Ngân hàng xiết vốn lợi nhiều hơn hại

Ngân hàng siết chặt cho vay với kinh doanh bất động sản. Thị trường bất động sản liệu có "đổ vỡ" như tiên liệu của nhiều người? Báo giới có cuộc trao đổi với TS Vũ Đình Ánh, Phó viện trưởng Viện khoa học nghiên cứu thị trường giá cả (Bộ Tài chính).

* Giá bất động sản lên rất cao trong thời gian vừa qua có phải là biểu hiện của một thị trường ngày càng phát triển, thưa ông?

Từ trước tới nay, nhiều người lầm tưởng thị trường bất động sản phát triển là khi giá bất động sản tăng cao. Đó cũng là nguyên nhân xảy ra tình trạng tranh mua, tranh bán như thời gian vừa qua. Hầu như ai đổ vốn kinh doanh bất động sản đều có lãi. Và có tình trạng “tay không bắt giặc”. Nhiều người không có vốn thực tế nhưng nhờ các khoản vay ngân hàng đã đầu tư kinh doanh bất động sản. Họ mua đi bán lại theo kiểu trao tay để kiếm lời, hưởng các khoản chênh lệch. Chính vì vậy, có những dự án 5-7 năm mà đất vẫn nằm chờ chết....

Thực tế, thị trường bất động sản phát triển là việc đẩy mạnh nguồn cung phù hợp với khả năng thanh toán của nguồn cầu. Theo tôi, việc xiết chặt việc cho vay kinh doanh bất động sản không làm cho thị trường bất động sản Việt Nam bị vỡ mà ngược lại sẽ từng bước ổn định thị trường, nguồn cung sẽ thật hơn, giảm bớt các loại đầu cơ.

* Hiện nay, vốn vay ngân hàng chiếm khoảng 30% trong thị trường bất động sản. Việc xiết chặt cho vay liệu có khiến nguồn cung giảm bớt?

Thị trường bất động sản không như những thị trường khác. Nó có phân khúc rõ ràng. Thời gian qua, giá bất động sản bị đẩy lên quá cao nhưng chỉ nằm trong phân khúc căn hộ, khu biệt thự cao cấp. Các phân khúc khác không có nhiều biến động. Những nhà đầu tư vào thị trường này là các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có sử dụng nguồn vốn vay ngân hàng. Tình trạng cung ảo trên thị trường bất động sản trong những năm qua là do tình trạng này. Rất nhiều doanh nghiệp dựa vào các nguồn vốn vay ngân hàng, họ nhận các dự án, mua các căn hộ cao cấp rồi đầu cơ sinh lợi.

Ngân hàng xiết chặt việc cho vay kinh doanh bất động sản sẽ ảnh hưởng nhiều đến những đối tượng này chứ không tác động mạnh đến thị trường bất động sản. Tôi cho rằng, nguồn cung của thị trường bất động sản sẽ không giảm mà thực chất hơn. Ngân hàng sẽ cân nhắc việc cho vay. Những dự án nào khả thi mới được vay vốn. Ngược lại vốn sẽ không đẩy vào các dự án không khả thi. Bên cạnh đó, nhà đầu tư cũng cân nhắc kỹ khi thực hiện dự án và vay vốn ngân hàng để đầu tư, vì với lãi suất hiện nay, không phải nhà đầu tư nào cũng chịu đựng được.

* Ông đánh giá thế nào về ý kiến cho rằng xiết chặt cho vay kinh doanh doanh bất động sản sẽ “bóp nghẹt” thị trường?

Chúng ta phải hiểu thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay chưa lớn. Các định chế tài chính chính thức của thị trường bất động sản còn chưa rõ ràng. Vì vậy, bất động sản vẫn là mảnh đất màu mỡ cho các nhà đầu tư , nhất là nhà đầu tư nước ngoài. Năm 2007 vừa qua, trong số gần 10 tỷ USD đầu tư gián tiếp vào VN, có một phần khá lớn đầu tư vào bất động sản.

Trong năm 2008, xu hướng này sẽ không giảm. Như vậy, các nguồn vốn đầu tư nước ngoài thừa sức bù đắp vào các khoản thiếu hụt do chính sách xiết chặt tín dụng đối với thị trường bất động sản. Đó là chưa kể, trong tình hình của thị truờng chứng khoán hiện nay, các nhà đầu tư chứng khoán sẽ chuyển vốn sang kinh doanh bất động sản.

* Những người có nhu cầu về nhà ở thực sự hiện nay rất hoang mang, liệu sau những chính sách này, giá nhà sẽ bị đẩy cao?

Tôi cũng nghe thông tin, một số doanh nghiệp xây nhà cho người có thu nhập thấp than vãn không đủ vốn để tiếp tục các dự án đầu tư. Như tôi đã nói, thị trường bất động sản có sự phân khúc. Chính sách xiết chặt bất động sản chỉ nhằm mục đích ổn định thị trường và đánh mạnh vào các nhà đầu cơ.

Riêng với việc xây dựng nhà cho người có thu nhập thấp, không chỉ ở Việt Nam mà thế giới cũng đặt ra hằng ngày. Với những đối tượng này, nhà nước phải có một cơ chế riêng, và có chiến lược cụ thể để hỗ trợ. Việc những doanh nghiệp xây nhà cho người có thu nhập thấp kêu ca cũng không hẳn đúng bởi lãi suất hiện nay cao hơn mức lạm phát. Nếu nhà nước nới lỏng chính sách cho vay, họ cũng không thể thực hiện việc xây nhà cho người có thu nhập thấp được.