thị trường bất động sản là một bước đi phù hợp và đúng lúc vì trước đó, trong năm 2007, giá bất động sản đã diễn biến phức tạp, tạo áp lực lớn lên đời sống kinh tế xã hội nên cần có “van điều áp” kịp thời. Cụ thể trong chỉ thị này, Chính phủ đã giao nhiệm vụ cụ thể cho từng bộ ngành, địa phương trong việc tăng cường các biện pháp quản lý, phát triển thị trường bất động sản.

Chỉ thị này nêu lên một loạt các giải pháp, công việc cụ thể phải làm của các Bộ như Tài chính, Tài nguyên và Môi trường, Xây dựng, Công thương và UBND cấp tỉnh như sửa đổi những nội dung liên quan đến lập, thẩm định và phê duyệt dự án phát triển nhà ở; soạn thảo nghị định xử phạt các vi phạm hành chính trong hoạt động kinh doanh bất động sản, ban hành hạn mức sở hữu nhà ở, đất ở để làm cơ sở xác định thuế nhà, đất; tăng cường công tác kiểm tra, phát hiện và xử lý các vi phạm trong kinh doanh bất động sản.

Đáng chú ý nhất là việc Chính phủ giao cho Bộ Tài chính chủ trì nghiên cứu sửa đổi, bổ sung pháp lệnh về thuế nhà đất theo hướng đánh thuế luỹ tiến đối với các trường hợp chủ sở hữu, chủ sử dụng có nhiều nhà, đất vượt hạn mức quy định, có nhà đất nhưng không đưa vào khai thác sử dụng nhằm mục đích hạn chế đầu cơ, tăng nguồn thu cho ngân sách...

Đánh giá về tác động của các chính sách điều tiết vĩ mô đối với thị trường bất động sản thành phố, ông Lê Hoàng Quân, Chủ tịch UBND TP.HCM cho rằng: giá nhà đất thành phố đang nằm trong nhóm có thị trường bất động sản phát triển "nóng" nhất thế giới. Đứng ở khía cạnh phát triển kinh tế, đây là điều đáng mừng nhưng ở góc độ quản lý ông cảm thấy rất lo khi giá bất động sản quá cao trong khi thu nhập của người dân còn thấp. Đây là điều mâu thuẫn.

Bài học phát triển thị trường bất động sản ở Thái Lan những năm 1990 và ở Mỹ mới đây để dẫn chứng với các doanh nghiệp. Nếu Nhà nước không có chính sách can thiệp kịp thời, để giá nhà đất thành "bong bóng" thì nguy cơ ảnh hưởng rất lớn đến nền kinh tế.

Còn theo ông Lê Hoàng Châu, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM thì việc Nhà nước cơ cấu lại nguồn vốn đổ vào thị trường bất động sản là điều cần thiết. Từ năm 2007 đến nay, một phần nguồn tiền này chưa được quản lý chặt, dẫn đến việc cho vay tràn lan nên thị trường đã có những phát triển lệch lạc. Giá nhà đất năm 2007 đã tăng gấp hai lần chỉ trong vòng vài tháng; các doanh nghiệp đổ xô đầu tư vào thị trường căn hộ cao cấp trong khi quên đi phát triển nhà ở cho hàng chục ngàn người có thu nhập trung bình và thấp.

Việc các ngân hàng xiết lại việc cho vay địa ốc, một số chuyên gia tài chính cho rằng đây là biện pháp cần thiết khi 1/3 nguồn vốn đầu tư vào bất động sản là vốn vay ngân hàng với lãi suất cao. Riêng năm 2007, thị trường địa ốc TP.HCM đã được các chủ dự án, nhà đầu tư “bơm” vào đến 35.000 tỷ đồng, bằng 10% tổng dư nợ của các ngân hàng tại thành phố.

Nếu không xiết chặt việc cho vay thì giá đất sẽ tiếp tục tăng cao, khi giá đất vượt ngưỡng thì sẽ xảy ra hiện tượng bán tháo bất động sản. Lúc đó, nhiều nhà đầu tư sẽ “ngã ngựa“, còn nhiều ngân hàng sẽ đối mặt với nguy cơ phá sản vì nợ khó đòi. Còn chuyện các công ty kinh doanh địa ốc kêu rên thì cũng là chuyện dễ hiểu vì sau một thời gian dài thả lỏng nay bị xiết lại thì đương nhiên các nhà đầu tư sẽ cảm thấy bị bó buộc.

Họ kêu là phải nhưng xét về tầm điều hành vĩ mô, đây là điều cần thiết để tránh nguy cơ đổ vỡ dây chuyền vì đang có một luồng vốn khổng lồ đang chu chuyển trong ba thị trường có quan hệ mật thiết với nhau là thị trường bất động sản, thị trường chứng khoán, tài chính ngân hàng. Điều trớ trêu là chủ của hàng chục ngàn tỷ đồng này chính là hàng ngàn nhà đầu tư đã và đang say sưa trong cơn lốc tìm kiếm lợi nhuận từ giá đất ảo.

Nhìn ở một góc độ khác, trước đây khi giá đất cao ngất ngưởng thì người có thu nhập thấp chỉ biết đứng nhìn, còn khi Nhà nước thực hiện chính sách điều tiết để kéo giá đất xuống thì ngay lập tức các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản kêu rên. Đây là cách hành xử không sòng phẳng của những doanh nghiệp kinh doanh theo cách “ăn xổi ở thì“, chạy theo lợi nhuận của một thị trường địa ốc giá ảo, phát triển không bền vững.

Dư luận đang mong mỏi Chính phủ sẽ thực hiện quyết liệt các chính sách điều tiết thị trường bất động sản để giá nhà đất trở về đúng với giá trị thật, phù hợp với tình hình kinh tế xã hội thực chất của TP.HCM.